法读房产案例：佣金确认书究竟在保护谁？

房产小红人

在近期受理的案件中，房产中介在和当事人签订房产居间协议的同时，往往还会要求当事人签署一份《佣金确认书》，而该“确认书”有“套住”当事人，防止其“反悔”的用意。一旦居间失败，房地产买卖合同签订不成，中介公司可以据此要求当事人承担违约责任，支付相应的赔偿款。专家提醒广大市民，在签订居间协议时，应谨慎落笔。即使已经签订了《佣金确认书》，也不应该漠视自己的权益，不要放弃说“不”的权利。

案例：“承诺书”上的2%赔偿金没兑现

去年5月21日，张某在上海中原房产中介有限公司 （以下简称中原公司）的居间介绍下，和案外人孙某签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定，张某将他所拥有的一套房屋以人民币112万元出售给孙某。

在签订居间协议的当天，张某同时在中原公司提供的《佣金确认书》上签字。记者在该份《佣金确认书》上看到，“基于若本人违约不履行买卖居间协议，将使中原公司损失可期得的佣金收入，为此，本人郑重承诺：若因本人违约未能履行买卖居间协议，导致《上海二手房产买卖合同》或者类似的合同无法签订的，本人自愿向中原公司支付总房价款2%的赔偿金。”

此后，张某和孙某因故并没有签订房地产买卖合同。去年7月6日，张某又签字确认：“由于本人自身原因，将不再出售该房产，本人亦不会继续履行该居间协议。本人同意向买受方退回本人签收的定金5万元，本人确认以上为本人真实意思表示。”shhuang44ss

此后，中原公司以此为依据认为张某存在违约，诉至法院请求判决张某支付赔偿金22400元。原审中，中原公司认为，没有签订买卖合同致使中原公司损失了可得的预期佣金。

法读视点：中介认定卖方违约，法律不承认

从中原公司凭一纸 《出售房屋承诺书》追索赔偿不成，是否即使签订了 “确认书”、 “保证书”以及类似的 “承诺书”，中介都无法获得赔偿？这背后的原因又是什么？

据了解，近年来，在法院受理的房产居间协议纠纷中，类似房屋买卖当事人因签订“确认书”被中介公司告上法院的案件数量有所增加，而上述案例比较典型。

这类保证性质的“书”均为打印文本，且从内容形式上判断可以被认定为格式文本。她特别指出，此类“书”有两个特点：一、该类确认书基本上都与居间协议同一天签署；二、该类协议上基本包含赔偿条款。例如记者在一份佣金确认书上看到，第4条款标明：“甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而延迟支付，乙方有权追索逾期违约金（按照延迟支付佣金数额每天千分之五计算）。”

沪上知名法律专家高富平教授就表示，房屋出售当事人与上海二手房中介公司签订“佣金确认书”，一旦交易成功，则不涉及任何风险；若交易失败，房屋中介就可能启用“确认书”来维护自身利益。

小结：签订房屋居间协议时应该注意什么？

“卖房者不应漠视自己的权益，放弃说不的权利。”盛雷鸣提醒，即使房屋出售者与房屋中介之间签订了《佣金确认书》，当事人也应该勇敢地拒绝。

盛雷鸣解释，从实际法律意义上理解，“佣金确认书”本身并不能限制当事人说“不”，因为房屋出售者本身对房屋具有处置权，房产中介不能以此为借口。

不难想象，一些当事人因为不知道其中的原委，为了能够简单地息事宁人，便会选择支付佣金或赔偿金。盛雷鸣表示，出现这一情况的主要原因在于，和已具较大规模的房产中介公司相比，房屋出售方处于弱势一方，双方对法律条款的专业知晓度严重失衡。