文|周航
编辑|王一然
视频剪辑|沙子涵
老小区
房子老了，跟人一样，什么毛病都出来了。成都武侯区，说起自家小区，中央花园二期的业主们能滔滔不绝地说上一下午，问题不带重样的：光今年，小区已经着了两次火，三月那次，7栋一单元，二楼空调外机着了起来，等微型消防车赶到扑灭，火势蔓延到其他楼层乃至单元，烧掉了好几台空调。
有时起火还有意外收获。一个业主做着社区网格员，她说，前几年20栋一次失火，消防队进去房间后，发现了很多瓶瓶罐罐，“才发现里面是制毒的。”小区曾经制毒贩毒的还不止一家，仅裁判文书网就记录了多起案件。
这个令人头疼的小区位于成都西南市区2.5环，上世纪90年代末建成，是四川第一批商品房。业委会副主任伍大明就是第一批业主，当时他拿到一笔30万奖金，在这里买下一套最大的240平方户型，每平米综合大概1000元，而在当时，“普遍工资只有两三百”。
曾经的富人区早已成了众人嫌弃的“贫民窟”。现在，光从外观就能看出它的残破：成捆的电线粗得像晾衣杆，在空中横七竖八地穿过；黄墙皮脱落成白的，白墙皮又脱落成灰的；所有顶部都是烧炭似的黑，像有一场大火从天而降过。
在这个拥有72栋楼3300多户的巨大小区，你永远感受不到安静：位于航线下，吃一个冰激凌工夫，头顶两架飞机轰鸣掠过；路破得几乎没有平地，电动车骑过咣当咣当的；空调水打在彩钢板上，咚咚咚，响得像甩出麻将牌一样。至于真正的麻将声，总是伴随着喧闹的人声，从小区各个角落的茶室里传出。
小区里许多车库改造成了商铺，光超市就有19家，理发店不比超市少，餐饮、按摩、珠宝、手机店，生活所需一应俱全，但对一些业主来说，嘈杂的环境也成了烦恼来源。小区门口的超市老板指着对面楼说，前几年，自行车在这停不了两天就会被偷，“这两年还好一点”。网格员业主则说起一件几年前的听闻，“有女生被堵到家门口捅了两刀。”
●小区里到处缠绕的电线。周航摄
●某一楼业主家里前段时间地砖开裂。周航摄
这些甚至都不是人们最担心的。“最大的还是（建筑）安全问题。”小区业委会副主任伍大明说，小区当初是本地镇上开发商建造，质量差，2008年地震后，很多房子更是裂了缝。一些房子几经易主，伍大明展现的照片里，有的甚至敲掉了承重墙。
一对夫妻说，不知道为什么，每隔半个月20天，窗框就会突然摇晃一阵。退休前他们在攀枝花煤炭工作，对放炮声音再熟悉不过，形容这摇晃声“就像放炮一样响”；另一个靠近马路的业主则说：“后边过货车，很明显床在动。”
7月一个午后，陈阿姨带我走进隔壁楼一楼人家，这里前不久刚刚开裂，五六块地砖翘了起来，幅度最大估摸有十公分。而在楼栋外围，裂开的地基下方显得空荡荡的。许多老旧小区如今都在加装电梯，陈阿姨说，中央花园二期也有业主发起过，但勘探时候说，地基不允许，就没了下文。
陈阿姨说，小区房子是空心预制板加砖混结构，钉钉子一下就进去了，甚至用不上锤子，而自己单位分的上世纪五六十年代建的房子“钉子弯了都打不进去”。
70多岁的陈阿姨现在是小区“自拆自建”的志愿者，跟她一样，许多人都渴望着小区的改变。她说起一个老人时有些哽咽，老人老伴瘫痪了一直在家，下不来楼，来业委会签字的时候说，“我存的钱到期了，我不存了，你们赶快拆。”
第一次签字
除了老小区的残破，让中央花园二期与众不同的，正是业主们一直在推动整个小区的重建，不是拆迁、不是改造，而是原地拆除，建成全新的电梯楼。
伍大明是第一个提出这个想法的人。那是五年前，2018年5月，他在业主群提了一嘴，能不能重建整个小区，“不要大家出一分钱”。
小区已经12年没有业委会了，“因为太烂了”，当时赵涛和几个热心的年轻人成立业委会筹备小组，业主群也是新建的，听到彻底重建，只觉得“天方夜谭”。“就觉得是个老头吹牛什么。”
