楼市周报：供应吞蛋，1月或将迎冰点

房产小红人

调控、淡季对楼市双重施压，近期上海房产市场陷入冰点。进入一月市场供应持续下滑，上周出现挂0。1月上半月入市面积一共才9.6万平方米。

数据：刚改仍是主力，青浦逆袭成功

基于供应收缩，上周成交低位盘整。（1.9-1.15）新建商品住成交面积9.8万平方米，环比增加5%。从上海二手房市场成交来看，总体成交量较为平淡，以刚需刚改产品为主。在成交前十的榜单中有3个单价3万/平方米以下的产品；3个项目处于外环内，其中位居榜首的是位于徐汇的尚汇豪庭，单周成交41套，成交均价82061元/平方米。shhuang44ss

从行政区域来看，上周新房成交量前三的区域为青浦（107套）、原南汇地区（104套）和嘉定（86套）三个传统刚需大区。前10位中仅有一个以改善项目为主区域：徐汇外成交56套，也跻身前6的行列。

市场：去化力度下降，推盘策略调整

近期市场转淡，推盘策略也有些许不同。比如以往都喜欢双休日开盘、认筹。不过最近都喜欢晚上低调开盘。比如宝山杨行的两个项目，晚上7点同时开盘。从当天去化来看，最好的去化9成，最差的6成。和去年11月份相比全部定完还是有一定差距。

相比之下，高端项目一次性推盘在量上出现大幅退缩。比如浦东世纪公园边上一项目，一次推盘量仅60多套，去年3季度相比，同样10万以上的上海豪宅二手房房源，单次推盘量也有百套左右。而当天去化约7成。

房企较为保守的做法基于楼市所处格局。一方面市场观望情绪越来越浓厚，“日光盘”将会消失，去化不会快是常态，高调宣传不见得能起到多大助推。另一方面，“以价换量”动作已经持续1个多月，刚开始效果还不错，基本能全部去化，但时间一长同样手法有疲态，吸引力已经不够了，所以今后谁先在价格上让步谁会率先得到客户。

政策：紧缩将会延续，市场维持平稳

昨天上海市市长在做工作报告时表示：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。从政策导向来看，今年调控主基调还将维持高压，所以成交回归平稳将是大概率事件。并且随着量能收缩，价格也会出现松动，但大幅下挫的可能性并不高。

回归到楼市交易来看，上半月上海新建商品住宅仅交易19.8万平方米，考虑到1月底就是新年，加之近期新盘供应陷入停滞，后续成交能维持在1周10万平方米左右即是不错的结果。所以1月份成交大约在40万平方米左右，也是近5年来同期最低。而年初的起步往往能给全年定调，因此从结果来看，今年上海二手房成交滑坡格局基本确立。

稳健波段

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