楼市周报：7月末翘尾失败，楼市寒冬延续

房产小达人

在历经了连续十余个高温天的炙烤后，上海楼市延续了7月份淡季的常规表现，从数据上看，不论是新房市场还是土地市场，都没能看到一丝生机，这究竟是为什么呢？

有关部门再发声，誓要摆脱对楼市的依赖

据上海中原地产数据显示：上周（7.24－7.30）新建商品住成交面积15.6万平方米，环比减少0.3%。双休日持续没有项目入市，所以成交也没有太多起色。

上海市有关部门26日表示，上海严控高房价和高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，必须加强上海房地产市场调控不动摇、不放松。未来调控仍会延续高压，下半年市场或更为艰难。眼下市场供应陷入停滞，尤其是月末翘尾效应消失，预计8月或面临更大压力。

7月土地市场于上周收官，和上海连续高温相反，土地市场遭遇寒冬。一共成交7幅经营性用地，多幅土地溢价率接近0。

7月土地市场特点：

首先，商业用地仍占据重要比重，7块地当中有5块是商业用地，2块是租赁住宅用地。这样的结构有利于巩固当前调控效果。商业项目面临一定压力，办公楼和商铺去化周期都超过2年。所以这种类型土地大家不会过于激进，较低的成交价格也有利于稳定市场情绪。

其次，中心区受关注度高。中心区成熟，客流量有保证，养铺的时间短。所以一块洋泾的商业用地溢价率超过120%。不过即便如此，在政策的控制下，未来上海洋泾二手房房价也不会涨的很离谱。shhuang44ss

再次，商业地产自持是趋势。 从土地出让条件来看，绝大部分商业用地都要求全部自持，只有个别地块会降低自持比例，但一般至少要求自持80%以上，而且规定自持年限，普遍在20年以上。对于商业项目来讲，10-15年是生命周期中最旺盛的一段，超过20年意味着必须花很强的精力去维持住项目的生命周期，需要投入很多东西，这也增加开发商的经营难度。

最后，小房企抱团取暖。以往联合拿地也就2、3家，而青浦区徐泾商办地块采用招挂复合方式出让且最终被5家开发商联合获得。随着今后拿地准入门槛越来越高，多家房企联合拿地将是主流。

缘何恒大就能化险为夷？许家印真有玄学？

足球赛场上，恒大已经连续三轮给了上海上港三次超过自己的机会，但是上港都没有把握住！7月30日的比赛中，上海上港被山东鲁能主场逆转！又一次丢掉了来之不易的机会！斯科拉里的玄学！还是稳！

而早在中超比赛前几天，7月25日，恒大集团也发布了正面盈利预告，2017年上半年净利润“为去年同期3倍左右”，而且“本公司股东应分配利润将较去年同期大幅提升”。

2017年上半年，利润大涨增厚了恒大的净资产，特别是通过引入战略投资、偿还永续债等重大举措，大幅降低了负债率。摩根士丹利、美银美林、野村证券等国际大行均预测，恒大负债率有望下降一半左右。