房地产泡沫破灭已成必然——乐山房价必降吗？

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    2009年，是中国经济最困难的一年，也是房地产业最辉煌的一年。据估算，2009年，全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一；房地产开发投资额预计达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%；在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成；房地产成功扮演了拯救中国经济的角色。但风水轮流转，随着进入后金融危机时代，中国经济表现出快速复苏的迹象，在2009年的4季度，中国GDP的增速超越10%左右，意味着已经存在一定程度上经济过热的预期。房地产向来一面是天使，一面是魔鬼，此时，当房地产天使的一面已经展露完毕，而魔鬼的一面已经开始浮出水面。房地产业存在的巨大的泡沫，已经给中国经济未来发展带来了巨大的隐患。
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    对于中国房地产业是否存在泡沫，各界有不同的观点。对于这种争议，最靠谱的做法还是用专业的数字来说话。目前，衡量房地产是否存在的泡沫主要指标是租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。

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    租售比是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例。以单套月租和总价比值，换算出租金与房价是否合理的差距。从租售比来看，2009年11月北京平均租金为2250元/月，而房价达到了13150元/平方米，以此计算11月北京的楼市租售比再创纪录，达到了1∶546，部分区域甚至达到了 1∶700。这表明在北京购买房产，如果仅靠出租收益，至少需要45年才能收回成本。同样，上海租售比为1∶500，深圳目前租售比大概维持在1∶400-480之间。而国际公认的正常值是1∶200-1∶300，中国房地产业高出了2-3倍。
    投资比例是指登记购房者中，以投资为目的的人群所占比重。这一比重越大，表明市场投资风险越大。大量的投资需求使市场炒作气氛浓厚，也在一定程度上造成房价上涨过快。目前经过调查，北京投资比62%、上海51%，在深圳为57%。而国际上的正常值是10-15%，中国房地产业高出了4-6倍。









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院长

可能乐山的房地产要地震