明发集团作为开发商能否凌驾于业主之上单方面要求解除前期物业服务合同
广安市城南明发广场小区是由明发集团广安房地产开发有限公司开发的楼盘，分为明发广场一期、二期开发，二期的商业广场部分目前还未进行施工。2016年3月23日，浙江华夏物业管理有限公司广安分公司通过招投标中标明发广场小区物业管理服务项目，并与开发商明发集团广安公司签订了《广安明发广场前期物业服务合同》，约定由浙江华夏物业公司广安分公司为广安明发广场物业管理区域提供物业管理服务。2016年3月24日，广安市城市管理行政执法局对该《广安明发广场前期物业服务合同》进行了备案，并出具了《广安市物业服务合同备案证明》一份（广物备[2016]7号）。明发广场一期共计1000多户，于2018年3月份开始陆续交房，交房以来，一直是由浙江华夏物业公司广安分公司在履行物业服务。2021年8月19日，明发集团广安公司发函意图单方面解除前期物业服务合同。并通过与浙江华夏物业公司广安分公司员工内外勾结的方式强行霸占了小区，对外谎称进行了交接。
2021年9月1日，明发集团广安公司以浙江华夏物业管理有限公司为被告，开始向广安市广安区人民法院提起民事诉讼，要求法院确认前期物业服务合同已经解除。浙江华夏物业公司广安分公司以前期物业服务合同的实际履行方申请作为独立第三人加入了诉讼，并提出了单独的诉讼请求，要求明发集团广安公司继续履行合同，并办理明发广场二期的承接查验与移交承接查验资料。
那么，明发集团广安公司作为明发广场的开发商，在明发广场一期交房三年多，前期物业服务合同已经实际履行三年多了，明发广场一期、二期全体业主与浙江华夏物业管理有限公司广安分公司单独签订了前期物业服务合同的情况下，是否还具备单方面解除前期物业服务合同的主体资格呢？
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下面附上浙江华夏物业管理有限公司广安分公司的书面辩论意见。
附：辩论意见
1、本案适用民法典。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
本案属于物业服务合同纠纷，前期物业服务合同一直属于生效中，还在有效期之内，法院正式受理是在2021年10月份、11月份，属于民法典生效后产生的民事纠纷，法律事实持续至民法典施行后，理所应当适用民法典。
2、明发集团广安房地产开发有限公司不具备解除前期物业服务合同的主体资格。
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定:……选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。
按照民法典的规定，最高法的司法解释，物业服务合同属于一个专门类别的合同，不是普通的委托合同，是由开发商代表全体业主跟物业服务企业签订的合同，该合同并非仅涉及合同签约当事人权利、义务，而是对小区全体业主具有约束力，属于为第三方订立的合同。物业服务合同实际履行的相对人是物业服务人与业主，法律关系是物业服务人与业主之间的法律关系，与开发商无关。解除物业服务合同的主体是一定比例的业主或者业主大会，属于业主共同决定的事项，且解除物业服务合同或者解聘物业服务人需要经过法定程序。明发集团广安公司尽管是明发广场的开发商，但是，他也仅仅是业主中的一员，没有取得法定数量与比例业主的授权，不具备解除物业服务合同的主体资格。
3、浙江华夏物业管理有限公司广安分公司自明发广场2018年3月份交房以来，一直在认真履行前期物业服务合同，管理好小区，也获得广大业主的一致好评。明发集团广安公司是在签订前期物业服务合同之后，才取得明发广场的房屋预售许可证，并且在进行房屋销售的同时，也对全体业主公示了前期物业服务公司、临时业主管理规约，而且，每一个购房的业主，都在签订购房合同的同时，与浙江华夏物业公司广安分公司签订了单独的前期物业服务合同，也签订了临时业主管理规约与临时规约承诺书，再次认可了浙江华夏物业公司广安分公司。明发广场二期项目在销售的时候，也是如此，全体购房业主都单独与浙江华夏物业公司广安分公司签订了前期物业服务合同，在2021.6.29，明发集团广安公司工作人员将二期已经销售的900多份前期物业服务合同、业主临时管理规约、临时管理规约承诺书移交给了浙江华夏物业公司广安分公司，装在一起有一大箱子，这些文件目前都在浙江华夏公司广安分公司。
