给这位爸爸疯狂打CALL，这篇学区房分析也太到位了吧！

超级学芽

本文主要讲了一位爸爸选择学区房的一些心路历程，分享给各位家长，你们是否也有同样的经历呢？

正文↓↓↓

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一、前言
想了很久，还是写写我购买少城小学“老破小”的心路历程，毕竟自我感觉功课也做了不少，碎片感触还是有一小筐，于是整理整理，仅供参考。


二、受众
听我瞎掰掰的你，是否具备以下特点:
1、   爱折腾，属于不折腾不舒服斯基；
2、   房子需要自住（坚决执行中央房住不炒精神）；
3、   青二范围选择；
4、   小学、初中暂不考虑私立；
5、   愿给与陪伴，与孩子同呼吸共命运（不对，是同学习共成长）；
6、   基本自己带小孩。


三、生变
川剧可以变脸，最近天气也变化多端，看我——也可以变。
生变路线是胜西—实验—少城。

1、选择胜西源于朋友一句“这学校低调奢华”，之后对胜西各种百度，又在2018年底开始在划片区域踩点。但是那个时候由于心理的紧迫性还不强，上心度不够，看了几家！加上办公地点发生变动，胜西一事的主动性就这样一点点降低。2018年年底没有入手（现在想起就要拍大腿）。
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记得有一个1楼的，近70平米，100万整可以拿下。屋后还有一个看星星的小天井。由于房子未装修，加之租给了做烧烤的，大家可以想象对于住下去的欲望打击，简直是“不摆了”，那个时候看得少，对“老破小”的认知度不够实际，也缺乏发展眼光，所以直到2019年新年后，断断续续的看了几家都没有满意，事情就这样一拖再拖……于

房价又涨了不少，我还没有买！


2、选择实验小学，主要还是工作地点的原因。过程是：刚看好了房源，一打电话卖了！（又拍大腿）
那个时间，刚好是515新政快一年，又逢幼升小入学户籍登记（5月31日）前的紧张时段。最后索性打算买个小的挂户口，结果约了房东3次，都以各种理由更改时间，这么善变的房东还是“敬而远之”，此时实验小学的房价在不断的上扬，索性实验也就放弃了。
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放弃实小还有其他原因。
一是之前一个办公室的同事小孩就在实小，感觉小孩的学习，学校让家长参与的太多了，整的像家长在上小学（我比较不喜欢这种模式）；

二是活动也感觉太多，不过确实活动整的高大上，一个升旗仪式整的周末都要去排练（这方面只是个人观察的结论，可能会偏激，但绝不是吃不到葡萄说葡萄酸）；

三是由于我的家庭情况就是普通的家庭，我怕到那个学校给小朋友造成压力，因为这个需要实际参与学校生活并结合自身的适应情况才能真正评价，仅仅是个人的担心。

3、选择少城，应该就是各方面妥协的结果。哪些方面呢：就是区域位置、房价、学校整体等情况（40强有一定的影响）。


四、思路

1、离学校近。记得一次和一个小孩已经上大学的大哥聊天，他说这么多年搬了三次家，总结起来小孩上学住的一定要离学校近。为什么？

我是这样理解的：离学校近，来回通勤时间每天至少节约1个小时，这节约的1个小时，30分钟用于学习，你就比别人多学习30分钟；30分钟用于睡觉，小孩的身体发育就优于睡眠少的。而上述两者又是对小孩成长相互促进的。
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选择青二，大多还是展望的陕西街和东马棚，红色方框所示位置，初中也不用“孟母三迁”了。


2、大人上班方便，自带小孩每天的生活都要环环相扣，毕竟小孩每天要接送，班每天要上的。天上除了掉林妹妹，钱是掉不下来的。

3、楼层不要太高，便于后期出手。楼顶大概率不要，旧房子处理防水可能有很多麻烦。

但事实情况是，高层挂出来的多，由于不好卖、不好租，价格相对同一单元要便宜一些。有多高比例呢，看下表：
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4、小区不能太大，老旧小区出租比例较大。若按照同样的区域平均出租率（R%）进行计算，则租房人数X=小区户数H×R%，当然H越大，X值越大，整个小区的“流动”人口越多，我个人不太喜欢嘈杂的环境。

