川安岳：是谁让被拆迁农民的宅基地使用权面积大量缩水
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核心提示：如果一农户的房屋有100平方米的宅基地，如果在拆迁过程中这农民选择产权调换方式签约还房，如果开发企业在32层电梯公寓内偿还其100平方米住房，那么，这位农户的房屋土地使用权面积就悄悄地缩水为小于3.125平方米，但该农户还蒙在鼓里。在四川安岳县修建城南大道就出现了这样的怪事。
是谁偷走了农户97%左右的宅基地使用权面积？请看笔者的调查。
拆迁房屋安置补偿规定
不知是在办公室里还是在茶楼里，一些官员和开发企业老板早已商量好修建城南大道的所谓《房屋拆迁安置补偿方案》。
2011年，安岳县政府决定，修建城南大道与成安俞高速公路相连接，需要拆迁沿线数百村民的房屋。其中，胡代国的老徒弟望城村村民吕凤章及其侄儿吕祥均的房屋也在拆迁之中。据他们和其他被拆迁户反映，他们根本就没有收到也没有看到所谓的《拆迁安置补偿方案》。只是在动员会议上，政府工作人员口头向被拆迁农民宣布了有关拆迁安置补偿的一些所谓规定。
一、还房地点：拆迁后，政府准备将吕凤章、吕祥均几十户农民安置到附近还没有动工修建的32层电梯公寓内。
二、旧房面积计算：选择产权调换房屋的村民，旧房面积按照房屋所有权证上登记的面积计算。
三、 实行合法房屋面积拆一平方米还一平方米。
四、 电梯公寓1-3层为营业用房，其余为住房。每人可享受8平方米电梯公寓营业用房，营业用房的产权归集体所有，私人只有使用权。
五、 所还营业用房面积必须从每户的旧房产权面积中扣除后，余下的旧房产权面积再偿还成新住房面积。
六、 未取得产权登记的房屋按照违章建筑计算，每平方米补偿 元。
七、 拆搬过渡期间，政府给与过渡费，第一年每人每月260元，第二年每月每人390元。
还房协议显失公平
最近，不少被拆迁户纷纷向胡代国投诉，投诉政府相关部门与开发企业联合起来欺骗被拆迁户。在签订拆迁安置补偿合同过程中，补偿政策不透明，不统一，存在严重显失公平的现象，请求胡代国为之维权，代理指导签订《拆迁安置补偿协议》。
2012年8月20日，胡代国抱着半信半疑的好奇心理，去到安岳县望城村农民家中调查后，接受了被拆迁户吕凤章、吕祥均的书面委托。接受委托后，胡代国先后四次参加了他们与房屋征收局及拆迁单位工作人员的协商谈判。在这一过程中，胡代国发现了不少问题。其中最主要的争议焦点是偿还房屋的面积问题是否显失公平，特别是偿还给被拆迁户的房屋的土地使用权面积是否缩水？对于前述问题，胡代国曾经也是被拆迁户，有亲身经历，在代理十多年的拆迁安置补偿纠纷官司和正在代理的邓启贵关于政府少还他200平方米房屋国有土地使用权问题。在这些代理过程中，积累了不少经验教训。胡代国决定从房屋的土地使用权是否缩水切入，帮助农民依法维权，维护《物权法》的尊严。于是，下面将所发现的问题一一披露，希望政府相关部门及时纠正，维护社会和谐稳定。
专选茶楼谈拆迁补偿是否合适？
众所周知，安岳县政府财政十分紧张，每年靠中央转移支付运转，还欠了一屁股账。但是，不少被拆迁户反映，安岳县拆迁管理办公室即现在的房屋征收局，却有用不完的办公经费，多年来，一直在一些茶楼里谈拆迁，签订拆迁安置补偿协议，耗费政府的钱。
2007年前，安岳县的旧房改造拆迁是由事业单位安岳县拆迁办公室负责。当事人双方谈拆迁事宜几乎都是在办公室或院坝等地进行。2007年后，胡代国代理王政荣房屋拆迁纠纷，就事业单位的拆迁办冒充国家机关作出的《行政裁决书》违法无效一案起诉至法院，随即，安岳县“拆迁办公室”升级为“拆迁管理办公室”。渐渐地，渐渐地，安岳县的旧房谈拆迁签协议相当部分都在茶楼里进行。
2012年8月，安岳县拆迁管理办公室升级为安岳县房屋征收局。大量的拆迁协谈，签订拆迁安置补偿协议工作仍然在茶楼里进行。农户们欢迎，在茶楼里谈拆迁有好茶喝，谈成功了还有好酒好菜招待，好倒是好，但总觉得有一种说不出的滋味，有一种上当受骗吃亏的感觉。
城南大道谈拆迁地点——静康园坊茶楼
