楼市周报：调控持续施压，供应量创年度新高

房产小达人

摆脱假期影响后，上周楼市成交逐步回归。据上海中原房产中介数据显示：上周（4.10-4.16）新建商品住成交面积14.5万平方米，环比增加54.3%。

银行利率收缩，买房难度增加

今年以来周度成交维持在16万平方米，市场恢复正常节奏后，仍没有达到这一水准。一方面周边城市调控给市场心态施压，观望情绪没有改观迹象；另一方面，市场多举措调控市场。比如近期尝试在土地出让方式上作出调整，预计后续高价地出现地概率要比以往小很多，对上海二手房价格持续上行的预期不足。另外还看到部分中小商业银行开始对首套房利率优惠力度开始收缩。在层层施压下，上周入市面积为17万平方米，而这一供应量创今年新高。

近期，成都市出台《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》。其中特别指出，自即日起在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。据悉，这已经是全国第13地把楼市调控从“限购”转变到了“限卖”。

调控城市特征的分析

第一类是市场真正过热型，比如广州、杭州、厦门等等。由于库存还是处于低位，包括土地出让还是比较热的，预期比较难调下来，价格还在上行。而且还是有投资客流入市场，为防范泡沫风险，用新的手段为楼市降温。shzyshange44

第二类是警示性的。比如启东，扬州这样的城市。这轮行情特点，一线出调控政策，资金往二线转，二线出政策再向环一线城市的三四线转。比如嘉兴嘉善，半年多房价超过50%，而且买房子的绝大部分是投资客。所以这类城市一方面可以筑“防火墙”；另一方面也是一种“表态”。

调控究竟哪种合适？限购还是限卖

“限卖”从效果讲，心里冲击要大于实际效用。上海二手房买卖一次各种税费是比较高的，一般情况下做一次交易，税费成本差不多在房价的7-8%，尤其是不满两年收全额增值税。再算上贷款成本等等，如果房价一年涨不10个点以上，这笔投资有亏本的风险。所以绝大部分投资客都等2-3年后才有转让的计划。而是不是会转让还是要看当时的市场环境，如果市场好有转让的意愿，如果不好，可能还会继续持有。

但是对当前还想入市的投资客来讲是一种震慑。这轮调控力度相当大，而且短期内不可能有松动的可能。如果真的遇到市场深幅调整，连割肉离场的机会都不给，尤其是对高杠杆的投资者，以及去年介入的投资客风险会比较大。