但伍大明是认真的。他一个同学亲戚在成都跑地产项目，他问“我们这么破的小区能不能重建”，对方觉得可以试试。后来他跟市里投促局一个处长聊，也得到类似回复，所以起了念头。
过了两三个月，听伍大明当面说完，赵涛觉得确实可能有戏。赵涛做的第一件事是先征求政府支持，专门给区里和街道征求意见，而得到的回复也让人欣喜。
2018年12月，成都武侯区委办公室在网上留言板回复：“如业主都愿意改造重建，街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作”。
同月，晋阳街道办事处盖了章回复：“对中央花园二期的旧城改造，需由95%以上小区业主签字自愿参加在现有规划条件下的旧城改造。”
●易阿姨住在儿子家，为小区的事坐339路公交车来往。周航摄
在业主们设想中，小区将原地重建，面积1:1置换，不用掏钱，只要容积率从2.0提升到3.5——至少在当时，大家觉得这没有什么太难的——他们说联系的央企也表达了合作意向。
小区有72栋多层住房以及13栋别墅。业委会开始发动业主们的力量，他们招募志愿者，分成十多个组，负责不同楼栋，每个组有小组长，每个楼栋有楼长。
一个小区地产中介主动做了志愿者，利用自己工作便利，征集了“百来个签名”。他说，谁都算的过来账，跟周边两三万的新房价格比，这个老旧小区只有八九千，要是能重建成新的，“两辈子都赚不到这个钱”。
陈阿姨也是那时候成了志愿者，那天她买菜回家，路过业委会办公室，看到里面聚集了很多人，一听是要签字重建小区，立刻就说要帮忙，从此一直帮到了现在。
当时人们遇到最大的难题是找不到业主。小区3300多户，业委会、党支部、房产中介都估算，“至少50%以上租出去”。业委会和志愿者只能私下找物业、社区“偷偷要一些”。
签了半年，还剩两三百户业主联系不上。陈阿姨跟另外两个老人坚持到最后，承担起了又一次的上楼工作。她们年龄相仿，加起来超过200岁。那阵子，每天吃完晚饭，陈阿姨就等在楼下，看到人要进楼就问哪个房的，要是没签的，在楼下就把事情说了。没在楼下等到的就上楼，“哪户灯亮起了敲哪扇门”，每天都忙到九十点。后来实在爬不动了，楼层高的，只能叫年轻志愿者上去，而年轻的志愿者其实也快五十岁了。
最让陈阿姨难受的是碰到骂人的，“理解不了你们怎么这么积极，没有好处这么拼命干嘛”，这时候只能忍着，等对方说完再沟通，最多的业主要聊四五次才打消各种疑虑，按下那个宝贵的手印。
就这样一户户地积攒，到2019年份8月，志愿者找到了绝大部分业主，最终把比例推到了96%。剩下4%各有诉求，比如有车库的，“要求补偿车库”，还有的商铺，“要一赔三”。
这时候就轮到伍大明出马了，在整个小区重建里，他扮演着决策者的角色，他写了报告，连带一叠厚厚的签字材料，寄了出去。2019年12月，时任武侯区委书记回复，“就纳入危旧房改造开展论证”。
但最后论证结果让业主们失落。“你们小区不属于棚户区，属于商品化住房，现在政策上不能支持。”伍大明说。
就这样，因为没有政策支持，重建的事搁置了。
自上而下
伍大明对政策有着异于常人的敏锐度。作为改革开放后第一批大学生，他退休前在内江市中小企业局下属基金公司工作。很快，他从新政策里看到了新希望。
2020年4月，成都《城市有机更新实施办法》发布，列明了三种城市更新形式：保护传承、优化改造和拆旧建新。
文件出来后，伍大明和赵涛登门拜访武侯区公园城市局，希望争取“拆旧建新”。他们都记得，当时主管副局长手头正在看这份文件，“说我们也正在学习”。
据他们回忆，这次副局长态度热情许多，说新上任的区委书记非常关注小区重建的事，曾召多部门讨论过。这让伍大明更有信心，他开始又一轮写信，寄给省、市、区，就连街道，虽然没有决策权，也会寄一份同样的，“表示尊重”。
