楼市周报：刚需房活跃，房价均价跌破“4”

房产小红人

近期基于供应放量，因此成交一直保持在13-15万平方米窄幅波动，上周延续这一格局。据上海中原地产数据显示：上周（12.12-12.18）新建商品住成交面积15万平方米，环比增加14.2%。

数据：限价房拉低整体成交均价数据

上周成交均价跌破4万元大关，为38852元/平方米，环比下跌4.6%。而这一价格也是8月份以来首次跌破4万这一关口。一方面上周刚需产品成交活跃，结构性因素导致；另一方面，上周南汇限价房项目又有大批量成交，限价房均价只有8千多元一平方，拉低上海二手房成交价的整体水平。

在高供应后上周投放出现回落，入市面积为10.1万平方米，环比减少41.6%。从供应产品空间分布来看，仍以近郊为主。而单个项目投放最大的是普陀光新板块的“宝华城市星苑”，改板块开发空间不大，而且板块本身也比较成熟，新盘不多，唯一性使得产品有较大优势。主力产品为100平方左右的2房。

区域：郊县表现突出，浦东依然低迷

从区域表现来看，南汇表现比较突出，成交3.8万平方米排名全市第一。其他刚需成交大户，如松江、奉贤、嘉定等虽排名靠前，但成交都在2万平方米一下，比正常流量下降3-5成。尤其是嘉定，只有成交1.6万平方米，和平时3-4万平方米的流量相差不少。另外，上海浦东二手房交易量仍在低位，当期只成交1.2万平方米，折射出中高端产品交易处于疲软状态。shhuang44ss

从成交排名前十项目来看，刚需成交进一步活跃。均价3万平方米以内的项目占到5席，而且排名前三中有2个，也是今年比较少见的现象。此外，值得关注的是嘉定安亭板块的“嘉定萃庭”这个项目，成交均价只有8千多元，板块均价超过2万元/平方米，板块内最低的项目成交均价也在1.4万元/平方米左右，可见近期房企“以价换量”动作越来越明显。

专家：年底淡季来袭，观望氛围浓重

上海中原房产中介市场分析师卢文曦认为，和往年相比，临近年底是推盘意愿最淡的时期，今年这种清淡来得更早些。一方面受调控因素，供应不畅，另一方面房企又不愿轻易放弃利润平价入市。所以除了少数项目“抢收”外，绝大部分房企“静观其变”。不过从近期风向来看，入市产品多数采取以价换量手法，这对后续新盘入市有一定示范作用，预计后续推盘项目叫价上也不敢强势。

上周的经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，尤其是提到“房子是用来住的、不是用来炒的”。房地产被定性，重新回归居住功能，今后对投资投机需求依然会保持高压。而“抑制房地产泡沫，又防止大起大落”则给市场稳定的预期。近期上海二手房成交虽有所好转，但基础已经不牢固。一方面政策导致客户折损比较明显，而留存市场中的买家观望气氛渐重。另一方面，春节比较早，传统淡季压力不可小觑，因此这一轮“抢收”行情后市场或陷入停滞。