5、离菜市场近点，要做饭。距离少城小学约350米，接小孩可以顺道买菜，不过需要穿越人山人海。
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五、执行

考虑到思路第2点，栅子街、小通巷那块就没有考虑，如图范围。
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同时，考虑沿蜀都大道（少城路、金河路、通惠门路、十二桥路）范围沿主干道的噪音（不喜欢太吵）就没有选择。
看过十二桥路路边的，要么就是如中医院宿舍小区太大，要么就是靠路边太吵。由于支付能力有限，电梯次新房就没有考虑了。

下面主要介绍如下图打勾的街道。
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1、长顺上街

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其中，长顺上街很奇怪，感觉是两条街。实地看了A处房源，由于噪音选择放弃，B处时不时冒出点房源，但是B处几个小区民宿比较多，我看房时出来一处房源，但是时间上不合适没看成。不过查阅规划图，A,B两处都规划的不是住宅用地，未来拆的可能较大，旁边的蜀风园也在打造。C处长顺上街285号是一个电梯盘哦。
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总结：这里不适合居住，人员杂（A略好于B）,噪音方面（B好于A,与主干道之间有遮挡），若是投资做民宿也到不错，但等拆迁可能一时半会动不了。

2、西胜街

西胜街的房源也很少，基本就是7号、14号、16号。7号就是面对学校右侧的“少城雅居”都是大户型，据旁边的小中介介绍最小的都是90平，小区能停个车。
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14、16号当时只有一个套一的就没看，现在挂网的有个小套三的。查阅资料后发现这两栋规划也不是住宅。有意向的可再实地探访一下。
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总结：西胜街由于偶数这边基本被树德协进占据。上述小区离小学非常近，离景区也非常近，据了解住户以景区商户及商户员工为主，14、16号给人感觉楼与楼之间有点拥挤。7号靠近里面的居住倒不错（底楼后面还有大花园），就是户型大，房源少，得碰运气看缘分。

3、井巷子

可能有人会说，这里可是景区啊？是的，这里有，大家从东面进入井巷子，左侧那栋就有卖的人家，这个信息怎么来的就是问问西胜街上的小中介。这一栋，就是从这个被报道为“国际范的蛋烘糕店”进去的。据了解有且只有一个房源，而且网上查不到。
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总结：虽然也是老破小，但也算住在宽窄巷子里了，离学校1.5分钟步行。这栋楼仅2个单元24户，而且“原住民”是旁边中学的退休老师。房子一面靠学校操场，因为是高中操场，所以就没有那么吵闹，一面是井巷子。周一到周五晚上亲测过，大约9点30之后基本就没有什么人流量，但是周末特别是夏天，利用小洋楼广场做活动的较多，会出现夜晚搭展台等情况。

小区没有门卫，白天蛋烘糕老板义务为大家看守大门，晚上每家配一把钥匙，进出自觉锁门（亲自在晚上去看过3次，没有发现大门敞开的情况，说明住户形成了好的规矩）。户型是那种一个小过厅加3间房屋老布局。至于卖家，我谈的时候是很牛的……

4、柿子巷

柿子巷感觉就像是一个被遗忘的角落，大家一看图就会说，就是那个“咔咔”，如图那栋孤独别墅的右侧的巷子就是了。
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总结：与前面几个老小区一样，同样是楼老还房源少。可能出现资源的有柿子巷7号、9号（西财室内大院）、13号院。目前上网可查的只有13号院有房源。9号、13号能停车，9号部分户型存在小黑屋；9号、13号有门卫；7号、13号（部分）临街；感觉这一块老年人比例较其他老小区略高；曾利用2个晚上踩点，感觉整条街还是较为安静。

