现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义，但根据实际出资人提交的证据可知，客观上其不存在需借用他人名义为自己购置房屋的障碍，在没有充分证据证明借名房的情况下，应认定购房时存在为出名人出资的意思表示。
付某湘与第三人杜某梅系夫妻关系，二人均属再婚，闫某艾系第三人杜某梅与其前夫的女儿。
2015年3月18日，第三人以闫某艾名义与某公司签订《商品房买卖合同》，购买位于B处的×房，合同中“闫某艾”的签名均系第三人杜某梅代签；同日，第三人杜某梅使用付某湘的银行卡支付了10万元购房款。2015年4月13日，第三人杜某梅代闫某艾签署委托付款申明由第三人杜某梅代为支付房款1,285,447元，同日，第三人杜某梅使用付某湘的银行卡支付了5万元购房款，并使用其自己的银行卡分别支付了64万元、495,447元。2015年4月1日、4月3日，闫某艾分别向第三人杜某梅转账26万元、8万元。
2019年8月19日,付某湘向小区物业领取了涉案房屋的不动产权证，证号为（2019）某市不动产权第×号，闫某艾于2019年9月中旬将该不动产权证登报作废。
另查明，2014年12月4日，付某湘将位于A处的X室房以53.306,6万元的价格出售于案外人张某元。购买涉案房屋时付某湘已退休、月收入5500元，闫某艾工作不详、月收入不详，第三人杜某梅无业、月收入不详。涉案房屋交付后，一直由付某湘及第三人杜某梅居住使用，相关管理费、物业费均由付某湘缴纳。
再查明，第三人杜某梅于2019年7月2日向法院起诉付某湘离婚纠纷一案。经审理，法院于2020年1月9日作出3041号民事判决书判决驳回杜某梅要求与付某湘离婚的诉讼请求。付某湘认为涉案房屋由其及第三人杜某梅出资购买，该财产属于其与第三人的夫妻共同财产，于2019年9月5日向法院提起诉讼，请求判决：1.确认登记在被告名下的位于A处×室的房产为付某湘与第三人的夫妻共同财产；2.判令闫某艾在本判决发生法律效力后15日内将上述房产过户登记在付某湘名下，并承担因此产生的全部过户费用。（其他事项此处不予讨论）
【按例说法】
法院认为，本案争议焦点为付某湘与闫某艾之间是否存在借名买房的意思表示。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，当事人享有不动产物权，必须遵守物权公示公信原则。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案《商品房买卖合同》系以闫某艾名义与某公司签订的，涉案房屋的《不动产权证书》登记在闫某艾名下。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
付某湘起诉主张涉案房屋产权证书登记在闫某艾名下系借名买房，本院认为，现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义，但根据本案现有证据可知，客观上付某湘与杜某梅不存在需借用他人名义为自己购置房屋的障碍，结合付某湘提起本案诉讼的时间是在杜某梅起诉离婚之后，应认定购房时付某湘与杜某梅存在为闫某艾出资的意思表示。付某湘提交的证据并不足以认定其与闫某艾存在借名买房关系，因此，付某湘关于确认涉案房产属于夫妻共同财产的诉讼请求不能成立，法院不予支持。
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1.借名买房不存在规避限购政策或违背公序良俗情形的，应认定借名人系实际房屋权利人。
不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。
借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。
2.借名买房风险提示：能否排除强制执行、能否抵御登记人反悔？
规避购房政策，降低购房成本，在很多人看来，借名买房是一种曲线购房的方法。但是，有些人可能没有意识到，仅靠亲情并不能规避所有风险，稍有不慎可能情财两空。
若借名所购房屋因名义购买人的原因被法院采取强制措施，借名人能否基于借名关系排除强制执行？根据《民法典》相关规定，借名买房属于双方内部产生债权债务关系，不足以对抗第三人享有的强制执行的债权；出资人为规避购房限购政策而借名，在主观上是存在故意的心理，过错在于出资人，其应当自行承担由此产生的风险。换言之，合同具有相对性，借名买房仅对实际购买人和代持人有效，无法对抗第三人。
登记人反悔，在出资人证据不足，不能证明双方之间系借名买房关系的情况下，要想取得房屋产权或收回买房款，也是一个摆在面前的难题。
另外，房屋被征收，征收补偿款被登记人领取从而产生纠纷；房屋实际购买人意外死亡，导致实际继承人无法继承房产等风险。
3.借名买房需慎重：双方在房屋代持协议中尽可能规定能够想得到的风险！
万事都有风险！只能说，在借名人、出资人预见有“强制执行”风险的时候，双方配合尽快将房屋过户至出资人或出资人指定的他人名下。同时，在房屋代持协议中对此风险做一个约定，避免明知有风险而不作为的情况出现。
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发表于 2021-11-12 16:56
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