楼市周报：清明假期，楼市成交萎靡持续

房产小达人

受清明假期影响上周楼市成交出现下滑，据上海中原地产数据显示：上周（4.3-4.9）新建商品住成交面积10万平方米，环比减少66.4%。

市场：小长假楼市惨淡，4月难有作为

基于假期重心不在楼市，成交惯例出现下滑，加之月初本身就是低位起步，两股力量作用下上周成交明显缩水，这也是在意料之中。考虑到4月末5月初还有小长假，届时楼市成交依然会受到影响。因此初步判断，整个4月上海二手房成交也不会有超预期表现。

当前买卖双方博弈走向深处，尤其是北京调控措施“源源不断”，上海市场的担忧和焦虑情绪有增无减。因此出手速度还是比较慢，如果价格过于坚持很难促成交易。

土地溢价明显，因城控制供地节奏

4月6日，住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。《通知》指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

控制土地供应符合“供给侧”调控思路。土地市场走势和楼市关联度非常高，土地溢价基于稳健向上的市场势头，溢价较上海二手房房价上涨尺度略大。一旦形成多地连拍溢价即快速升温，成为房价和成交量的爆破点。衰退时略有延迟性，待市场明确转冷才收手。总体而言，具有很强的房价走势“探测器”和“升降机”特性。

分析供求关系，调控方向或将转向供应端

一线城市虽然有调控政策，但供求矛盾仍难缓和，比如2016年上海住宅供地面积为391.43万平方米，比上年锐减超过三成，2016年北京住宅用地仅成交15宗，远低于历年56宗的平均值，成交面积同比下跌超过七成，导致土地价格仍难以走低。而土地价格居高不下直接导致看涨预期。因此房价上涨压力较高的地区，通过增加土地供应，缓解供求矛盾，有利于土地价格稳定，从而调低对未来房价上涨预期。shzyshange44

北京率先公布今年土地供应计划，供应住宅用地调整为1200公顷，这一数字比原计划将近翻了一倍。这对土地供应稀缺的地区有借鉴意义，预计上海很快会公布2017年土地供应计划，增加或是大概率事件。

当然，从拿到地开始到房屋上市销售，短则半年长则1年。而上海多在1年以上，所以短期效果不会太明显，更重要的是对心理预期上的干预。此外，土地供应计划多是“指导性”，完不成也不会有其他责任，所以最终效果要看落实情况。但总体而言，上海楼市调控已经从压制需求端转向供给端，调控方式越来越多，房价疯涨的动力越来越弱。