请住建局执法大队对新静园物业的不作为进行查处[已回复]

嘿嘿0826

近日，因凌云华冠小区开发商在没有拿出法律法规认可的产权证明的情况声称小区地下车库归其所有，要求业主进出车库缴费，业主不认同，双方发生争议。但在该争议中，小区物业新静园物业公司忘记自己身份和角色，积极参与其中。相关不作为行为主要有以下几点：1.不按照物业服务规范和物业服务合同提供服务。在凌云华冠车库进出口处安装升降杆，限制业主出入的情况，并在车库内粘贴收费二维码和无人值守扫描出入的纸张，并从昨日开始，凌云华冠小区后门的保安岗亭没人值守，这些行为已经严重违反《广安市前期物业管理办法》第七条物业服务人应当按照物业服务合同，提供物业服务。2.不公示小区收益情况。小区电梯、大门随处可见广告，外来车辆临停收费等产生的收益，根据《广安市前期物业管理办法》第十一条外来车辆在住宅区临时停放，停车费收取标准由业主确定，收益归业主所有，现经我小区业主共同商议，要求你公司对小区所有的收益进行公示。3.提供的服务标注与收费标准不符。根据《广安市住房物业服务和装饰装修管理服务质量等级标准》的通知，新静园物业公司收取的是1.2元/平方米·月物业服务费，属于一级服务，按照一级服务服务标准，楼层卫生保洁人员需要每天对每栋楼层进行按时打扫，客户服务中心工作时间不低于10小时值班，其他时间物业管理区域内有值班人员。主出入口有专人24小时执勤，8小时工作时间站岗。4.对小区内损坏处，不及时维修。

广安区住建局

　　网友，您好：

　　关于您反映的相关问题，经我局工作人员核实，现将相关情况回复如下：

　　1、车库停车收费问题：经了解，凌云华冠车库进出口处升降杆为开发企业安装，根据我国《民法典》第275条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《城市地下空间开发利用管理办法》第四条小区地下工程本着“谁投资，谁受益”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。开发企业收取车位租赁费属市场行为，物业企业收取停车服务费应按照前期物业收费政府指导价执行。

　　2、公共收益问题：我局已督促物业服务企业定期公示公共收益账目。

　　3、服务与收费不符问题：《广安市住房物业服务和装饰装修管理服务质量等级标准》自2020年11月1日起实施，配套的收费标准还未出台，该项目匹配的收费价格应按照2016年版《广安市主城区物业服务等级标准》执行。我局也督促物业服务企业按照合同约定履行服务职责。对于反映后门保安亭无人值守的问题，我局已督促物业服务企业加强员工管理，杜绝员工脱岗现象再次发生。

　　4、设施维修问题：经了解，物业服务企业已将地砖破损等问题上报开发企业，我局也督促物业服务企业积极协调开发企业及时维修。

　　最后，再次感谢您对我们工作的关心关注！

　　广安市广安区住房和城乡建设局

　　2021年11月24日

对，还有，物业居然联合开发商发文，忘了谁是他们的衣食父母

成穴赎

我是新天地的业主，违规接房，和开发商一起的，进场就收装修押金2000，第一年多的物业费直接就在押金里扣了，垃圾到处都是，广告到处也是三年公共收益也从来没有公布，而且开发商违规接房，威胁业主不接房的，物业费一样要交，！到现在的消防没有搞好，各项指标也没有达到验收标准，电线乱搭，每一层楼的墙砖都没有贴，每一栋楼大厅的墙砖也敲了，到现在房产证都没有下来，小区的绿植死了也没有栽种上，它新静园物业凭什么收物业费，现在每家每户打电话骚扰业主，催交物业费，你们有什么根据，还要不要脸了！到现在都没有达到交房标准，你这万佳房地产的狗还想要物业费

停车为什么不缴费？谁投资谁受益

匿名者 发表于 2021-11-22 11:10
停车为什么不缴费？谁投资谁受益

对呀，谁投资谁受益，问题在于到底是谁投资。难道开发商建设的小区地下车库就开发商的？那还要什么谁投资谁受益？开发商拿不出合法合规的产权证，很有可能就是开发商把地下车库的建设审批和小区规划作为整体设计、报批，把地下车库的开发成本计入了小区楼宇的开发成本中，这减少了审批程序和税收，然后由忽悠业主说是开发商投资让业主出二道钱，怎么可能。地下车库所有权只有三种：产权车位、公摊车位和人防车位，开发商拿不出产权所有证，那地下车库就是业主的，在业主购买房屋后所有权就已交给业主了。最后，是开发商的，拿出合法合规的手续开证明，业主停车该缴费没得话说。而不是业主自己的钱建了地下车库，还要花二道钱买回来。

