【贝壳成都见闻】预售资金监管从严，房企面临短期压力，长期有益稳健经营（上）

贝壳成都小编

来源 | 贝壳研究院

文章导读：
预售制监管趋严，将进一步放大房企运营能力差异，对健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大。
引言
9月22日，重庆市住房和城乡建设委员会发布《关于房地产开发项目预售资金的监管的通知》(以下简称“《通知》”)，对2018年发布的《重庆市商品房预售资金首付款使用监管实施细则》进行调整。根据贝壳研究院统计，近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期，2020年至今全国主要城市共发布相关政策65次（不包含应对疫情暂时纾困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均约12次。大力度的进行预售资金监管也使得相关纠纷明显下降，2021年前三季度商品房预售合同的民事纠纷共计2859余起，自2019年呈逐年下降走势，且今年预售合同纠纷数量同比下降6成，与去年同期相较下降幅度扩大5成。
房企通过预售获得的资金理论上对应未来需要履行的交房义务，因此根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管，一方面是对购房者权益的保障，另一方面也是对房企合理使用资金的规范。逐步加强的预售资金监管力度，体现了对购房者权益和房企稳健经营的双重保障。预售制监管趋严，也将进一步放大房企运营能力差异，对健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大。此外，成都、长沙、长春、惠州、荆州等城市实施的与企业信用等级挂钩的差别化预售资金监管政策，客观上也加强了健康稳健房企的竞争优势。
一、近期预售制监管政策不断升级、细化，监管不断趋严
从房企开发各阶段资金构成来看，形成资金循环“拍地资金—施工—开发贷—取得预售证—预售回款—再融资—拍下一宗地块资金—施工……”近期昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、潍坊等多地密集出台预售制相关政策，政策主要表现在预售证发放标准以及预售资金监管两方面。

1、以施工进度为基础，新增规模取地、限价、精装等条款，预售证发放标准趋严
据贝壳研究院不完全统计，近十年来，北京、上海、广州、深圳、成都、东莞、合肥、武汉等多地分别从施工进度要求、设定发证最低规模、新增限价及精装要求以及现房销售试点等方面进行预售证发放升级。具体来看，2013年北京推出发证的施工进度要求、2020年新增限价发证要求、2021年8月中旬新增精装发证要求、同月底在第二批集中供地中提出试点区域进行“现房销售”；合肥2010年对预售证发放的要求是工程形象进度应达到一层封顶以上、2018年发证要求升级为当地上建筑层数1～6层的，主体结构需封顶；当建筑层数7层及以上的，应达到地上层数的三分之一且不低于7层。