法读房产：租房引多方纠纷，房东被各种索赔

房产小红人

最近，市民徐女士有点胸闷：她将一套住房通过中原地产出租，旋又取消合同，并向下家“退一赔一”订金。她以为合同已解除，不料中介“秋后算账”要她支付全额中介费3500元。更令她胸闷的是，下家还要其一并承担下家的3500元！

合同没有实际成交，中原地产向徐女士和下家收取中介费合理吗？下家要求徐女士承担下家的中介费又站得住脚吗？这起三方各持立场的纠纷对于房屋租赁市场不无警示意义。

案例：租房合同已解除，中介仍索中介费

徐女士说，2016年7月6日，她通过汉中路上的“中原地产”苏河湾分行，将华康路上的一套房屋出租，每月租金1万元。有租客看中，签了合同并支付了1000元订金。

之后徐女士从该房产中介得知，小区的物业管理费即将由原先的2.7元/平方米，涨至5.7元/平方米。她一方面不满中介未予告知（她长期并未居住在华康路），另一方面与下家商量，希望由对方承担物业管理费，但双方协调未成。徐女士思前想后，决定不再出租上海二手房房屋。shhuang44ss

徐女士说，她多次联系中介人员魏小姐，愿意向下家“退一赔一”退还2000元，并希望通过中介转交。但魏回答：那是你们的事，我们不管的。手机截屏显示，7月9日，徐女士通过微信，将订金“退一赔一”，转给了下家2000元。

徐女士以为事情已告一段落，不料10月下旬一天，她突然接到法院电话，称中原地产把她告了，要其支付3500元租房中介费。徐女士与中原地产交涉无果，为图息事宁人，便通过微信将3500元转给了中介人员魏小姐并拿到了发票。

以为买到了“清静”，不料又起波澜——下家联系她，也向其“索讨”3500元。原来，下家也被中介要求全额支付中介费。下家提出，其已支付的3500元应由徐女士承担。徐女士胸闷不已，该房产中介竟拿这份根本未执行、早已解除的合同做文章，强行向上、下家同时收取中介费，有道理吗？

中介声音：合同签订生效，非履行生效

近日，记者拨通上海中原房产中介投诉电话。一位张先生表示，只要用户签了三方租赁居间合同，他们就成功尽到了居间义务。他表示，“我们并不是没有依据地收取中介费，合同是签订生效，不是履行生效。”

另一位工作人员也表示，他们促成签订租赁合同后，就要收取中介费。“这是因为中介公司完成了居间义务。就算此时解除合同，也要收中介费的。”

法读视点解读各项收费的合理性

这起合同纠纷主要存在三对法律关系。其中最主要的两对关系，是上海二手房房产中介可向上家、下家收中介费吗？

沪上著名律师李晓茂认为，房产中介对上、下家提供了居间服务，按照约定应该收取居间服务费（中介费）。但是，本案中上家违约乃处于订金阶段，中介未提供完整中介服务，只能向违约方（上家）收取“部分”中介费。因为根据合同法第427条，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”李律师表示，“促成”不单理解为签订合同，还应包括交付使用，甚至抄水电费、协助交接钥匙等。对于这“部分”中介费由谁承担，李晓茂律师认为，不应对下家收取。

徐女士还被一个问题困扰——下家要求其承担下家的3500元中介费。对此，李律师认为下家“没有道理”，这既无法律基础也无合同依据。目前，徐女士与该中介还在交涉中。