购买新商品房需注意的法律问题
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一、买房不是买萝卜白菜，一定要看是否“五证”齐全 五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源局和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 为什么要看国有土地使用权证？因为我们国家只有城市土地才能用作房地产开发，农村集体土地禁止商品房开发，所以在农村集体土地上建设的房子是不可能办理商品房产权，也就不能入市交易。因此，一定要确保开发商获得了国有土地使用权，这样你将来拿到的房子才能办到“国有土地使用权证”。注意的是，土地使用权证是有期限的，最高70年，使用权到期后会自动续期，但是房主可能缴纳土地使用权出让金。（目前法律尚未明确规定到期后缴费续期）有些开发商只缴纳了30-40年土地出让金，意味着土地使用权到期后可能你来买单，所以购房要看清土地使用权的期限。 为什么要看商品房预售许可证？我国居民拥有的商品房都必须具备有两证，除了上文说的土地使用权证外，还应有房屋产权证。前者证明你的房子所在的“土地”（虚拟的）你有使用的权利，后者证明你所居住的房子属于你所有。商品房“两证”在房管所、土地局登记备案，买卖房屋必须以两证过户为最终交付完毕。法律上，只认可两证登记的名字是房屋的主人，出现一房多卖的，优先认可完成过户登记的人为房屋的主人。那么，在房地产开发过程中，房屋还没建立起来，怎么防止开发商卷钱走人？我国房地产法设立了商品房预售制度，为保护消费者合法权益，法律只允许获得商品房预售许可证的开发商进行商品房的预先销售。也只有取得预售证，将来开发商才可能办到房屋产权证。这么防止开发商一房多卖，怎么保证将来两证登记的是自己的名字？物权法规定了预告登记制度，《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。所以，可以要求与开发商一起向房管部门申请预告登记，待房屋建成后三个月内及时申请房屋产权证。在此期间，开发商多卖行为不会影响你将来获得房屋产权。巴中建设局好像施行购房合同备案制度，就是将购房合同在建设局备案，但我不清楚这种备案制度是否属于物权法规定的预告登记。 二、签购房合同要详细，口说无凭，落字为证 第一，如何看待开发商提供的广告、售楼书？根据法律的规定，如果要从法律上确保广告、售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中。虽然法律规定某些关键内容，广告内容也可视为合同内容。但为避免将来口水战，所有开发商的承诺，广告上你认为重要的内容，全部要求开发商写进合同，多附几张纸会给你将来的维权带来巨大的方便。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。总之，越细越好，越明确无歧义越好。有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的。 第二，补充协议很重要，尽量细致、全面、无歧义。在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候建议把握这几个问题，其他的请消费者自己斟酌。 1，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 2，明确房屋所有权证（两证）办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 3，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 4，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 5，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 6，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 第三，在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别。如果合同中用的是“定金”，则意味着你毁约时，对方有权没收你的预付款。当然，如果对方违约，要支付你双倍的预付款。实际上，定金是用金钱担保合同履行的一种方式。给付定金一方如果不履行合同，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。双方都履行了合同，定金应抵作价款或者收回。而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。 特别提示：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的 第四，限售合同和预售合同有什么区别。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。 第五，还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。
三、房屋验收，注意拿到“两书”和“两证”
验收要“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有“两书”。还有更重要的是拿到“两证”即房屋产权证，土地使用权证。获得两证是从法律上确认你是房屋主人的唯一的有效依据。再次说明，开发商、建设单位拥有“五证”是保证房屋质量的重要依托，更是办理“两证”的先决条件。
四、房屋面积问题
商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。 五、延期交房的问题 还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。还有的开发商可能把延期交房理由归结为政府部门审批迟延或改变规划等，有些开发商甚至可以与政府部门沟通好为其延迟交房找托辞，所以如果合同明确排除这些作为迟延交房理由可以为自己维权打下良好基础。特别提醒，我们巴中似乎迟延交房是常例，按时交房是个别，然而开发商会找各种理由不予支付合同约定的违约金，所以合同明确那几个情形是延期交房的免责事由是非常必要的，尽量选择人为因素、政府因素影响小的项目作为免责条款。还有，发生违约后，消费者应不怕麻烦选择积极维权。 结束语，作为一名法律工作者，看到很多人在购房方面遇到问题，我愿意从法律角度给大家做一点有益提示。提高自身法律素养，是防止受骗上当的最好保护。虽然整理了很多，但因时间精力所限，且未直接从事相关事务，谬误再所难免，如有疑问请咨询专业律师和相关部门。 | 
楼主: baz001
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发表于 2010-6-17 12:13
