法读房产：中介委托水很深，独家协议里有坑

房产小红人

在房屋交易量不断攀升的过程中，消费者对房屋中介服务投诉日益增多。据市消保、上海社科院等一项调查显示，约52%房屋买卖人对居间行业服务不满，消费者投诉反映的问题多为中介服务不诚信、不规范等。今天的法读房产我们就来看看“独家委托”里究竟有何猫腻？

独家委托协议不要贸然签

沪上知名律师田思远说，一些房屋中介机构为了争夺上海优质二手房房源，一般会游说卖家签订独家委托协议。贸然签署了这份协议，卖家如要改变出售房屋的主意，将变得很被动。shhuang44ss

张阿姨要将家里老房子卖掉，换一套新房。由于新房急需首付资金，她急于将老房子出手。张阿姨找到中介机构，中介向她推荐：“您把房子独家委托给我们，我们给您2000元担保金，如果在约定时间内我们没卖掉，这2000元就是您的了。”张阿姨和中介签订了独家委托协议。

田思远说，像张阿姨这样和某上海知名二手房中介公司签独家委托协议的消费者有很多，协议背后往往隐藏了许多意想不到的麻烦。比如，不少中介机构会在协议约定期限的最后一天，向房屋卖家提出有客户出约定价，并称已收取定金，要求卖家前往签署合同。但是如果买卖双方就首付比例、税务负担、交房时间等无法达成一致，中介公司会要求房屋卖方支付违约金。他建议，独家委托协议须慎签，更不要忽略协议中给卖家设定的违约条款等，以免陷入纠纷。

交意向金时要注意什么

“与房屋全款相比，我们受理的房屋居间纠纷往往容易在‘小钱’上出问题。”律师蒋梦军说。

王先生希望将两房置换成三房，看中了一套家附近的二手房。为了表示诚信，他向中介交纳了5万元意向金，希望能快速和卖家达成协议，进入交易过程。没想到，两天后再询问，中介翻脸不认账，并不承认收取了这笔意向金。

蒋梦军建议，付意向金时，不要以现金的形式交给中介，最好通过银行转账方式转给中介公司，并在转账备注中写明“用于购买XX房屋，作意向金所用”等。避免中介耍赖不认账，或者因中介个人跳槽、公司推诿等问题发生。shangeshgh

“房屋交易过程中，还要防止中介混淆意向金和定金的概念。”田思远说，一些房屋买家付完意向金后，第二天又后悔了，不想买房，欲向中介索回，遭到拒绝，中介称“你付钱的时候就已经转为定金，不能退还。”

田思远说，如果上海二手房房屋买卖双方没有达成交易意向时，意向金不是定金，应及时退还买家。他建议，意向金交纳时，最好将有关内容写清楚，时间约定最好控制在1-2天内，还要写清楚房屋交易价格、付款要求等，以免日后产生不必要的麻烦。