城南大道谈判拆迁，签订拆迁安置补偿协议的地点设在安岳县外南街22-24号门市二楼“静康园坊茶楼”。在该茶楼里，每天有不少工作人员包括公务员、副局长、人大领导，政府有关领导干部和拆迁公司工作人员，男男女女。这些人时而品尝美味可口的茶水，时而翻阅被拆迁户的档案资料，时而通知一些被拆迁户去轮流协谈，时而做一些其它事情。
不知那一位是茶楼老板，因为笔者注意看也没有发现有营业执照等什么的。但是，茶馆老板非常客气，服务周到，语言动听，给每位来客都送上一杯美茶，要高档的茶不会泡低档的茶。据服务员自言自语地说，既然你们来了，就喝好茶吧，反正你们被拆迁户不用开钱，自然有人开茶钱报销的。不知是政府还是企业开茶钱，为了留个纪念，每次胡代国进该茶馆，都作了录音录像，以方便写博客之用。
使胡代国困惑的是，听说安岳县政府财政紧张，安岳县拆迁管理办公室还拖欠全县大量被拆迁户的过渡费没有给付，惹得不少被拆迁户因为不能按期领到过渡费去政府上访，去谩骂。为什么有人大领导、征收局副局长及其工作人员、镇乡村干部们等等人士长期去茶楼办公，而不在自己的办公室办公呢？难道这些干部每天开支大量茶钱等费用都是自己掏腰包吗？胡代国还认为，官员、公职人员在茶楼里办公不仅仅是喝茶，恐怕还有比喝茶更主要的事情，那就是方便暗箱操作，涉嫌腐败。因此，胡代国冒昧建议相关部门调查核实，依法处理，对安岳县拆迁管理办公室历年的开支进行审计。
胡代国代理吕祥均谈拆迁补偿
2012年8月的一天，工作人员通知吕祥均夫妻去安岳县外南街“静康园坊茶楼”协商签订拆迁安置补偿协议。胡代国受托，自然也去了。一阵寒暄后，大家坐下边喝茶边谈事。有位女干部与另外几位公职人员窃窃私语：胡代国是专门打官司的，吕凤祥也请来了……
下面是部分对话实况：胡代国简称胡，吕祥均简称吕，工作人员简称甲乙丙丁卯。
甲：今天我们请你老吕来谈房屋拆迁之事，怎么老胡也来了？
吕：因为我们不懂法，老胡是搞法律的，所以我委托老胡来帮我谈拆迁安置补偿。
胡：立即将吕的授权委托书递给甲。
甲：看了看委托书说，好，好，那我们就谈吧！请问老吕，你对拆迁安置补偿有哪些要求。
吕：你看嘛，2004年5月24日，安岳县国土局发给我的宅基证上有土地使用权面积141.8平方米。2004年10月29日，安岳县建设局颁发给我的村镇房屋所有权证载明，我有砖混房屋二层，面积236.34平方米.2007年，我又重了两层，共四层。2010年拆迁办来登记封户时记载：我的楼房也是四层，总面积568.2平方米。我的3.4层楼房虽然没有发证，但是封户前几年修的。所以，我要求在拆迁时偿还我新房面积也应当是568.2平方米……
甲：那怎么行，我们只能还你一、二层面积，三、四层只能算违章建筑，按照违章建筑的标准计算每平方米120元计算……
胡：这个问题，我建个议。我认为，吕的三、四层楼房是历史形成，应当有多少还多少，理由是，第一，根据《物权法》第152条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”老吕在自己的宅基地上修建四层楼房是合法的，法无禁止的，拆迁时应当如数偿还面积；第二，根据《行政处罚法》第29条规定，“违法行为超过二年未被发现的不再追究。”老吕的上面两层楼房于2007年修建至今已经有五年之久，应当视为是历史形成的合法楼层，应当计算拆迁补偿；第三，并不是老吕自己不向相关部门申报颁发证件，而是政府相关部门为了自己多赚钱，借口以老吕房屋在规划区，已经封户为由，拒绝向老吕家颁发房屋所有权证。但是，按照2001年四川省城市房屋拆迁管理条例的规定，封户只有三个月，特殊情况经上级批准，封户不超过一年。根据前述情况和规定，吕的三、四层楼房该如数偿还；第四，同样是在安岳县的水观村等地，政府还动员鼓励农民修建三四层楼房并出钱外装修；第五，在全国，各地政府也鼓励农民拆除旧房原地重建包括四层的楼房，并且免税费。根据以上规定和实例，我认为，老吕的四层楼房应当如数偿还面积。
乙（女干部）：水观村不同啊，那是公路沿线，是安岳政府的形象工程。
胡：对，是面子工程，表里不一工程。
丙：（大约是位官员）不行，不行，老吕的合法面积只能算两层。
吕：好，算两层也可以，不过，我要求拆一还二，要求还在地面上还一层二层。