根据查阅的资料显示，这一块规划就是住宅，拆的概率就更小了，所以中介、房东以拆迁为理由要价是在忽悠你的。离地铁2号、4号线均在步行5分钟内。

5、将军街、东胜街、斌升街、桂花巷、仁厚街一起直接说特点。

将军街：近成都儿童专科医院，平时车流量较大，楼下基本为医疗用品商店，根据晚上实际体验，安静程度比想象的好，也不存在有些信息说的天天有上下货的，吵的很；49号院实地看过，感觉户型不太好。离地铁2号线步行5分钟内。
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东胜街：根据实际体验，街道是最安静的。网上看信息是主要是5号、13号、19号、23号，有些信息经常弄错，需要实地看看，便于自己区别。5号院有门卫，楼顶可种菜，三个单元；13号院有门卫，具体没看过户型；23号院，栋数多，但是从楼顶、楼梯卫生来讲，不太理想，租房人应该较多（符合前面的理论）；19号是文化厅里面的房子，基本是大户型；东胜街20号也不错，截止目前没看到过房源，注意门口那栋据门卫说是不能上户的，里面的仍然以大户型为主。
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斌升街：其中5号院，由于是“回”字型结构，所以不是很推荐。斌升街17号大家可以去实地看看，这个院子虽大，但整体给人感觉不错。
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桂花巷：这条街个人不推荐，因为餐饮比较多，夜晚比较热闹，小朋友读书，这个热闹就不去凑了。桂花香60号的门卫大姐平时有房源信息，如果选择这里可以问问她。
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仁厚街：在仁厚街你可以感受一条街一边房价16000，一边房价32000的冰火两重天。从我实地看的情况看，感觉这里的小区比较陈旧，但由于实地查看的样本有限，不能一概而论。

总结：这几条街目前正在外部整改、美化，由于都在弄，所以大家的起评分都整体提升。这几条街都需要穿越长顺上街上学（天桥、斑马线方式均有），距学校约1公里，上学时间步行约10分钟。

这几条街中，第一推荐东胜街的房子。安静、干净。不知道大家发现没有，上述5条街只有东胜街不能临停机动车。其中四川广播电视台老办公楼里面还有小朋友的主持等培训。
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文末几点感触：

1、关于房源。
咨询同一个区域的链家不要多于2家，到处问给他们的信息就是你的需求很紧迫；同时看上的小区可以问问门卫；街上的那些小中介不要忽视，他们那里往往有在网上找不到的房源信息。

2、关于心态。
没有完美的你，也没有完美的房子。购买前也许满意，但购买后也许会发现一些毛病。由于信息不对称，再正常不过的了，试着去接受，因为我们无法任性的想买就买，想卖就卖。
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3、关于讨价还价。
你要相信别人的房子终会卖出，你的房子终会买到，所以卖家你不要过于横，买家也不要过于牛。

4、关于看房。
应线上线下兼顾进行，因为坐而论道不如起而行之。提前做好自己的功课，清楚的写下自己需求点，哪些因素是强烈需求的，哪些因素是可以妥协的，哪些是坚决不能让步的。不要用次要矛盾去影响主要矛盾。

5、关于中介。
卖家的需求是价高快卖，买家的需求是价低慢买，中介的需求是你们快点成交。网上的信息可以采用先问周边小中介，再问大中介的方式进行。不要去探讨找大中介还是小中介好，因为我们的方向是买房，不是选中介。你会因为喜欢的房子由于不喜欢中介而放弃购买吗？

6、关于套路。
有人就有路，有利益就有套路。不用感叹“我本将心向明月，奈何明月照沟渠”，你只管睁大你的晶晶火眼，少被忽悠即可。这里特别说说，链家的排位预约什么的。看到好的房源，你放心预约排位即可。等2天中介就会打电话了，告诉你“大哥，那个房你要不要，这边有个客户想要了，你看你决定了没？”。怎么办？你心里是不是很急？为了避免这种情况的出现，一旦看到中意的，你就要高效利用接下来的两天时间踩点、多方询问房子及小区情况，适合就下手，不适合就爱咋地咋地。

7、关于教育。
溜爸之前说的好，学区房只是一个起跑线。买了学区房，但和教育的终点还差老远了，将家长的陪伴作为孩子起跑后的加速器才是最优组合，陪伴就是自我修炼，不管你是不是凤凰，用心的陪伴便会涅槃重生。

（数据源于网络+实地）

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本文来源于成都学区房，如有侵权联系删除。

小飞哥的歌

太有耐心了，我三下五除二，直接选了东城根的次新房

超级学芽

机智如你~

超级学芽

小飞哥的歌 发表于 2019-8-9 23:18
太有耐心了，我三下五除二，直接选了东城根的次新房

机制如你~