] 谢国忠：美联储若加息 2011年中国房价将回落

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　电话接通独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠，他表示，随着美联储加息美元走强，通胀预期明确，才会使得中国房地产出现回落。
　　加息4个点是拐点
　　上海证券报:您认为影响我国房地产价格走势的因素是什么?
　　谢国忠:按照工资和房地产平均价格算，中国房地产已经是世界最高。但房地产走势出现拐点，最终要看美元是否走强和中国政府的管控措施力度的强弱。
　　从世界范围来看，货币供应量增速都远远高于名义GDP的增速。也就是说，货币增长被用来支撑高杠杆率，这在金融部门尤其明显。当然，原因是央行通过降低利率来应对金融危机，有时甚至是强行增加银行的流动性，以期他们能够增加贷款，刺激经济。
　　所以，如果政府在货币流动性管控上采取不同的措施，将直接导致房地产价格的涨跌，出现明显价格震荡。
　　另外，随着通胀预期的来临，如果美联储开始加息，使得美元走强，也对中国房地产价格产生影响，将带来房地产泡沫的破裂。
　　为什么这样说，因为中国的刺激政策将主要通过其贷款政策间接地实现。由于在可预见的未来，中国的货币仍将钉住美元，这就决定了中国的货币政策的结局，中国的通胀率和利率很可能会与美国相似。
　　上海证券报:美联储加息会呈现什么样态势?
　　谢国忠:目前，美国和英国房地产泡沫已经破裂，因此，不能借由低利率复苏，明年它们将提高利率，使其与通胀预期的速度保持一致。它们的目标是尽可能使实际利率维持在较低水平，以支持那些仍然身陷不良资产的本国金融机构。它们并不想阻止通货膨胀，只是要限制其上涨的步伐。低实际利率能使其经济降低债务杠杆。
　　因此，如果美国明年开始加息，由于在加息初期，幅度不会很大，毕竟通胀的预期是逐步趋强的，加息会呈现小步回暖态势。但一开始加息由于人们感受不深，所以，没有太多影响。我预期明年会加息2个百分点，这对于美国而言，相对较低。因此，加息所产生的效应不会太明显。
　　但如果加息到4个百分点，效果就不一样了，给人的感觉应该是通胀明显来临，紧缩政策开始产生效应。我预期这个时间应该是在2011年，也是对我国房地产价格走势产生明显影响的时间点，将出现很明显的回落。
　　城市化促使房价走高属于短线追涨
　　上海证券报:有观点认为中国经济最大的原动力是城市化。正是因为城市化道路的稳步推进，使得房价居高不下。您这样认为吗?
　　谢国忠:我认为城市化带来的是房价越来越高，与此同时，也提高了城市化发展的门槛。所以，随着城市化率不断提高，人们出于追涨的心理，目前出现了短期房价的上涨。
　　但从长期看，供求总是要寻找一种平衡的。房价越高需求越低，在达到相对平衡后，销量就会出现下降，平衡被打破，房价寻求下一个支撑点。所以，短线的追高出现的是短期的泡沫。
　　上海证券报:现在买房大军是新人，为什么，可否持续?
　　谢国忠:买房大军的背后是双方父母的支持。这从另一个角度可以说明，现在的房价居高，单一购买力上不去，超越了人们的承受能力，需要多人的支持。所以，长期看，是不可持续的。
　　天下没有不散的宴席，所以，短线房价高到一定程度是上不去的。
　　政府要明确地产使用价值和投机价值
　　上海证券报:没有流动性推动，房地产起不来。政府具有调控流动性松紧的能力，您是这样看的吗?
　　谢国忠:政府政策应该是实现帮助实体经济的目标，而不是那些投机者。
　　货币的流动性的宽松推动了房价的走高，政府在其中一定要理清投资者的思路，使其认清自身的使用价值是什么，而不是盲目地跟风投机。
　　另外，各地情况不同，不能一窝蜂地看涨房价。如，上海房屋价格未来创历史新高不可能，因为上海的房地产价格上涨的一部分原因是靠国外资金来支撑。一旦外来资金发生窘困，谁来拉房价?