甲：按你这样要求还地面一二层，我们政府还赚什么？
卯：今天就谈到这里，我把吕的要求和老胡的建议带回去向领导汇报，下次回答你们。
胡代国代理拆迁谈判受阻
几天后的一个上午8点过钟，工作人员又要求老吕去茶馆协商。结果是吕妻和胡代国去到进茶楼临街面右边的小屋里。常言道：出门看天色，进门看脸色。胡代国刚进茶楼，就发现甲脸色不对。接着，甲发话了。
甲：老胡，今天我们请老吕来谈拆迁，你不是被拆迁户，你只能旁听，不能发言。
胡：《合同法》第9条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。根据这一规定，我受老吕的委托，不是受你的委托，我有权代理其谈拆迁补偿，你怎么叫我只能旁听呢？这不是剥夺我的代理权吗？
乙：我们不管什么法不法，我只知道你不是律师，不能代理，叫你旁听就旁听。
胡：对旁边桌的周副局长说，周副局长，你好，你也在这里办公。
周副局长：啊，怎么老胡也来了？你来干啥嘛！
胡：老吕委托我来这里谈拆迁补偿，这位眼睛老师叫我只能旁听，不能发言。你说对不对？
周副局长：没有开腔回话。
胡：秀才遇到兵，有理说不清，只好忍气吞声，一面假装旁听，一面用手机将茶馆的实况录音录像。
甲与吕妻双方没有谈几句，由于牛头不对马嘴，话不投机，谈判很快就夭折了。
胡代国代理吕凤章谈拆迁补偿
2012年8月31日上午9点，吕凤章夫妻应邀去到静康园茶楼，胡代国也到了场。李主任主动招呼胡代国坐下。其余人陆续到茶楼。
甲：老胡，我们局领导说了，你今天来还是只能旁听。
胡：将《合同法》书第9条读给在坐的人听：《合同法》第9条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。
甲：我不听你那些法不法的，叫你旁听你就旁听。
李主任：好，老胡，你就旁听吧！
胡：啊，李主任也不欢迎我来。
李主任：欢迎你老胡来，如果不欢迎你来，当你进茶馆的时候，我是第一个首先招呼你啊。
胡：好，你们就谈吧，我坐旁边桌听。
李主任：一边和吕凤章交谈，一边向胡代国发问：……老胡，你说我的意见对不对……
胡：你们不是安排我只能旁听，不能发言吗？我现在正在旁听，还没有想发言的问题……
胡：一边听，一边用手机将茶楼里的情况录音录像，以备后用。在李主任核实了吕凤章家的房屋面积、养猪、养鸡、养鸽数量等情况后，安排其回家后找胡代国帮助，写一份书面要求，等几天再来协商。
2012年9月4日上午8点过，笔者第四次来到静康园茶楼参加吕凤章与拆迁工作人员的协谈活动。
一位戴眼镜的工作人员再次提示胡代国说：老胡，今天是我们和吕凤章谈拆迁，你不是被拆迁户，不能参加协谈，只能旁听。
胡代国：我知道了，这个问题，你已经提示我三次了。
胡代国坐在李主任旁边，桌对面是记录员甲，室内共有11人，除了被拆迁方3人外，其余都是拆迁工作人员，还来了一位身材高大的领导，干部们都亲切地称这位领导主任（人大的）。
李主任：今天协商开始了，请吕凤章把你写的补偿要求给我看看。
吕凤章：递给一张纸，内容如下：
关于吕凤章的房屋拆迁补偿和养殖业补偿要求
一、所还房屋选择产权调换（互易合同），等价有偿、对等略好（根据川委发【2005】第12号和物权法117条、121条、合同法175条的规定）。
a) 宅基证载明的使用权面积121.89平方米产权调换成新房土地使用权面积121.89平方米；
b) 所还新房为室内建筑面积，不含公摊面积，因为拆迁旧房时，旧房面积是按照墙壁内的面积计算的，旧房墙壁外的绿地、人行道及院坝是按照附属物补偿的，没有按照住房价给予补偿。
c) 所还楼层是一楼的还一楼。是二楼的还二楼，还在其它楼层的要求补楼层差；
二、养猪、养鸡、养鸽是政府号召农民从事的生产经营活动的千万工程，应当依法补偿。
d) 对有营业执照等证件生产用房占地使用权面积应当依法补偿。
e) 根据投入和经营的实际情况补偿投资损失和营业损失。
……
李主任：（看了看吕凤章上面的书面要求）你的要求这么高，我不好答复你，我只有将你的要求交局领导讨论研究后再说。
吕凤章：我的要求不高，比起安岳县王家坝姚老板还给被拆迁户的面积低很多很多。
