2016楼市年报：改善大年，去杠杆将成新目标

房产小红人

2016年新建商品住宅成交走势呈现过山车行情，前三季度一路向上，随着4季度调控层层加码，交易量出现快速滑坡。当年3月和8月放出“天量”，尤其是3月单月成交超过220万平方米，为有网签记录以来同期新高，打乱运行节奏的同时也透支后续购买力。

2016年上海新建商品住宅供应面积为778.4万平方米，环比减少34.8%；成交方面延续去年惯性，为1365.3万平方米，环比减少9%，供求比为0.6:1。供求矛盾进一步激化导致均价快速上行，为38372元/平方米，环比上涨19.3%。

改善持续发力，别墅借机出货

上海楼市自2015年开始进入“改善年”，2016年市场延续这一风格。数据显示当期均价5万元/平方米以上的房源成交302.9万平方米，环比增加35.8%。基于此类产品的积极放量，尤其在3季度最为显著，也带动均价出现一轮快速上行。

2016年上海顶级豪宅房源交易（均价10万+的房源）成井喷之势。数据显示，成交2071套，环比增加262.1%。在强劲势头下，上海最高单价记录天花板被刷新，最新价格为34.5万元/平方米。而这房源位于不夜城板块，也打破区域固有概念。从这些顶豪空间分布来看，主要在老静安、老卢湾等绝对市中心以及黄浦江沿岸。

另外，受改善置业推动，今年别墅类产品成交243.3万平方米，环比增加39%。不过成交均价35830元/平方米，环比仅上涨3.0%。可见在限购的压制下，别墅的竞争力不及公寓，借机出货。2016年末别墅库存为206万平方米，比去年底减少8.8%，去化周期为10.3个月。

2016年上海楼市表现突出，但背后风险却在不断累积中。置换比例节节攀升，一般而言9成基本封顶。当前各环线市场购买力客挖掘空间变窄，购买力将出现断层。

图：上海楼市交易细节变化

中等户型占比快速提高，外围房价涨幅最快

基于改善力量充分发挥，今年中心区成交表现突出。比如原静安区2016年成交9万平方米，环比增加884.6%，增幅排名全市第一。原卢湾区成交11.8万平方米，环比增加27.4%，增幅排名全市第二。一些传统刚需聚集区相比之下就不那么突出，比如上海松江二手房成交量环比减少5.5%，嘉定则下滑15%。

从户型结构上，今年仍偏向中等户型，110-150平方米区间段占总量43.2%，而去年这一数据为27.3%。由于这部分面积正好处于3房和4房的覆盖范围，满足功能性同时也能兼顾舒适性，因此受到市场热捧。

今年房价表现最强势的是外围区域，郊环外区域房价环比涨幅达到30%，而内环内房价涨幅只有20%。主要原因在于今年很多地块都在外环以外区域，而且都是“面粉贵过面包”，在这种预期下，购买动力比较大，造成房价上浮速度较快。

金融属性发挥充分，房价恐慌性上行

信贷宽松加杠杆是本轮行情的重要原因。个人买房使用杠杆，借助P2P等互联网平台首付贷、过桥贷、场外配资、众筹购房等一系列金融杠杆配资业务一度如火如荼。8月首付贷被公开叫停，但此后又披上“消费贷”、“小额贷”的马甲时有出没。不仅个人买房使用杠杆，房企拿地也在使用杠杆。在资金充裕的背景下优质资源又相对紧缺，导致“资产慌”，可以说是资金堆高了楼市。

供求失衡是今年上海二手房房价快速上涨的另一因素。其实2015年末库存就面临不足的问题，而对未来房价上涨预期则令房企放慢投放速度，以获得更多利润。一季度市场新房供应仅145万平方米，同比减少20.8%。尤其是3月份，一般有小阳春行情，市场投放不会少，相反，今年3月还有周度挂0的现象。几个甚至十几个客户抢一套房的现象频现，卖方市场特征突出。

土地市场走热是催化剂。地王遍地开花，不仅楼板价超过区域内在售项目价格，而且预计未来销售价几乎是当前房价的50%以上，个别地块甚至要达到100%。在此预期下地块周边项目率先涨价，逐步蔓延，展开由点到面的整体价格上行。

此外，外部环境干扰也是助力因素。10月份以后国际金融环境出现变化，软妹币被动贬值，尤其是11月后，贬值有加速迹象。在此背景下“资产保卫战”打响，尤其是富有阶层，通过购买豪宅实现资产保值。

房屋回归居住本性，市场开始步入调整

在“房子是用来住的，不是用来炒的”定性下，会让房子回归居住的本性。从政策尺度来看，基本回到2014年“9.30”政策前年水平。2014年走势具有一定参考意义。当年平均成交量新房差不多76万方/月，最低40万方，最高不超过120万方。

所以从技术上来看，成交量应该也在这个尺度上波动，甚至有可能低于这个值。因为当时还没有全国查信贷，此外限购上现在是5年，2014年的时候还是3满2。预计2017年全年成交量应该在1000万方以下，环比或减少3成。伴随交易量的下滑，成交均价也会有松动空间，但出现大幅下挫的可能性不大。