楼市周报：4月末翘尾，楼市仍难迎红五月

房产小达人

在月末翘尾效应下，上周楼市反弹走高。据上海中原地产数据显示：上周（4.24-4.30）新建商品住成交面积18.9万平方米，环比增加28.2%。

市场：上周楼市反弹，房贷利率上调

虽然上周出现反弹，但是从绝对高度来看仍没过20万方的“零界线”，可见市场温度是比较低的。近期信贷又有新动作，北京、深圳等多地房贷利率有上调现象。

一些中小商业银行把首套房贷利率优惠由原先9折减少到9.5折。北京直接把二套房利率有1.1倍提升至1.2倍。而上海也有部分银行把首套房利率调至9.5折，从趋势来看，不排除今后贷款利率向基准利率靠拢的可能。如果上海二手房房贷利率上升的话，这等于变相增加月供压力，无形中抑止购买欲。所以，“红五月“前景也不太乐观。

会议释放调控信号，长效机制时代来临

4月25日召开的政治局会议，分析研究当前经济形势和经济工作。关于房地产市场的平稳发展，会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。值得关注的是措辞发生变化，与以往“加快研究建立房地产市场稳定发展长效机制”定调不同，此次是由“加快研究建立”变为“加快形成”。

首先是节奏加快。第一次提到长效机制是在2013年，研究中心召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告评估会。第二次是去年经济工作会议的时候，再度提到了“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。第三次就是最近一次。之间间隔时间相当短。说明政府也在催促相关部门，要加快相关工作。

其次，前期工作可能告一段落，需要形成相关条文。从第一次提出长效机制说法到现在有3、4年了，该调研，收集相关素材也应该比较充分了。既然前期工作做了铺垫了差不多了，后续工作需要加紧开展。一些成型的文本，可执行措施需要赶紧亮相。shhuang44ss

第三，目前是不错的时间窗口，如果相关机制能早日出台，对楼市稳定运行有帮助。现在初步统计，差不多50个城市前后出台150多项调控措施，楼市温度降下来了。从以往经验来看，房地产3年一周期，涨2年跌1年。如果没有意外，明年可能会把利空的上海楼市政策消化，又有可能展开新一轮行情。所以乘现在市场回归平稳的时期加快形成可操作性措施，那么短、长结合，有利于市场稳定发展。

楼市长效机制究竟会体现在哪些方面？

首先是保障体系。政府托底是市场重要组成部分，最大可能去保护社会底层的需求，否则没有能力的人也推向市场，一是造成市场化部分供求失衡，另一方面也给买房人带来很多压力。

第二，城市规划。比如城市建设与城市人口的匹配，农村土地资源盘活等等。供求关系如何调节？上海1400多万户籍人口，1000万左右外来人口，如果人口持续增加，需求怎么会减下来？所以需要做好城市规划，人口多少要和城市大小规模相符，不能无限制往城市里装人。

最后，市场规则制定。比如上海房屋租赁市场、买卖市场的规范制定，住房投资行为的抑制机制等等。现在买卖市场监管是不少，但是监管和处罚机制要做得更完备。比如合肥买房要号头费，少则几万，多则几十万，最后处罚也就40万。所以不但要制定完善市场规则，相应处罚也需提升等级。