楼市面临双高现象，2017迎来调整期

房产小红人

预计2017年房地产市场无法达到2016年水平，商品房销售面积、金额同比下降10%也将成为大概率事件。短期调控趋势不会转向，一、二热点城市政策升级可能性加码，整体信贷面将偏紧，行业外部环境不容乐观。

一线热点楼市政策将持续缩紧

上海二手房房价上涨将戛然而止，整体不会雪崩式下滑，一方面热点城市的供求矛盾依旧难以扭转，另一方面成本端的高位地价也是有力支撑。但在“去库存”大方针不变的背景下，大部分三四线城市政策面仍会维持宽松，而部分长三角、珠三角的三四线城市还将迎来需求外溢机会。

一线城市仍是投资首选，“准一线城市”值得期待。作为行业风向标，一线城市行政调控落实力度最大，对政策的敏感性也较高，未来成交量下滑毋庸置疑。但短期来看，新增供应仍将维持低位，供不应求到局面导致上海二手房价格不会出现大幅波动，再加之资产配置需求的影响，仍是投资首选区域。

三四线城市力求去库存

与一线城市不同，热点城市此次成交暴增更多依赖投资性需求支持，未来部分城市“量价齐跌”可能性较大。另外，从行业中期发展来看，凭借着更广的城市扩张空间、更多的一手房客群数量、以及更大的高端物业发展前景，南京、苏州、杭州等城市依旧称得上是“准一线”城市，其市场发展也更加值得企业和购房者关注。此外，对乌兰察布、榆林、遵义、盐城这20个三、四城市土地消化周期畸高且人口外溢严重的压力城市而言，去库存将成为长期战略。shzyshange44

控制地价仍是调控核心之一，不排除政策会继续加码。近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足，导致土地市场并未出现明显降温。预计2017土地价格将稳中有降，而针对土地市场的调控政策也会继续深入，土地成交的总量上有望突破。

2017房价不会明显下降

2017年市场的整体调整幅度不如2008 年（毕竟仍然处于低利率时代）。但楼市的可开发区域已经很难扩张，2017 年所处的历史阶段比不上2008 年。预计2017 年全国商品房销售面积的同比下降幅度在15%左右。

尽管2017 年市场销售降温，上海二手房房价却有可能保持平稳态势，并不会出现明显的下跌。基于三个原因：开发企业的资金较为宽裕，政策的举措较为理性，低利率环境仍然存在。政策虽然志在防范房价上涨过快，也希望在短时间里头见到成效，但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意“矫枉过正”。一松一紧，频繁转向的政策有损威信，房价大幅下降也不是政策调控的目标。

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实际上，顾客不是在购买某一种产品，而是购买对产品的效用，购买对需求的满足度，即因消费产品而获得的综合体验，所以产品或服务的本质是用户综合满意度。用户购买以对价值的满意度为衡量标准的用户体验，或者说用户体验是产品的灵魂。

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