楼市拐点已成，房价水分被冻住，一月销售降幅大。

建筑的初心 · 发表于 2020-2-8 16:16

楼市拐点已成，房价水分被冻住，一月销售降幅大于房企预期。

受新型冠状病毒影响，二月楼市基本上处于速冻状态，犹如新包的饺子放进了急冻室，迅速结冰硬化。不管是商品房成交量的水分还是房价的水分都被冻住，不能外泄。形容当前的楼市为“速冻水饺”很恰当。因此，二月商品房成交量下降幅度超过50%，基本确定。

如果没有疫情，楼市转冷也是事实。自去年全年商品房成交面积降幅0.1个百分点后，无论专家还是房企都预期今年会小幅下降，个别房企在一月提前抢收，实现环比增长超60%。但是，整体楼市下滑的速度超过了房企预期。刚过去的一月份，前一百强房企全口径销售金额同比下降12.7%，数据再次证明，我们在去年的判断是正确的。

一月二手房的成交量更差，2020年1月重点城市二手房市场成交量环比下降38%，同比下降27.3%。从楼市销售经验来看，二手房成交量更能准确反应楼市冷暖。

央行“开仓放粮”后，可能再出利好，那就是降低利率，当然也包含房贷利率。

央行今年以来，为支持实体经济、支持小微企业、促进经济转型，多次“开仓放粮”。2020年，39天时间内，投向市场的资金约为40000亿，平均每天约1000亿元。仅二月就投放了16000亿。粮食已经够吃了，就看谁吃得多，谁吃得少。

不仅“开仓放粮”，还会降低企业和个人的融资成本，那就是利率的下调。央行副行长潘功胜在昨日的国新办发布会上表示，下次MLF利率和2月20日LPR会较大概率下行。

基于潘功胜融行长对LPR利率的讲话和当前对“中国经济会出现补偿性恢复”的判断来看，我们认为，本月20号LPR五年期利率，也就是房贷享有的利率会下调，调的基点在250至500之间。相当于降息0.25%至0.5%，房贷利率的下调对楼市来说属于利好消息。

因此，楼市虽然成了“速冻水饺”，但量，将会被央行这两大暖流融化。这两大暖流分别是供应端的资金和需求端的成本下降。第一个暖流是央行投放市场的近40000亿资金可能流向房地产；第二个暖流是房贷利率可能下调促进观望的买房人入市。不过，心急吃不了热豆腐。融化需要时间。

前几天，就有买房人说，给我来点实际的吧。潘功胜融行长昨天讲话后，我们提醒大家，稍作等待，再过12天，房贷利率可能就降了，属于买房人的利好就会到来。

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