房地产开发利益链已经出现断裂迹象

醉醒

    中国的房地产问题可以说是老大难，“调控、涨价、再调控”循环往复，其中关键的就是纠结的利益链。据《经济观察报》报道，从南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌提供的开发成本计算清单中，可以看出，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高，以攫取更大价值。而正是这个利益团体所组成的链条将房价不断地推向新高。今年以来，中央下了调控的决心，随着时间的持续，这条利益链开始呈现出解体的迹象。此前在经济景气下滑时候，“抱成团”的地方政府一般会对无力缴纳土地出让金的开发商暂缓征收土地出让金，但今年形势不同了。一方面中央在严词厉色要求降房价，一方面相关部门收紧地方融资平台，国土部也紧锣密鼓调查土地闲置情况。如此一来，受到压力，而且缺钱的地方政府顶不住了，开始向开发商催缴土地出让金，如杭州，仅余杭一个区，今年上半年就对发生欠缴行为的17宗土地下达了29份《出让金催缴通知书》，截至目前，已经催缴了7.5亿的土地出让金。开发商们也大量出现退地潮。而对地方政府造成压力的，主要就是银行。以往，这二者是好伙伴，一个想贷，一个缺钱。但在综合调控下，分手在即。诸如种种，这个紧密的利益结合体犹如受到巨压的鸡蛋，裂痕已经出现。

外来石

:lol

绿茶燕子

太好了，我看武胜的房子也有好多空着的其实

绿茶燕子

但愿武胜房子可以再便宜点让我们有家可归

龙三条

——答新华社《环球》记者问

　　记者：楼市现在为何低迷？

　　牛刀：从货币的属性来讲，中国房价的定价权是人民币，不是美元。美元只能影响中国房价的很小一部分，即购买力和部分建材原材料。中国房价的最大的部分是地价和税收部分，约占房价的60%。这就决定人民币的发行增速决定房价的涨幅。2009年人民币的发行增速为29.7%，而2011年人民币的增速为14%左右，大约下降一半。从金融学的货币理论来解释，房价也将下降一半。从货币传导市场的时间看，2009年超发的货币影响的是2010年的房价，那么，2011年货币紧缩将影响的2012年的房价，也就是说有60%的权重决定2012年的房价相对2010年要下降一半。

　　2011年楼市的低迷是正常现象。市场正在胶着，其主要原因是市场被限购令冰冻，逆转了市场的供求关系，但是，市场停留在通胀的误解上。通胀的消除和房价的下降的关系，是哥哥和弟弟的关系，房价是哥哥先下降，通胀是弟弟随后下降。在政府宏观政策的调控上的逻辑上是，只有通胀遏制，才有房价的止跌。现在正是哥哥临产前的阵痛，只有下降才会诞生新的生命，否则，就会因为难产断送新的生命。所以，此时是最痛苦的时刻。

　　记者：有些开发商已经要降价，其他开发商会不会跟随降价？房价到底会不会下降？如果降，一二三线城市的降幅分别是多少？比较大幅度的降价会发生在年底吗？

　　牛刀：房价下降要分三个步骤：第一个步骤是区域性泡沫破灭。温州、通州、义务、鄂尔多斯、香港、海南等地，房价泡沫正在以各种形式破灭，这一步的特征是市场在考验开发商的资金链，过程要延至本年末。第二步是大跌，货币紧缩政策的响应传导到市场，全国房价将出现局部大跌，地价开始普跌，生产成本和生活成本出现大幅降低，中小企业开始如雨后春笋蓬勃发展，资金流出房地产。这个过程将持续一至两年。第三步是普跌，市场开始根据购买力进一步校正市场的供求关系，房价回归常态，三四线城市房价会被打回原型。

　　年底之前，房价不会出现整体大幅下降，但是，会出现局部和个盘的降价销售，很多楼盘会跌去30%左右。这时开发商开始分批出逃。

　　记者：楼市低迷将会给大、小开发商带来怎样的影响？给其他行业又会带来怎样的影响？比如银行业。

　　牛刀：大家必须明白一个道理，中国的房价定价权是人民币，是以政府的信誉在背书。房价的涨跌，与政府的信誉反相关；房价上涨说明政府的信誉在下降，政府不会让自己的信誉一直下跌直至破产。开发商要记住的，丛林法则，适者生存，任何抵触行为，都将导致破产。至于地方政府，肯定会拼命维护高房价，但是，没用。因为地方政府没有房价的定价权。

　　市场存在一种极大的误解，认为房价下降会影响经济，这是很荒唐的事。房价下降只能表示资金流出房地产，房地产在任何国家都从来不是支柱产业，也没有任何科技含量，何来影响经济？香港那个地方是个例外，香港的衰落，与港人贪念房地产有关，总有一天还要吃苦头。

　　至于银行，只有不懂金融的人才会认为房价下降会导致银行风险加剧。房价上涨，会创造货币，所以，货币越来越多；房价下跌，对银行来讲是在回收货币，是在降低银行风险，影响的是规模效益，何来风险？现在美国人在“占领华尔街”就是在对银行的规模效益提出质疑，中国正好乘此机会调整银行业的市场行为，减少暴利，让利于民。

　　记者：国家该不该救开发商？怎么救？

　　牛刀：我刚才说了，中国的房价是由政府背书，道理很简单。救与不救，就看政府是不是让自己的信誉破产。我认为，政府不会再救开发商，也没有必要。为了几个商人赚钱，危害最广大的民众利益，是不可持续的。

　　记者：什么时候是人们买房的好时机吗？

　　牛刀：关于买点的生成，我在我的新书《穷人通胀富人通缩》已经作了具体的分析，最好的买点会在2012年下半年至2013年生成。现在买楼，只会等着贬值，钱再多也不要犯傻。尽管在2012年下半年至2013年之间，不能保证不贬值，起码躲过大跌的时候。(新华网)