楼市周报：政策持续打压，金三银四没戏

房产小达人

近期楼市成交呈现震荡走势，据上海中原房产中介数据显示：上周（4.17-4.23）新建商品住成交面积14.8万平方米，环比增加2.1%。

市场：政策持续打压，楼市难有高光表现

截至到上周，4月成交量只有48.7万平方米，即便最后一周有翘尾效应，但预计全月交量也就在70万平方米左右。金三、银四的期待全部落空，并且最近一段时间双休日交易量始终没有增加的迹象，对卖方是种打击。而且市住建委主任也表态，“坚决打击反地产乱象，遏制投机炒作行为”。因此在政策重压之下，楼市很难有进一步表现的空间。

经历一季度政策平淡期后，上海终于“出手”了。市政府网于4月21日公开发布该市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。明确要加强经营性用地出让全生命周期管理，对商办土地出让出台若干重要新规，规定有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

其核心内容为：

1、办公用地可由商业、投资等管理部门结合区域发展、区位环境、上海二手房市场需求等情况，提出引入企业的行业类型等相关要求。出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公。

2、商业用地可由商业、投资等管理部门结合区域功能、社会需求、土地用途等情况，提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态。出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。shhuang44ss

3、物业持有和销售要求。出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同。出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有（除按照相关规定和合同约定应移交政府及政府有关部门的物业外）。

4、位于城市重要特定地区、具有重要功能性的商业、办公等经营性用地，可采用附带规划设计方案、基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式实施出让。

今年1月上海对类住宅进行集中整治，但一直没有正式定论。近期北京、广州相继出台有关类住宅调控措施，这份“红头文件”的出台并不意外。不过仔细分析，这些属于“纲领性”条款，实操性内容有限，由此推断，一些具体化的措施可能会在实操过程中予以体现。

对于市场影响：

1、治理市场有序推进。首先在1月暂停违规项目交易，减少政策空窗期市场波动；第二步，出台文件，斩断新增供应，不增加新的问题；预计第三步就是清理市场，甚至不排除对存量市场展开治理的可能，从而对理顺市场机制。因此，酒店式公寓这种产品今后或逐渐淡出市场。

2、减少炒作空间。投机客青睐小面积是因为投资总额低，今后商办类物业以“层”为单位销售，一般而言至少500平方米起，这样标的中小投资客难以承受。清理出投资投机需求后，市场将回归理性。

3、房企角色转换。很多房企开发商业项目还是以住宅开发思路进行，而商业项目重心恰恰是后期运营，通过运营提升物业乃至区域红利。现在要求房企持有，房企发生角色转变，由销售者变为项目运营者，势必在产品生命周期内花更多心思去经营，这样对房企本是也是一种能力的提升。

4、商业用地价格或出现回落。上海商办类房源库存居高不下，属风险类产品，现在没有“擦边球”可打，自然感兴趣的房企也就不多了。另外，对于重点区域需要带方案出让，自然没有经验的实力房企做不出令地方政府满意的方案。有实力竞争者就这么几个，价格自然不会非理性上行。