人大主任：人家王家坝是开发商还房，自然补偿要高些。城南大道是政府修路，政府钱少，自然偿还给被拆迁户要少些，你们要体谅政府，支持政府……老胡，听说你搞得不错，我想听听你的意见。
李主任：对，对于吕凤章的书面要求，我也想听听老胡的意见。
胡：好，那我开门见山。我认为，你们双方的争论主要焦点就是偿还房屋的面积和房屋土地使用权面积问题。第一，被拆迁户有两个本本，一个是房管局发给的房屋所有权本本，另一个国土局发给宅基地使用权本本，这两个本本都要受到物权法的保护。房屋是所有权，这一点大家都知道，宅基地是集体土地，是被拆迁户的用益物权，可用益物权也是被拆迁户的一种财产权啊。
人大主任：宅基地是集体的土地，你不能拿物权法和用益物权来说事。
胡：我要说的第2点，根据物权法第117条的规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 根据物权法第121条规定， 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。依据《合同法》第175条规定，拆迁合同是一种互易合同。根据川委发[2005]12号文件第三条规定：“农户拆迁原则上采取还房方式，人民政府按照对等略好的原则。”既然，我的当事人选择的是产权调换，那么，产权调换的原则就是等价有偿，对等略好。你们过去所签订的拆迁安置补偿合同，是否做到了等价有偿，对等略好呢？我认为，很多被拆迁户都上当吃亏了，为什么这么说呢？我举个例子来说吧：假设吕凤章家有100平方米的宅基地100平方米的房屋（是按照墙内面积计算的，没有计算周边的过道、绿地、院坝等公摊面积）。政府拆迁后，在开发商所修32层电梯公寓里偿还吕家100平方米新房面积。请问，吕家会损失多少平方米的房屋所有权面积和房屋土地使用权面积呢？得到的又有多少平方米房屋所有权面积和土地使用权面积呢？答案是这样的，房屋所有权室内面积就只有90平方米左右。包含公摊面积，吕家只能得到土地使用权面积3.125平方米=100平方米/32层，损失96.875平方米土地使用权面积。这96.875平方米土地使用权面积悄悄地被人偷去低价卖给了开发商。开发商将低价买来的建设用地使用权面积修成32层电梯公寓又以每平方米4000元左右的价格卖给购房人，从中牟取比卖鸦片还高的利润。正如这位戴眼镜的老师那天所问吕祥均和我，你们把旧房土地使用权面积都要完了，政府还赚什么呢？
人大主任：政府修城南大道是公益事业，你们都要支持。
吕凤章：政府修大道是公益事业，但公益事业应当全社会买单，不应当让我一户农民来承担。
胡：信访局谭国平主任打来电话，要我去调解谢定贵的诉求，我走了，你们谈，对不起！对不起！
人大主任：拍着胡代国的肩膀，陪胡代国走到茶楼门边，边走边指示说：老胡，你是搞法律的，听说你还搞得不错，搞出了名，目前，安岳政府很穷，你要多配合政府，多支持我们政府的拆迁工作啊！
胡：对，对！我不但要配合你们工作，我还要监督你们，安岳县政府大门上不是写有“请人民监督”吗？我要履行一个公民的权利和义务。
胡代国走后，一位领导对吕凤章说：你们要请胡代国到场，我们就不和你们两家人谈房屋拆迁补偿，最后将你们的房屋拆迁交法院强制执行，你们就等着吧，等着吧……
决定曝光
这件事本不想曝光，胡代国作了几天的思想斗争，想到安岳县有些单位主动请胡代国监督，请胡代国代理调解纠纷，而今有人公然违法取消胡代国的公民代理权；想到安岳财政那么穷，有人还敢长期在一些茶楼里办公吃喝政府的钱；想到茶楼里一些人的坑农害农行为和肮脏交易；想到有官员说，胡代国来了，胡代国来了，我们免谈拆迁补偿协议；想到法律的尊严被人践踏，安岳县政府的规定视为儿戏，胡代国不得不冒天下之风险，以近万言书披露不正之风和城南大道拆迁安置补偿的事实真相，农民宅基地大缩水的真相。
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发表于 2017-8-12 11:29
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