金沙街道中大君悦金沙一二期有业委会啦

四川吕超

小区监控系统安装及招标事宜，业委会成员、热心业主和物业工程主管正在研究讨论。终于有盼头了。

大家快看，楼栋里的廊灯，换新了，楼道一下亮堂了。这选出业委会，换了新物业，还真不错.

我看到地下停车场正在装监控，好消息。

新的停车方案正在征求意见，请大家移步QQ群讨论。

12月11日，新物业进场一个多月，成都市青羊区金沙街道中大君悦金沙一二期小区的业主群里不断传来好消息。诸多业主纷纷点赞：“成立业委会，换了新物业，小区以肉眼可见的速度变好了！”

在一两年前，这个成都市较早的商品房小区，却还因“房龄老”“租户多”“物业不行”等原因，其小区形象一直不佳，居民和物业关系紧张，矛盾纠纷经常闹到社区和街道，甚至连房价都比周边其他小区每平方米低两三千元。

“品质大盘”的难言窘境

中大君悦金沙一共九期，是成都“西贵”的代表性楼盘之一，于2006年开始陆续交房，当年以园林式、低密度、小高层电梯房等优势成为成都主城西部知名大盘。其一二期（含商业部分）共10栋、946户。

小区地理位置优越，位于三环路内侧，距离地铁四号线清江西路站只有50米，是成都知名小学金沙小学的“学区房”，周边购物、商业、公园等配套一应俱全。

中大君悦金沙一二期交房后，就由合力物业负责日常物业服务，物业费按照1.5元/平方米收取，十多年来价格一直没有变过。

然而，这么一个优质楼盘，900余户住户却难言满意。

▲公共设施急需维护。

交房15年来，由于缺乏日常有效维护，小区各项公共配套设施隐患丛生，喷泉、凉亭急需维护，木质步行道烂了，幼儿游乐场、公共健身器材严重锈蚀，当年引以为傲的小区绿植急需维护……

▲物业管理松散。

小区物业“超期服役”，在没有签订后续合同的情况下继续服务，质量差强人意，小区成为外部车辆“停车场”，人员进出缺乏有效管理，失窃等情况屡有发生……

▲小区各种关系紧张。

物业、业主互相不信任，物业费拖欠情况严重，邻里纠纷不断，社区调解疲于奔命，部分商业与小区住户摩擦加剧……

▲安全隐患巨大。

小区消防设施几近瘫痪，机电设备经常故障，监控设备不能正常运转……

10多年来，随着公共设施年久失修，加之与物业公司之间缺乏合同制约，业主和物业之间的矛盾愈发激烈。尤其连续发生的“消防栓无水”“消防系统瘫痪维保单位不愿续签合同”“业主连续失窃”“小区内幼儿园人员进出管理”等问题，让原本就紧张的矛盾火上浇油。

“二次筹备”的艰难历程

改变，从筹备改组业委会开始。

2019年，鉴于首届业主委员会任期已满、小区物业没签合同继续“超期服务”、小区各种环境继续恶化且看不到改变迹象的现状，怀着“彻底改变小区现状”的决心，中大君悦金沙一二期一批热心业主站了出来，倡导、推动、筹建新的业主委员会。

当时，中大君悦金沙一二期小区，因各种问题“扯皮”，经常闹到金鹏社区、金沙街道，是社会治理中的“痛点”。金沙街道、金鹏社区也希望能顺利成立新的业委会推进小区治理。

由于拖欠物业费情况严重，原来的物业也希望成立业委会后改进服务，提升物业公司盈利水平和美誉度。

在社区、街道办的支持下，几经周折，业委会筹备组成功组建。

就在筹备组准备继续推进“召开业主大会、选出业主委员会”的过程中，“意外”发生了——有业主以“筹备组成立过程中存在问题、筹备组个别成员资质存在问题”为由，向金鹏社区、金沙街道举报，甚至还有业主为此起诉到法院，坚决不同意“筹备组继续往前推进工作”。

几经“较量”，筹备组工作陷入停顿。

“如果就此凉了，这个小区恐怕再也成立不起业委会了，彻底改变小区面貌的愿望，也只是镜花水月。”2019年12月，在热心业主坚持不懈地推动下，在金沙街道、金鹏社区的支持下，中大君悦金沙一二期小区再次搭台，“重启炉灶”再次启动业主大会筹备、业主委员会选举。

吸取了上次筹备“半途而废”的教训，新的筹备工作早早定下“规范、公开、透明、科学”的主基调，有条不紊地推进相关工作。

▲规范。

所有工作，在金沙街道、金鹏社区的具体指导下进行，严格按照流程规范，一步不差地走完所有流程。

▲公开。

报名公开、资格审查公开、所有流程环节公开，任何业主都能实时咨询、查看相关信息。

▲透明。

利用制度优势和技术优势，让所有步骤、流程，尤其是业主大会投票流程和结果都能有效溯源。

▲科学。

针对部分业主不住小区、年轻业主更习惯网络交流等现实，创新性地探索“线下+线上”同步公开制度；引入第三方专业公司，在选举、投票、唱票等关键流程实现“电子投票+电话投票+纸质现场投票”相结合，高效、便捷地让更多业主主动参与。

