听说个人房贷有大变化？个人房贷要降了？兄Dei，别想了，咱不要被标题党忽悠好吧？
8月25日下午，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。公告称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/690ad15593ff41509d36bd0e9ed1db36公告正文截图
一句话重点就：新版LPR下，个人房贷基本没有变化！
接下来，依鄙人所学金融知识以及各位大咖的话来解读下公告中的几个知识点：
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什么是LPR？
LPR是贷款市场报价利率。此前的8月17日，央行宣布全面改革中国的利率制度，推出了“贷款市场报价利率（LPR）”。这意味，房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了，以后新增贷款都要看LPR。而且，LPR不是央行宣布的，是央行授权“全国银行间同业拆借中心”负责统计、公布。由18家银行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率，然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价，算出的平均价。
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什么叫利率重定价？
利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
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从这个信号中，小九看到了以下几点，敬请大家指教：
房住不炒动真格！预计房贷利率基本不变，明确“二房”加点压。日前央行副行长刘行长表示“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”
央行公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
按南充目前的利率来看，新政发布前，南充大多数银行个人首套房房贷利率为: 基准利率4.9，首套房上浮20%，上浮后房贷利率为5.88%，少数银行首套房上浮15%，上浮后房贷利率为5.635%。新政发布后，以刚公布的LPR为准：基准降低5个基点，那我们的基准利率4.85，首套房上浮比例暂时待定。（很快各个银行都会明确10月8日后个人住房房贷的上浮比例）
举个栗子：
基准4.9%，上浮15%，利率是5.635%。
基准4.85%，上浮15%，利率是5.57%。
基准4.9%，上浮20%，利率是5.88%。
基准4.85%，上浮20%，利率是5.82%。
乍一看，利率相对是降低的，那么问题来了，10月8日后各个银行的上浮比例到底是多少呢？同时，相对于二套房贷款利率根据8月20日的LPR为5.45%，若按照这个基准再上浮20%，二套房贷款利率将超过6%高达6.54%，若个人征信情况不好上浮30%则会高达7.085%。对于炒房的来说，国家这次是真的动真格了！
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不刺激房地产交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，有两方面重点，一是新机制下新发放个人住房贷款利率，无论是首套还是二套，都和之前基本不变，二是央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。因此，新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时，避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。
个人与银行之间形成隐形“赌约”个人住房贷款有两种结果，第一种合同期内固定不变，即无论以后基准利率如何变化，无论调高还是调低，你签订的贷款合同利率都不改变。第二种方式是在签订合同时和银行协商约定，调整周期至少为一年。那么问题来了，未来基准利率到底会如何走？而且公告暂时没有明确是否可以约定多次重新定价日，等10月8日以后看看银行的具体操作吧。
贷款的时候如果选择第二种，则整个合同期内，不会调整利率。这样，银行和咱们之前就能有一个“赌约”。如果你能成功判断未来长期利率走势，就可以通过设定对自己有利的“重定价周期”来“占便宜”。当然，如果判断失误，你可以吃大亏。如果希望回避风险，最好的办法是签订每年“重定价”一次。
因城施策在不违背基本原则情况下，各个城市各个银行可以自己决定基础的上浮比例，我们的经济调控手段更得更加“市场化”了。如此看来，是否还是有的城市首套上浮15%，有的20%，二套也类似？
所以以后看到其他城市出的政策不要方，很多政策不会从一个城市直接搬到另一个城市，还要看每个城市具体的情况。
打折时代大势已去，房地产“暗箱操作”被卡死。业内人士应该都知道房地产市场“玩法”让人眼花缭乱，贷款或许会出现“打折”的情况。特别是首套贷款，为了刺激销售，房地产有一些“小动作”已成了潜规则。今天的政策一出，彻底将这种操作空间卡死，不用再幻想之间曾经出现的房贷利率基准利率的8折、9折、9.5折了。
个人Bia言，勿喷。这两个月如果全国不普遍上浮个人住房贷款利率的话，今天这个政策对楼市可能会是个好消息，因为算下来确实是降了一点利息。那是否在近2个月上车是不错的选择？
现在的政策变化太快了，个人认为还是应该随时关注，保持必要的敏感度。楼市长周期的时代结束了，短周期时代来临？10月8日实施房贷利率新政之后，至少在短期里，不会导致房贷利率下降！从长远来看，对刚需是利好，对多套房者是利空？
如果你还不太理解，可以百度下中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问。
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发表于 2019-8-27 17:24
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