506326086

地下车位的归属权都没有搞清楚，还在发文章，以为买了一个房子，什么都该免费提供给你用，没有文化真可怕。

嘿嘿0826

匿名者 发表于 2021-11-19 21:21
对，还有，物业居然联合开发商发文，忘了谁是他们的衣食父母

这是不作为或者乱作为

嘿嘿0826

广安区住建局 发表于 2021-11-24 15:36
　　网友，您好：

　　关于您反映的相关问题，经我局工作人员核实，现将相关情况回复如下：

谢谢区住建局的回复。但认为该回复不是很清楚，疑问有以下几点：1.“谁投资谁受益”，这里的“谁”是特指开发商有资格还是业主和开发商都有资格？在我们国家，房地产开发只能由公司，而不能由个人，作为业主，按照房地产开发流程，业主基本没法参与到所有房屋小区的开发中。业主只能根据开发商的邀约，发布开发某个小区，请有潜在意向的业主来购买，在业主接受邀约，签订购买合同，缴纳购房款后，小区就是业主委托开发商开发了。那具体到地下车库，就看在建设时，成本如何做的会计账目，如果将地下车库的建设成本合并入地面建筑物的建设成本，根据《国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》，地下车库的投资就含在了房价里，地下车库就是业主委托开发商建设的，那么根据“谁投资谁受益”的原则，地下车库的所有权就归业主。即”谁投资“的”谁“不特指开发商，也包含委托建设方，即业主。可是区住建局的回复里的第一点，怎么读，都感觉那个”谁投资“里面的”谁“是特指开发商。2.如果地下车库的所有权是开发商的，那开发商理应办理产权，避免纠纷的产生。因为在我们国家，只要程序合法合规，地下车库的车位是可以办理产权的，在土地出让时土地出让合同中约定车位权属，且有产权的地下车库，车位产权的首次登记者是开发商，然后通过合法程序售卖后，办理产权转移。3.不管是产权车位的租售，还是开发商投资的人防车位的出租，都是要交税的，按照《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》，在缴纳增值税、营业税、契税等时，不同性质产权的车位所缴纳的税收比例是不一样的，不能交税时按照非营业性公共设施（无产权）完税，然后又以营业性设施（有产权）为由向业主租售车位，这就涉及到税务问题，希望你们在进一步查证时，若发现疑问，向税务局移交。4.开发商在其所谓的通知里，引用了《物权法》的第275条，可是，却忘了《物权法》的第274条， 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。开发商如果把地下车库按照非营业性公共设施进行立项报批、完税，那地下车库就属于建筑区划内的其他公共场所、公共设施，就属于业主共有。在开发商阻止部分业主进出时，业主要求开发商拿出产权证明，开发商却支支吾吾，顾左右而言它，且拿出一份复印件说明人防车位异地建设，而车库权车位属只有三种，即产权车位、公摊车位，人防车位，在开发商拿不出产权证明，而人防车位异地建，就只剩下公摊车位，即地下车库车位的所有权归业主共有。5.关于车位租赁费，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的（七）住宅小区停车服务：物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用，属于市场行为，但是根据“国家发改委答四川律师问：小区停车费 应由业主定”（可复制搜索）。该回复函明确做了以下两点答复：1.《通知》对放开价格的住宅小区停车服务明确限定为“物业服务企业或停车服务企业接受委托提供服务”。目前，我国住宅小区普遍成立了业主大会或者业主委员会，业主大会或者业主委员会可以代表全体业主行使权利，选聘物业服务企业或停车服务企业提供停车服务。也就是说总体上具备了一定的竞争条件。基于上述情况，为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，《通知》将住宅小区停车收费标准交由业主与接受委托的经营者协商议定，政府不再直接进行干预。2.在放开住宅小区停车收费的同时，价格主管部门将按照《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》要求，健全市场价格行为规则，加强市场价格监管，规范经营者价格行为，保护消费者合法权益。所以，对于开发商有产权或投资的人防车位的车位出租，其价格不是开发商决定，而是多方商定，且价格主管部门加强价格监督，保护消费者合法权益。6.关于督促物业服务公司的时，应该是闭环，即由贵局在近期上传对主管部门督促事项的落实依据，不然就是有头无尾。