承接去年12月交易下滑惯性，今年1月上海楼市延续清淡走势。据上海中原地产数据显示，1月上海新建商品住宅只成交33.9万平方米，环比减少40.1%，同比减少70.9%。而该数值也是近5年的同期新低。 年前“抢收”忙，改善产品抓紧跑 年初向来是楼市淡季，房企推盘意愿并不强烈，加之楼市调控承压，市场供应更显低迷。1月新房供应只有37.1万平方米，同比减少13.9%。尽管投放减少，但不乏亮点。 首先，中高端项目入市，其中不乏单价9万元/平方米的豪宅。去年4季度开始，受调控影响，中高端项目入市明显减少。因此1月这些项目是淡季中焦点所在，而交易结果则有“风向标”作用。shhuang44ss 其次，“以价换量”成为普遍做法。从入市的产品来看，绝大部分产品入市价为板块内平均水平，有的甚至和板块内次新房形成倒挂. 最后，蓄客充分，一些项目蓄客甚至超过半年。比如宝山大场板块的“保利熙悦”，去年6月就开始预热。同一板块的“招商中环华府”甚至在去年1季度末就开始蓄客。在调控背景下，蓄客过长未必有利于开发商。一方面，上海二手房价格已经松动，还价空间普遍在5%左右，迟迟不开盘一些等不及的买家可能转投二手房市场。另一方面，随着观望气氛日趋浓厚，留存于市场中的买家即便有购买能力，恐怕也会产生犹豫。年前抢收房企可以“入袋为安”。 数据：春节交易惨淡，创8年新低 据上海中原地产数据显示，1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比去年春节期间减少71.1%，也是2010年后成交量最低的一次。 长假期间只有8个项目有交易记录，并且所有项目都只成交1套。从交易产品来看，均为外环以外刚需或者首次改善置业产品。因此成交在金山、青浦等外环以外远郊区域。而去年则有24个项目成交，并且结构也较为齐全，甚至出现一些单价超过10万元/平方米的豪宅。 供应方面，同样陷入低迷，和去年同期一样没有产品入市。一方面年前有一波抢收行情，某种程度提前释放。另一方面，市场本身处于淡季观望气氛比较浓厚，因此推盘动力不足。 二手市场方面，和新房市场格局基本类似，市场进入“假日模式”。外环周边刚需区域来客量只有平时双休日的3-4成。中心区域以改善为主，来客量更少一些。从来客结构看，以房东偏多，从心态来看，经过前期连续走低，目前有企稳迹象，包括上海二手房挂牌价格不再轻易调低。而假日期间来访客户也以简单咨询、了解市场为主，带看则有一定困难。 猜想：人气不足，小阳春行情堪忧 低位起步预料之中。一系列数据显示楼市进入下行通道基本确立，从购买心态来看不会有非理性追涨行为。从各地“两会”口风来看，2017年楼市调控仍是地方重点任务，高压或是常态。加之整个2016年透支相当多购买力，所以从1月清淡起步已经暗含市场交易不会活跃。 另一方面，作为上海二手房交易量的“基石”，刚需产品相应投放意愿不高。尤其是春节长假期间，一些项目初五以后才有值班人员，市场人气走淡制约房企推盘积极性。 按以往惯例，节后市场会逐步恢复活力，市场投放会逐步增加，为3月小阳春行情做铺垫。但当前市场交投意愿都不高。而且交易具有连贯性，在新增客户不多的情况下如何转化成消费力恐怕是短期面临问题，因此人气聚拢或需要花费比以往更长的时间。
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发表于 2017-2-7 15:42
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