信没有回复，但2021年11月，时任武侯区区委书记陈麟直接来了小区，并且在短短三个月内来了三次，最后一次是2022年大年初一，同时到访的还有武侯区区长、街道书记。
在这之前，2021年11月，成都入选住建部第一批城市更新试点城市，是四川唯一一座入选城市，武侯区则成为了成都的先行试点区，一切似乎为新的政策空间打开了窗口。
伍大明等人回忆，会上书记说，区里其实很重视中央花园二期这一片，区委书记还曾多次暗访，认可小区种种问题非重建不可解决，但对政府来说，没有那么多钱拆迁，“上世纪五六十年代的房子还拆不过来”。
区委书记正式提出了“自拆自建”——“修房子的钱居民自己出，公建配套政府来出钱做”，并规划了四步走战略：第一步小区业主达成意愿，第二步区里出规划，第三步争取市里政策支持，第四步开始筹钱。政府还对接了银行，居民可以申请低息贷款支付重建费用。
有自上而下推动，事情明显进展更快。陈阿姨参加了街道书记在小区开的座谈会，书记展望小区未来，“分成4个小区，要修幼儿园、学校、医院、养老机构”，现在提起陈阿姨语气依旧非常兴奋，“回来真的好几天睡不着”。
第二天，她就来到业委会要帮忙，之前的老伙伴黄阿姨、易阿姨也都迅速投入了新的签字工作。不少业主为了表达支持，纷纷送来西瓜、水，乃至风扇、空调。
但这次事情要难得多得多。陈阿姨说，两个月签了1200多户，“签不动了”，越来越慢，原因也很简单，“上次不出钱，这次要出钱。”
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按照区委书记的谋划，每户将保留原来套内面积，因为公摊面积大，总的建筑面积将增加10%，按照房本面积算，即1:1.1置换。建房成本由居民承担，业委会测算，每平米大概4000元。
如今，中央花园二期住着很多外乡来的打工人，买下这套“老破小”已经掏空了家底，背着贷款，许多人一听要花钱就拒绝了。
质疑声也多了起来，有担心房子烂尾的，还有质疑业委会从中牟利的。陈阿姨说，有次一个男人醉醺醺来到业委会办公室，进来就一通骂，说“你们无利不起早，一个月拿大家4000多块钱，你们还要分房子，一个人几套”。
面对大家反对，业委会只能调整方案——争取政府支持，小区总建筑面积增加20%，再由开发商把多出来的面积卖了，可以覆盖成本，居民就不用再出钱，“相当于大家把多出来的面积换算成了钱”。
伍大明说，这个方案目前政府没有明确回复，“不这样推不下去”。其实他一开始心里就清楚，对这么大的小区来说，“出钱肯定是不好搞的”，但当时必须先答应下来，“不然就没机会了”。
只要不出钱，事情就好办了。那个夏天，志愿者打了三轮电话，反复介绍新版方案，到了2022年8月份，同意率超过80%。
这时候，伍大明又想到，业委会成立后，从物业收回了六成停车费，他们将其中一大部分拿出来，直接发放给业主，每平米3块，但要求本人拿着房产证领取。这种方式很有效找到了联系不上的业主，原来有顾虑的，趁着领钱，再当面讲解政策，也转而签下名字，最后签字率抬到了95%。
剩下的5%，伍大明用了新方式，公开贴出告示，让反对者主动提出意见，不然默认同意。
最后有3位业主打来电话表示了反对。伍大明一一记下他们的房号，具体的反对意见没去问，他有更重要的事要做，将新报告寄给各级领导，“没有政府支持是做不成的。”
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发表于 2023-8-22 13:40
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