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“房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降”或为亏损主因。
万科解释称，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致2024年上半年结算毛利总额大幅减少。
值得注意的是，2024年一季度，万科营业收入615.9亿元，同比下降10.0%；归属于上市公司股东的净亏损为3.6亿元，同比下降125%。
对此，在同日召开的投资者交流会上，万科管理层表示，一般而言，一季度是交付结算的淡季，二季度的交付结算规模要显著超过一季度，历史问题带来的业绩压力会体现得明显。例如今年上半年，我们交付了7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，占比75%。
与此同时，万科称，为确保现金流安全，通过价格折让加大库存去化和资产处置力度，对部分项目计提了减值，以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。此外，部分非主业财务投资出现亏损也是业绩下滑的原因。
万科管理层称，公司在今年3月底确定了一揽子稳定经营和降低负债的方案，对现房和准现房库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。有些交易价格低于账面值，并且主要发生在二季度，“但这些举措有助于公司更快回笼资金，是我们保安全、活下去、重新回到高质量发展轨道必须要付出的阵痛和代价。”
短期流动性资金压力下，万科正在努力自救，处置资产是重要一环。
在4月份的股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，除地产开发、物业服务、租赁公寓三大主业外，公司将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。
据不完全统计，2024年上半年，万科先后卖掉了上海七宝万科广场50%股权、深圳湾超级总部、上海南翔印象城MEGA的48%股权等资产。万科公告透露，公司实现大宗交易回款93.4亿元。
在投资者交流会上，万科管理层表示，大宗资产交易并不必然会产生亏损，上半年的大宗交易中，有亏有赚。比如出售上海万科七宝广场股权，实现了12.3亿元的权益利润。公司会努力提高资产经营水平，提升资产价值。以公司商业业务为例，通过店铺升级、提升多经收入等举措，上半年同店同比的收入和NPI均有约7%的增长；公司公寓业务的整体NOI率预计在2024年也有10%的增长，相信这些努力会支持公司在资产交易的过程中提升盈利或减少亏损。
销售额方面，上半年万科合约销售额为1273.3亿元，同比下降37.56%，依然保持在行业第三位置，仅次于保利和中海地产。此外，万科投资力度大幅收缩，上半年公司在二三线城市拿地6宗，计容建面61.2万平方米，总地价为28.6亿元。
对于业绩亏损，万科“深表歉意”。其表示，公司聚焦现金流安全，按照“一揽子方案”的明确路线图，推进业务重整和风险化解，着眼长远推动转型升级，保障公开市场债务正常兑付，公司有信心、有决心聚焦主赛道，在房地产发展新模式中，尽快重回健康可持续发展道路，回馈股东。
在备受关注的债务偿还方面，万科管理层表示，2024年上半年，公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年有关债务偿还已有安排。
具体而言，公开市场债务方面，上半年公司完成3笔境外债的偿付，折合人民币约105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；完成3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元。下半年，境内公开债券还剩余2笔，合计共43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。
此外，为了表达与公司同进退的决心，万科公告称，公司骨干管理人员共计1862人计划增持公司股票，拟自筹资金2亿元，并自愿锁定两年。公司管理层称，此举希望向市场各方表达与股东同呼吸、共命运的决心，提振市场信心。
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发表于 2024-7-10 11:51
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