由于小区存在诸多开发商的历史遗留问题，导致小区一些矛盾纠纷，特别是地下车库漏水问题、房产证逾期问题、楼顶违建问题等。而开发商明发集团广安公司为了掩盖问题，逃避责任，一意孤行，利用他们的地方势力与后台，强行安插他们旗下的明胜世家(厦门）物业公司进驻明发广场小区，导致我司的正常物业服务受到巨大影响，为保护业主的合法权益，也是保护我司的合法权益，才特向法院提出诉讼请求，希望明发集团广安公司继续履行前期物业服务合同，并将明发广场二期交付给我司管理，希望明胜世家物业公司撤出明发广场小区，我司已经在通过法律程序进行追责与索赔。
在小区交房之后，前期物业服务合同正式开始履行，开发商如果意图单方面强行解除前期物业服务合同，则必然会侵犯小区全体业主的合法权益，会导致小区物业管理秩序的混乱，会导致各种社会矛盾纠纷，不利于社会的稳定与和谐，不利于维护全体业主的合法权益，也不利于维护正常的经济秩序。法院作为正义、公正的最后守护者，要切实保护好全体业主的合法权益，维护好正常的经济秩序与社会稳定，绝对不能放纵开发商的这种违法行为。
4、办理承接查验签订承接查验协议并进行承接查验报告备案，移交承接查验资料，是开发商(建设单位)的法定义务，也是前期物业服务合同的约定，还有住建部及各地的法律法规规定，是为了切实保护好业主的合法权益，明确交房后各方的权利义务与责任。
5、第三人浙江华夏物业公司广安分公司提出的诉讼请求属于一个独立的诉讼请求，是为了不增加诉累，是基于同样的事实和理由，应该在本案中进行合并审理，并进行实体判决，之前法院要求另行立案，当事人也另行立案了，但是立案后，承办案件的主审法官已经裁定中止审理，并且希望在本案一并审理，否则只会增加诉累，即不利于诉讼当事人，也不利于法院审理。
此致
广安区人民法院
浙江华夏物业管理有限公司广安分公司
2022年5月5日
第三人参加诉讼申请书
申请人：浙江华夏物业管理有限公司广安分公司，住址：四川省广安市广安区公园路14号。统一社会信用代码：91511600345717023M。
负责人：郭前方，经理。
原告明发集团广安房地产开发有限公司诉被告浙江华夏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，业经贵院受理立案，案号(2021）川1602民初6704号。对于原告明发集团广安房地产开发有限公司和被告浙江华夏物业管理有限公司的诉讼标的，申请人浙江华夏物业管理有限公司广安分公司认为有独立请求权，故依据《民事诉讼法》第56之规定，现申请作为独立第三人参加诉讼。
诉讼请求：
1、依法确认原告于2018年8月19日发出的解除《前期物业服务合同》通知书无效；
2、依法确认签署时间为2016年3月23日的《广安明发广场前期物业服务合同》应继续履行；
3、原告按照《广安明发广场前期物业服务合同》的要求办理明发广场二期承接查验，签订承接查验协议，移交全部承接查验资料，并移交明发广场二期物业给浙江华夏物业管理有限公司广安分公司进行物业服务管理；
4、依法判令由原告承担本案诉讼费用。
事实与理由：
2016年3月23日，申请人与原告签订了《广安明发广场前期物业服务合同》一份，约定由申请人为广安明发广场物业管理区域提供物业管理服务。2016年3月24日，广安市城市管理行政执法局对该《广安明发广场前期物业服务合同》进行了备案，并出具了《广安市物业服务合同备案证明》一份（广物备[2016]7号）。前期物业服务合同第十三条，对于物业承接查验作出了专门的约定，甲方在物业竣工验收合格后，应当与乙方办理完成查验工作，签订承接查验协议。物业承接查验协议作为本合同的补充协议，具有同等法律效力。明发广场二期交房在即，理所应当根据合同约定办理承接查验，签订承接查验协议。
综上，申请人认为，对于原告明发集团广安房地产开发有限公司和被告浙江华夏物业管理有限公司的诉讼标的，申请人具有独立请求权，故依据《民事诉讼法》第56之规定，现申请参加诉讼。上述申请，请予准许。
此致
广安市广安区人民法院
申请人：浙江华夏物业管理有限公司广安分公司
2021年10月18日
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发表于 2022-6-13 17:53
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