在即将到来的2018年，楼市行情将如何演变？房子到底买是不买？有购房需求的人，你是不是应该做足攻略了呢？
房价短期看金融，金融主要看利率
关于如何判断一个城市未来的房价走势，有一句比较经典的口诀：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
这句口诀由任泽平2008年首次提出，而后多年，他又在不同场合反复强调。作为年薪高达1500万的经济学家，任泽平的丰硕研究成果在业内已被高度认可。
按照任泽平的观点，要判断短期内房价走势，金融这个因素所占分量自然是重中之重。那么，短期看金融，金融看什么？看利率！
从按揭贷款利率变动对房价的影响来看，当个人按揭贷款利率达到峰值时（如2011年12月和2014年9月），全国70个大中城市二手房房价环比涨幅几乎是同步跌至周期谷底；当个人按揭贷款利率创造历史低位时（如2009年6月和2016年9月），二手房房价环比涨幅均处于较高位置。此外，综合来看，二手房房价环比变动走势同个人按揭贷款利率变动走势大体上呈反向状态（见图1）。
未来一段时间房贷利率会继续上涨
从市场机制来看，利率是资金的价格，由于价格上升反映的是商品供给紧缺，因此我们可以将利率的持续走高理解为资金供给日趋紧张。而造成这一局面的原因主要有三点：
第一，微幅收紧的货币政策让M2增速回落。随着“金融加速回归服务实体经济的本质”工作的日渐深入，以科技创新和文化创新为代表的“高精尖”产业贷款保持高速增长，而房地产市场的贷款规模却在不断收缩。过去一年内，央行通过公开市场操作、上调资金市场操作利率等政策来实施微幅收紧的货币政策，由此导致M2增速的持续回落（见图5），这也导致房地产信贷的规模相应缩减，银行系统也会收紧向消费者的房地产贷款规模或是相应抬高房地产贷款利率。事实也正是如此，据报道，2017年11月在全国35个城市533家银行中，有474家银行首套房贷款利率上升或与上月持平，占比高达88.9%。更为重要的是，2017年11月共有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较上月新增14家。
2018年买房需做好哪些准备？
话说回来，不管在什么时候，身处怎样的环境之中，老百姓对于房子的向往始终不会消失，换言之，楼市的刚性需求始终是存在的，即便目前的时机可能并不是最佳。
不过，对于那些准备在2018年出手买房的人来说，笔者给出三点建议供参考：
第一，利率折扣仍旧很低的城市或地区值得重点关注。虽说整体上看，贷款利率的上调已是不争的事实，但这毕竟是平均贷款利率的上调，并不排除一些城市依旧具有较低的利率水平。从2017年11月份统计数据来看，常州、温州、中山等十个城市的房贷平均利率最为优惠（见图6），这对于有购房需求的人来说无疑是一大利好：贷款利率折扣较低，也就意味着当地房价还没有见顶——至少不会出现人家都是基准利率，而你买房的时候却成了1.5倍基准利率的窘况。当然，意见仅供参考，切勿盲从。
第二，从购房位置来看，尽量避开远郊，同时要开始重视租金收益。也许是见惯了房价动辄“一年翻一番，五年乘以三”这种事情，相比之下，房租这种蝇头小利始终难以入得了大多数人的法眼。然而根据前文的分析，2018年极有可能出现房价不涨月供大涨的状况，因此，房租将会成为既稳定又实惠的重要收益来源。基于这一考虑，购房的地理位置选择将更加重要。对于远郊来说，出于交通是否便利、配套是否完善等多方面因素的考虑，想要租到一个较高价位着实是难上加难；反观近郊或核心商圈，交通、购物、学校、医院甚至是安全保障可谓是应有尽有。由此，近郊房产不仅租金收益可观，房产的保值相对远郊来说也更加可期。
第三，长期来看，房价稳定的概率要远远高于大跌。笔者一直坚信，任何楼市政策的出台宗旨从来都是“抑制房价过快增长”而不是“引导房价下跌”。就算是当前不少地方房价已经出现了下降，但也不是全部都降。即便是北上广深等一线城市的房价已经出现了大面积不同程度的下跌，其挤压之前楼市泡沫的意义可能大过于房价下跌本身。长远来看，由于北上广深的人口规模效应已经形成，而人才是房子的最终需求方，故北上广深的房价更应趋于稳中有升而不是断崖式下跌。
此外，千万不要想当然地认为，有些地方房价即将下跌或是已经下跌，对购房者来说就一定是好事，因为越来越高的月供压力很可能会导致购房者花掉的钱更多。所以，如果遇到合适的房子，各方面自己都满意，月供也可以负担，就不要过于纠结。买到手后，哪怕短期内无法获得极为理想的收益，但是随着国家的发展与社会的进步，人们迟早会享受到经济发展以及城镇化加速带来的红利。
因此，只要你是出于刚需目的，只要你看好国家的前途与所选城市的未来，那就放心地去买，五年或十年后，你不会后悔当下的决定。
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发表于 2017-12-22 14:39
