看规划，猜房价：虹桥、自贸区、前滩大PK

房产小红人

在上海这三个区域，无疑是未来上海重点发展的三个片区，均匀的分布在上海的东西南，目前都不是市场主流认知区域，但是未来所有人都觉得会成为高端豪宅片区。那么问题来了，对于这三个片区，哪里的项目未来的地段价值最高，哪里的项目可以卖出最贵豪宅单价。

讨论：虹桥、自贸区、前滩，谁的潜力最大

——前滩的楼面价，更具想象空间。

——个人认为虹桥最贵，但自贸区涨幅最大。

——自贸和杨浦，2025年前走艮位，东北好，前滩最没戏。

——前滩后滩徐汇滨江的结构是陆家嘴外滩北外滩的升级版；是市中心未来几年的重要节点！当然大虹桥和自贸区也是城市节点，是城市外围的节点，能量级小一点！所以相比较看好前滩。shzyshange44

参与讨论的人很多，我就筛选了几条，但是可见大家的意见极度不同意，这个问题看似无聊，其实是一个蛮值得探讨的话题。

规划PK：虹桥、前滩更有摩登范儿

首先来比较一下三个片区的规划，特别从网上找了一个对比图，简单明了。

通过对比发现，所有的片区都有自己的特色和优势。

自贸区最大的优势在于他的规划面积，28.78平方公里让整体片区发展具备一个较好的基数，换句话来说，就是一百个项目总归会出一两个比较贵的住宅项目，大概就是这个道理。而且自贸区的整个产业能级是全球性的，未来是希望成为亚太供应链的核心枢纽，配合港口的效力，未来的潜力还是比较足的。

而对于前滩而言，前滩的优势得天独厚，就是他是这三个片区里最靠近市区位置的，中环内的地块开发几乎不需要任何概念都可以卖到8万以上的单价，再加上整体定位为与陆家嘴互补，未来的发展一定以陆家嘴作为标杆，所以的住宅价值也会以陆家嘴作为参考。

最后来看大虹桥，大虹桥最大的优势是比较能够给到我们想象空间，首先大虹桥对接浙江江苏，整体的发展有地方可以辐射，另外外带高铁+机场两大交通枢纽，使得大虹桥天然的具备极强的人气，人口导入解决了重要的问题。可见，未来上海虹桥二手房必定很吃香。

从整体的规划能级而言，个人的直观排名是大虹桥=前滩>自贸区。

住宅价值：无需规划，前滩就可名列前茅

好，看了规划之后来比较下楼板价，楼板价在一定程度上可以决定未来住宅的售价，可以作为参考。

这一块首先要说的就是前滩了，自从2014年年底，格力三湘等房地产开发企业在那边拿下了6万多元楼板价的住宅地块之后，未来几乎可以预见到这个的住宅必须要卖到8万以上的售价。如果你还是没有概念，你可以参照陆家嘴二手房房价你就知道未来前滩房价的价格了。而反观商办地块，整体的楼板价在2万元左右徘徊，我没有细查是否有大量的持有要求，对于前滩片区，住宅价值先行应该是理所当然的事情。shhuang44ss

相比较而言，大虹桥和自贸区的土地市场就没有那么的热，首先大虹桥的整体开发以商办为主导，住宅地块的出让量不够大，其中比较有名的比如葛洲坝和绿城的项目，楼板价大概在2.7万左右，自贸区相对比较大，选择森兰或者三林的核心片区，楼板价目前也是在2万元左右。

所以毋庸置疑，前滩住宅的开发起点要高很多，因为这样的地段，不需要规划就可以卖出很好的价格。所以从楼板价的角度而言，前滩>大虹桥>自贸区。

进度：虹桥最早爆发，自贸区还在筹备中

虽然如此，但是我依然认为未来的大虹桥的住宅开发潜力爆发，核心点就在于配套类的比较。

自贸区和前滩，所有的配套都处在规划概念阶段，且到目前为止，还没有具体的实施计划，这个就让未来项目开发存在一定的变动。上海所有的高端区域，能够沉淀下来足够的人文底蕴的核心原因就是配套先进。比如说新天地板块、比如说浦东联洋碧云二手房板块、比如说古北板块。

自贸区因为太大，片区规划目前处于大规划阶段，小范围的规划目前尚没有强势落地项目，而对于前滩来说，规划的强点在于办公，未来会有大量的金融中心将会迁移至此，比如说wanda金融中心。shangeshgh

而大虹桥除了办公配套，商业配套也很强劲，所有配套都已经落地，规划起点极高，且项目开发火热进行中。