成都二手房猛增15000多套 超越北京成为全国第一

楼市小编

继2017年南京、上海、长沙出台新房购房摇号政策之后，成都也上了摇号“专列”。今年4月，位于锦江区三圣乡板块的龙湖天璞名邸获得预售，成为首个为刚需倾斜的摇号楼盘，刚需优先购房比例高达48.1%。

在新房需求量稳定的情况下，3月初“刚需优先”政策的推出，使得“刚改”购房者的摇号中签率大大降低。在此背景之下，一方面部分改善需求的购房者退出摇号竞争队伍，转向二手房市场；另一方面，这又会刺激刚需购房者由二手房市场转向摇号新房。在这样此消彼长之下，二手房市场会有的如何表现？

据链家网数据显示，二手房市场需求自去年9月份达到顶峰之后一度下滑。11月摇号政策出台，“全款优先”的购房现象不复存在，新房市场信心大增，二手房市场需求保持平稳。而在2月传统春节期间的短暂低迷之后，3月的看房量和新房增量呈现双反弹趋势，其中看房量更是能与去年“金九”高峰期比肩。

数据来源：链家网

另一方面，从挂牌量看，去年11月链家网在售房源为21233套，2月挂牌量也仅有25706套，三个月增长21.1%。然而经过一轮激增，链家网3月在售房源数量已经达到36718套，超过北京在售的35867套，成为全国二手房存量最多的城市，2~3月的增长率更是达到了42.84%。

对于该现象的产生，西南财经大学经济学院副教授、知名财经评论人刘璐则表示：“成都的二手房市场经过一段较长时间的上涨，已经累计了较大的涨幅，所以在限购等调控政策之下，有回调压力也很正常。北京二手房已经‘阴跌’了一年，全国楼市一盘棋，成都不过是滞后而已。最近成都二手房挂牌数量增加迅速，这其实也是二手房抛压大的体现。”

（成都3月链家网挂牌二手房量。数据来源：链家网）

在就“刚需优先”政策是否对二手房市场造成冲击这一问题进行采访时，最近正在卖房的张先生反映到：自去年12月挂牌以来，每个月的看房客数量一直不多。因为急着出手，春节后不得不将总价下调了整整20万，三月份看房客数量确实是增多了，但是看的多、买的少。

刘璐分析道：“随着刚需优先的摇号政策推出，的确增强了刚需型购房者转向新房购买的动力，对二手房市场造成了一定的分流。”

此前发布的链家3月市场报告也显示：“刚需优先”政策实施以来，二手房市场房东的心理预期大大下降，房东主动降价概率提高，但二手房市场成交量较之前明显减少，整个二手房市场呈现出看房多、成交少的现象。但就各面积段价格来看，同一小区中，大户型的单价波动较小，而更受刚需购房者们青睐的小户型二手房单价则有所下调，整体二手房价格依旧呈现缓慢上涨趋势。

从整个二手房市场反映来看，“刚需优先”政策的补充并未对二手房市场价格和交易造成太大冲击，二手房市场的冲击自去年11月摇号政策的出台就已经出现。

近年来，限购、限价与摇号等楼市调控措施，在成为热词的同时也逐渐适配了各大热点城市。成都继“四限”之后，新房摇号政策随之而来，在新房的稀缺性和新房市场转变为卖家市场的影响下，二手房市场出现量价双增长，即使是在当前楼市量价回调趋势基本确立的大环境下，新房与二手房价格倒挂现象也十分明显。

究其原因还是由于新房与二手房价格之间存在的巨大“剪刀差”。

就前段时间摇号的天府新区四个项目而言，海昌天澜参与摇号人数6028人，中海锦江城参与摇号人数8318人，蜀南春郡参与摇号人数11935人，滨江和城参与摇号人数更是多达14558人。

以摇号人数最多的滨江和城为例，清水备案价7000元/㎡，装修均价也不过10500元/㎡，而周边二手房均价却达到了17000元/㎡，高达5500元/㎡的“剪刀差”对刚需购房者和投机者们极具诱惑力。

（滨江和城周边二手房单价。数据来源：链家网）

即使是同一项目的不同楼栋、户型之间，价格“剪刀差”也依旧存在。以“刚需摇号”政策的“第一摇”楼盘龙湖天璞名邸为例，此次开盘的房源单价区间为12700~18500元/㎡，“剪刀差”为5800元/㎡。

这样的价格设置对于占比48.1%的刚需购房者而言是极具优势的，刚需购房者可以付出较少的资金获得更多的机会和选择。同时，政策对于刚需购房者的倾斜无疑也会在一定程度上打击改善客户和投机者的摇号信心——刚需选房剩余的高单价房相较于周边二手房价的“剪刀差”被缩小，投机者获利减少，资金更为充裕的改善客户会转而投向周边的二手房。

新房“环比不增长、逐步有回落”的定价原则、二手房由房东自由定价，巨大的价格“剪刀差”在成都楼市踏入卖方市场后一直困扰着购房者们。

“刚需优先”政策的实施以及“刚需首摇”项目的示范作用之下，对于普通刚改善购房者而言，逐渐被缩小的“剪刀差”使得许多资金较充足但是运气不佳者转而投向二手房市场，将新房的机会留给更多的刚需购房者。刚需购房者的权益得到了保障的同时，刚需型二手房的价格也在逐步回归理性，更多的刚需购房者被吸引投入新房摇号中后，购买用户大量减少的二手房市场，也将推动新房和二手房倒挂回归理性。

来源于公众号：天府楼市