关于“柏林春天”小区地下车库 办理产权登记的再次申请 南充市自然资源和规划局： 我们是“柏林春天”小区地下车库业主，现就贵局2025年10月21日关于车库产权登记的回复，结合业主实际交易情况及法律规定，再次郑重申请依法为业主办理地下车库不动产权登记。核心事实与诉求如下： 一、业主购买车库全程合法合规，物权公示已完成，交易安全应受保护； 业主购买车库时，已严格遵循不动产交易规则，物权公示程序完整履行，不存在任何违规情形： 1. 合同网签备案：与开发商签订的《商品房买卖合同》已在南充市房管局完成网签备案。根据《不动产登记暂行条例实施细则》及本地房产交易惯例，网签备案是行政机关对交易行为的公示监督，也是业主判断开发商处分权的重要依据，若无此公示程序，业主绝不会与开发商订立合同。 2. 价款全额支付：业主已按合同约定足额支付全部购房款，并取得税务部门开具的增值税发票，已完成买受人主要义务。 3. 物权期待权已形成：网签备案及付款行为，已构成业主对车库的“物权期待权”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，此类情形下业主权利应受优先保护。 二、开发商未补缴土地出让金属其自身违约，与业主无关，经业主核查，开发商至今未向自然资源部门补缴地下车库对应土地的土地出让金，导致车库无法完成初始登记。但该问题本质是开发商与行政机关之间的履约纠纷，责任主体为开发商，与已完成交易的业主无法律关联：开发商在销售车库时，故意隐瞒未补缴土地出让金的事实（若有证据证明其明知无处分权仍销售，则更符合“无权处分”情形）； 业主基于对房管局网签备案、税务发票等行政公示行为的信赖，有理由相信开发商有权处分车库，已尽到“善意”注意义务。 三、业主符合《民法典》第三百一十一条“善意取得”要件，应依法取得所有权，根据《民法典》第三百一十一条，业主购买车库完全满足善意取得构成要件： 1、受让时善意：业主通过正规渠道购房，核查了网签备案、付款凭证等材料，无证据证明业主明知或应知开发商无处分权； 2、以合理价格有偿受让：购房款为市场公允价格（可查阅同期同小区车库成交价佐证），且已全额支付； 3、已完成物权公示：网签备案系行政机关对交易的公示监督，业主基于此公示产生合理信赖，应视为“依照法律规定应当登记的已经登记”（注：虽未完成最终过户登记，但网签备案作为交易公示已构成善意取得的基础要件）。 四、贵局以“开发商未缴费”为由拒办登记，违反“保护善意第三人”立法目的，贵局此前以“开发商未补缴土地出让金”为由拒绝为业主办证，实质是将开发商的行政违法责任转嫁至无过错的善意购房人。此举既违背《民法典》第三百一十一条“保护交易安全”的立法初衷，也与《不动产登记规程》“维护权利人合法权益”的基本原则相冲突。值得注意的是，贵局已依法查封开发商名下等值房产，该财产足以覆盖土地出让金补缴费用，不存在“登记障碍”。在此前提下，仍以开发商未缴费为由拒绝办证，无法律依据。 五、恳请贵局依法履职，维护业主合法权益，“柏林春天”小区系烂尾十余年的民生项目，业主为产权问题已奔波多年。现车库交易已完成、物权公示已落实、开发商责任已锁定，贵局作为不动产登记主管机关，应依法介入协调不动产登记中心，为符合条件的业主办理地下车库不动产权登记。 若问题拖延不决，业主将依法向上级主管部门申诉，并保留通过诉讼追究相关方责任的权利。 恳请贵局秉持“以人民为中心”的理念，支持业主合法诉求！ “柏林春天”小区地下车库业主 2025年10月21日
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发表于 2025-10-21 15:55
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