成立筹备组、动员业主报名、核对业主信息、摸清小区现状、组织候选人见面会、召开业主大会……克服疫情带来的不利影响，中大君悦金沙一二期小区业委会选举稳步断推进。

稳扎稳打的逐步推进

为了让更多业主了解、理解、参与业主大会和业委会选举，中大君悦金沙一二期小区还专门组织多种形式的见面会、说明会。据不完全统计，包括筹备组见面会、物业公司沟通会、社区联席会、候选人见面会、第三方公司说明会等，各种形式的线下见面会组织了20余场。一大批业主由以前的观望、怀疑，一步步转变为积极、主动参与。除了传统的线下见面会，该小区还利用业主微信群、楼栋群、物业群、热心居民群等多种方式，全天候与业主网上互动，随时解答业主的各种疑问。

这其中，引入专业的第三方公司协助召开业主大会、举行业主大会投票，成为筹备工作最终顺利推进的“胜负手”之一。

传统的召开业主大会和选举业委会，需要现场投票、人工计票，需要大批人员“扫楼”、跑票、填票、回收和统计。因中间环节多，投票过程和投票结果屡屡陷入“被质疑”的窘境。一旦有人跳出来质疑，组织方、筹备组也会因为各种原因难于“自证清白”。现阶段，很多小区成立业主委员会遭遇各种难题，很大一部分症结就在这里。

在本次业主大会、业委会选举中，中大君悦金沙一二期小区创新性地引入第三方公司，利用网络投票最大限度地替代传统的纸质投票，既节约了时间、提高了效率，也实现了所有投票信息的可溯源，在公开、公正、公平上取得了更好效果。

此次引入的第三方公司（成都优声社区服务有限公司），是一个专门聚焦社区会务工作的专业公司，核心工作是为小区召开业主大会、选举业委会提供专业服务。

从宣传发动开始，该小区有意识地加强网络宣传。同时，利用第三方公司的技术平台，引入微信小程序的电子投票系统。

这套新型电子投票系统，巧妙利用“电信企业实名认证系统+微信实名认证系统”，间接“双认证”准确锁定业主本人，再综合住建系统提供的业主房产信息、物业公司提供的业主信息、热心业主群里登记的业主信息等，通过投票系统自动匹配，实现“手机号码自动认证”“一户业主拥有唯一投票码”“投票过程和结果全程可溯源”，较好地解决了“业主本人投票”“投票过程和结果真实可靠”“自动统计投票结果”等难题。

相对圆满的最终结果

本次业委会选举，这套电子投票系统发挥了巨大作用，946户业主中，通过微信小程序实现网络投票的超过70%。这也导致作为“兜底方案”的现场投票和电话录音投票成为“配角”。

本轮从成立筹备组到最终选出业主委员会，中大君悦金沙一二期用了接近两年，在前期“试错”的基础上，依靠街道办、社区、小区居民和专业公司，团结大多数人，规范、公开、透明、科学地推进相关工作，突破重重困难成功召开业主大会、选出新一届业主委员会。2020年11月26日，新一届业主委员会正式选出。

更让大家振奋的是，整个投票过程规范、公开、透明、科学，较好地解决了“传统线下投票业主参与率不高”“人工投票被质疑时难以自证清白”等难题。投票结果出来，各方几乎没有杂音，大家对结果和过程都高度认同。

此后，中大君悦金沙一二期又再次召开业主大会，全体业主再次依托第三方公司投票，决定结束与老物业之间的合同，引入信托制并成功与新物业公司签约。2021年10月31日，合力物业退场，11月1日，嘉善物业正式进场。

小区的一切，都在朝着好的方向发展。

巧合的是，一街之隔的中大君悦金沙五期小区也几乎在同时推进召开业主大会、选举业委会、遴选新物业。基于各种因素考虑，五期采用传统的现场投票方式，经历第一次投票被部分业主诉讼宣告无效等波折。时至今日，新一届业委会虽然已产生，但“新物业遴选再次被人以业主名义诉讼”“原来物业不愿退场”等问题在艰难中解决，新物业进场工作经历一波三折。

颇具启发的三条经验

总结中大君悦金沙一二期本次召开业主大会、选举业委会、重新遴选新物业的经历，尤其是与情况完全相同、几乎同期启动但“经历更加波折”的中大君悦金沙五期对比，以下三条经验值得总结：

01不断寻求最大公约数，推进小区治理。

小区是个小社会，各种关系错综复杂，利益主体多元。召开业主大会、选举业委会、重新遴选物业，是对既有利益格局的破坏。小区居民中，有热心参与者，有“键盘侠”，有冷眼旁观者，还有摇摆者甚至破坏者。改变原有治理方式，势必是利益格局的重新平衡。在这个过程中，要多方听取意见、建议，团结一切可以团结的力量，在动态平衡中寻求小区治理的最大公约数。这个最大公约数，就是“小区明天更美好”。一切行动、方案，都要出于公心，都需要围绕这一最大公约数展开行动。