醉醒

本文摘自牛刀的博客，题为《楼市炒家空前大逃亡接盘人会很惨》，全文如下：

　　你见过在北京二手房成交量一天达到1273套吗？你见过上海十多人抢一套二手房吗？你见过深圳现场拍卖一套二手房价高者得吗？这些都是近来发生的新闻事实。各大媒体，地产新闻铺天盖地，轰炸着城市居民脆弱的心灵，于是，大家一股脑的心甘情愿的唯恐买不到房子似的去抢购二手房。

　　967套！深圳规划与国土资源委公布的最新数据显示，11月20日深圳二手房单日成交再创历史新高。截止到11月20日，本月深圳二手房成交已超过1万套，而上周4126套的成交量已与年初的月成交量相当。一周的成交量相当于一个月，一天的成交量屡创历史新高，相当于正常情况下4天的成交量。是什么人在哄抢房子？

　　再来看看北京，来自北京房地产交易管理网最新数据显示，北京二手房近日创下了日均成交一千多套的历史最高纪录。据统计，11月以来，二手房成交量已突破2万套，单日平均成交达1031套，相比以往日均六七百套的成交来说大幅上扬。按照目前发展趋势预测，2009年北京二手房总成交量将突破27万套，超过2006年-2008年三年的总和。二手房市场迎来十多年发展历程上的最“辉煌”的时期。

　　上海的二手房同样疯狂。二手房市场已超过一手房成为上海楼市成交主力，11月24日，汉宇地产公布的最新统计数据显示，10月份，上海一手房成交量为13195套，而同期二手房成交量为总成交套数达到了21177套，二手房成交量为新房成交量的1.6倍。据统计，10月份整月全市一手商品住宅供应量为128.64万平米（11481套），成交量为150.4万平米（13195套）。两者的差值为21.75万平米（1714套）。

　　与成交猛增相匹配的是二手房挂牌量的暴增。市场人士认为，北京、深圳、上海一夜之间，到处都是挂牌出售二手房。从上海来说，10月份，二手房成交量的21177套与挂牌量的17549套之间的差距高达3628套，占10月份挂牌总量的21%。但即使是这样，与上海全市截止到11月20日高达77908套的总计可售挂牌量相比，目前的供求缺口消化存量需要21个月以上。

　　明眼人一看就知道，这是楼市蹦盘前夕，中国楼市炒家大逃亡。炒家逃亡一点也不奇怪，他们已经很清楚这些房价是怎么涨上来的也同样会怎么跌下去。奇怪的是，居然有那么多人在那么高的价位去接盘。据北京多家中介公司统计，11月中上旬京城二手房价已经达到了12435元/平方米，比10月同期上涨超过3%。目前上市的房源中有八成业主直接提价4%以上。不仅如此，成交过程中继续加价的比比皆是。甚至部分业主为了促进成交，直接将市场价提高5万以上挂牌，给购房者留下1万-2万的议价空间。

　　不得不惊叹中国楼市炒家的谋略，逃亡都如此精彩。也不得不哀叹中国老百姓的悲哀，明明是这么高的房价，却偏偏要去接最后一棒。从击鼓传花的游戏的最后一棒中，我明白了鲁迅先生那句至理名言的真谛了——哀其不幸，怒其不争。

　　其实仔细一想，这帮楼市炒家没想什么高招，只不过是在媒体四处散播政府优惠政策到头了，通货膨胀就要来了，你看房价一直涨再不买明年还要涨。就是这些，可是，炒家比谁心里都清楚，从澳大利亚加息开始，就已经注定了全球G20国家已经面临退出刺激经济计划的艰难选择，中国央行加息是迟早的事，房价的好日子已经到头了。所以，炒家纷纷大量抛售手中的物业。本来抛售物业是应该降价的，但是，不，就像中国楼市的去库存化，在政府的帮助下偏偏涨价来去库存，结果取得了意想不到的成功。

　　这就是中国。欧洲许多国家从金融海啸以来，房价下跌了60%，到目前为止，尽管美国楼市连续5个月回升，但是，至今也没有看见异常涨价的迹象。只有中国面对即将到来的危机，国民心态是如此的脆弱。根本用不了多久，一切将真相大白，然而居然有这么多的人走不出黎明前的黑暗。

醉醒

武胜房管所的数据显示,房子的价格依旧老高,不过这个月到现在全县只成交了32套房子.这充分说明房价已经到头了.再涨的话根本就没得人买得起了.你涨嘛!老子看你是涨死还是饿死.

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就是，不买，让开发商那些GUIERZI去跳楼。

羟二哥

只有官商不勾结了,才有可能把房价降下来

白坪康

年年都说跌，可买房子的人还是那么多，价钱也一直往上涨。真是怪！

武胜老农

超过购买的承受能了！