我们在街道办、社区的指导下，围绕主管部门、住户、商户甚至是老物业公司的不同诉求，在不断沟通的过程中动态调整，寻求各方都容易接受的方案，确保开会方式、建议人选、推进节奏等最终方案能让大多数相关方认同，并以较小阻力推动工作。

02科学决策、严格遵守议事规则，稳扎稳打走好每一步。

共同的目标，才会有共同的群体行动。召开业主大会、选举业委会、重新遴选物业，需要让科学的方案成为绝大多数人的共识。前期，尤其是作为筹备组，需要时刻保持头脑清醒，科学制定方案，并确保所有行动围绕方案科学、规范推进。

小区治理是基层自治，需要公众围绕议事规则开展讨论和行动。小区《三大规约》清晰地规定了小区治理的思路、方法，是小区治理的“最高宪法”，相关各方要严格遵守这些议事规则，才能保证工作的有序推进。

筹备、选举相关工作千头万绪，异常繁琐，一环紧扣一环，需要耗费大量人力、物力、精力。对于筹备组、业委会而言，可谓“步步惊心”，走错一步都可能满盘皆输，需要稳扎稳打走好每一步，尤其在关键流程和环节上不能心存侥幸。

03好专业团队、专业人员，提升小区治理能效。

专业的事，交给专业的人来做，才更有可能做成。每个小区里，都有各方面的“能人”，作为牵头的筹备组、业主委员会，就是要将各方“能人”发动、利用起来，共同为小区服务。

此次筹备、选举及更换物业公司过程中，中大君悦金沙一二期小区业主中的，公务员、媒体记者、退役军人、地产从业者、网络工程师、律师、物业老总等都参与其中，利用专业优势各司其责，稳步推进。

在用好专业人才的同时，也要注意组建一批“核心力量”，即能参与线下行动的热心业主团队。我们按照楼栋分门别类组件楼栋群，成立了50多人的热心业主行动群，在需要“扫楼”、宣传、推进的时候，通过热心业主群带动大家，甚至连小区的太婆大爷们都来帮忙，每个角色都发挥了独特的、难以替代的作用。

尤其值得一提的是，在本次业主大会、业委会选举中，我们创新性地引入专业的第三方公司（优声公司），他们长期深耕于社区治理工作，为召开业主大会、选举业委会提供专业的一揽子服务，利用新技术开发稳定、可靠、可溯源的网络投票方案，一举解决开会、选举等系列问题，堵住了可能存在的潜在漏洞和风险。

  

探索信托制治理，打造小区治理新模式

  

长期以来，物业服务中存在的“信任赤字”，例如物业公司与业主关系错位、小区公共收益资金“暗箱操作”、监督制衡机制缺乏。如何破解这些治理难题？在青羊区金沙街道办事处、金鹏社区指导下，中大君悦金沙花园一二期小区本轮业委会选举及遴选物业很早就锁定方向和路径——探索信托制治理，打造小区治理新模式。

所谓信托制物业，就是通过签订信托制物业服务合同来约束物业和业主委员会。简言之，就是将小区物业费、小区公共收益等设立为小区共有基金，以信托方式授权给物业企业用于小区管理服务，通过阳光透明的制度机制实现业主权益和公共利益最大化。

为此，筹备组、业主委员会先后数次邀请信托制物业小区治理相关专家舒可心、陈剑军、等来小区辅导，并由青羊区小区治理项目社工服务机构心航社工中心协助小区，从什么是信托制物业服务、小区物业服务全流程、物业服务制度比较、因地制宜导入信托制等方面入手，面对面与业主分享交流推进信托制物业的理论和实践逻辑。

同时，金沙街道和金鹏社区还组织成都市较早开展信托制治理的小区业委会代表、居民代表现场交流，让更多本小区居民对信托制治理有更明晰的认识。

业委会选举成功后，在遴选物业公司的业主大会投票中，中大君悦金沙一二期小区成功导入信托制物业体系。从新物业进场一个多月以来的运行来看，三个方面转变异常明显：

▲建立共有基金，重构财产权属关系。

将物业费和停车费、广告费等小区收入设为共有基金，属于全体业主共有，物业公司按照约定比例提取酬金，剩余部分全部用于小区服务。

▲搭建公开平台，保障业主财务知情权。

在实行共有基金“双密码”账户管理的基础上，利用信托物业信息平台，每位业主可以在手机上随时查看每一笔收支账目，以及相应的财务凭证，大到分门别类的总账、小到保洁物资的采买等等，所有数据实时更新，全部账目明明白白。

▲推行开放预算，保障业主自主决定权。

业主是小区主人，小区怎么管，业主说了算。小区年度事务，物业公司和业委会牵头，邀请业主广泛参与，按照质价相符和量入为出的原则，协商确定物业标准，编制收支预算，充分保障业主自主权。

用一句话总结，信托制物业，就是以机制创新解决“信任缺失”的物业通病，形成社区开放互惠的“信义关系”，为社区治理提供民主协商平台。从中大君悦金沙一二期小区的实践看，是一项值得推广和关注的小区治理新模式。