向峨乡模式：“指标换住房”，探索统规统建新路子
向峨乡地处都江堰市偏远山区，受灾群众普遍经济收入单一，生活条件艰苦，要在短期内实现重建具有较大难度。该市结合其资源市场价值低、配套不完善、资源丰富的特点，由成都市国土资源局作为项目主体，通过土地综合整理，集中修建住房安置灾民，腾出多余集体建设用地指标。农民通过宅基地产权置换新居住房所有权和使用权、基础设施配套和产业发展等多项权利。向峨乡按照该模式规划建设16个统规统建安置点，占地面积581亩，计划安置4210户。目前，已动工10个点，可安置2481户。特色产业猕猴桃、茶叶、三木药材、笋用竹四个“万亩工程”也得以顺利建设。
大观镇茶坪村模式：运用“联建”政策，实现一、三产业互动
茶坪村运用“联建”政策，发挥该地生态旅游优势，引入社会资金，开展灾后重建。联建方在为农户建好房屋后，农户将宅基地流转给联建方建设休闲度假“乡村酒店”，部分联建户还将农户多余的房屋租赁用于发展乡村旅游。目前，引入社会资金协议联建的农户近50户、通过社会资金介入利用“拆院并院”项目进行“统规统建”的有45户、对原有房屋进行加固维修的有52户。外地的贺某与1组7户人进行整体联建，建成后，农户将利用空余房屋与联建方合作进行“乡村酒店”经营。
大观镇红梅村模式：创新集体建设用地流转办法，实现集体建设用地资本化
大观镇红梅村为加快重建，采取“迂回战术”，创新集体建设用地流转办法，成功实现全村受损房屋重建。即通过村民大会，约定变更后的集体建设用地，按每户130平方米的面积用于村民统规自建，节约的宅基地以10万元/亩、空闲宅基地以6万元/亩全部转让给集体经济组织，并以集体经济组织名义向国土部门申请土地综合整理，通过“土地整理”和产权流转实现灾后重建。目前，全村22户受灾严重农户已将节约的43.5亩集体建设用地使用权出让给集体经济组织，并成功将集体建设用地流转给四川凌杰实业有限公司进行生态旅游项目开发，目前，该项目已破土动工。项目完成后，企业将再流转200余亩农用地发展农业产业化项目。
大观镇场镇及附近村模式：“期权—现房”，突破规划区内重建资金难题
大观镇将灾后重建与旅游小集镇建设有机结合起来，在市镇两级政府的主导下，通过“期权—现房”方式，实现灾后重建。
该模式主要步骤为：一是融资，通过对农民集体建设用地的预期收益进行套现，储备收购农民集体建设用地并将指标落地到大观镇场镇安置区，从而成功实现重建融资；二是协议协商，与村集体经济组织协商并签订安置协议，约定相关内容；三是立项实施，将零星宅基地产权置换到符合规划的城市规划区内进行储备，对参加该模式的村民确定安置点、用地规模并启动安置房建设；四是交房安置，所建房屋参照商品房开发建设达到预售条件中，村民可自愿根据需要选择购置的房屋，并履行原宅基地的清场腾地手续；五是交易变现，等经济复舒后，将储备的集体建设用地在上市交易；六是结算，按照协议的约定，以三年后的市场交易价格进行结算，不足部分政府托底，超过部分扣除政府分成和集体收益后归村民所有。
味江村模式：借用“零星集体建设用地整理”，企业村民双赢
青城山镇味江村十二组引进北京昊海立德科技有限公司，对味江村十二组进行零星集体建设用地整理和产业开发，通过土地流转集中使用，建设农民集中安置区和生态旅游度假项目。项目按照人均住房面积不低于35平方米的标准安置农户，农民集中居住后可节余20余亩集体建设用地用于项目开发，再流转300余亩林地、耕地用于配套景观用地，有效解决了农户灾后重建和长效增收两大难题。
石桥村模式：建“新型社区”，受灾群众既安居又乐业
青城山镇石桥村采取“社会资金开发重建”的方式，由村民通过比选形式选择了成都贯中房产有限公司作为社会投资方进行“新型社区”建设。由投资方出资修建统规统建的“新型社区”，配套社区活动中心、幼儿园、警务室、卫生所等用房，经营性用房包括少量超市等商业铺面，主要建设为院落形式的乡村客栈、青年旅社和度假公寓，经营性用房由社区统一经营。凡自愿进入“新型社区”集中居住农户，按照人均40平方米现房安置，3平方米经营性用房股权安置。
在具体推进过程中，按照“先建设、再安置、后拆迁”的原则，由投资方建设“新型社区”，交由村两委分配安置，村民入住后再拆除原旧房。宅基地退耕还林后，按照总量不变、增减平衡的办法将节约的集体建设用地流转给投资企业用于产业开发项目建设。企业再流转全村耕地、林地等作为产业开发项目配套用地，村民从受灾群众转变为收租地主和产业工人，从而成功实现灾后重建，并使村民实现真正意义上的生产生活居住方式的根本转变。
泰安村A模式：产权“抵押贷款”，增添重建和发展强大动力
青城山镇泰安村地质灾害评估安全区域，大部门受灾农户要求原地重建。但大多数农户均希望建设“商住一体”旅游接待经营性房屋，除国家政策性补贴2万元/户和灾毁重建6万元/户的贴息贷款外，广大重建农户重建资金缺口还很大。
镇政府规划部门在审批办理重建手续时，明确其商业和住宅房屋建筑面积。其中，商业用房重建的规划及建设手续（规划建设许可证或开工许可）可作为抵押凭证给担保公司抵押，向金融部门申请商业贷款，用于补充政策性贷款不足的缺口。待房屋建成后分别给农户办理商业和住宅的房产证，再交担保公司。
由建房户先行自筹部分建设资金，用于主体工程建设，待主体工程竣工后，由建设部门验收合格后即为农户分别办理商业和住宅的房屋所有权证，用房产证向金融机构抵押贷款，贷款用于完成后续内外装等工程。今后农户用经营性收入偿还贷款，政府可根据还款情况按规定给予还贷贴息。
此外，对于率先启动的体量较大的灾后重建户，从技术支持和实物补贴等方面给予支持。如，泰安古镇村主任杨建康等5户作为先期启动示范户，由西南建筑设计院支持完成了规划方案设计和施工图设计，镇、村还通过多种途径给予钢筋、水泥、砖、木材等建筑材料支援。
泰安村B模式：通过“大地变小地”方式，解决统规统建资金难题
由于地质灾害搬迁避让，泰安村11组20余户农户和泰安村8、9组30余户需集中迁址异地重建。由于迁址重建涉及对建新安置区占用土地进行补偿，加上安置区基础设施建设和房屋重建经费，依靠户均2万元建房补助或每户1万元的地质灾害避让补助是无法解决重建资金难题的。为此，该市以农村产权制度改革确权登记为基础，锁定避让区集体建设用地总量，将部分集体建设用地指标置换到区位条件好的地块流转出让，用流转出让收益补贴农户安置房建设和安置区基础设施建设等。
向荣村模式：结合“川西林盘”保护，建设社会主义新农村
天马镇向荣村按照城乡统筹、“四位一体”科学发展战略，把灾后重建与城乡发展有机结合起来，充分依托土地整理、道路建设等重大项目，奋力推进社会主义新农村建设。在充分尊重群众意愿的基础上，把目前的灾后重建与今后的长远发展紧密结合起来，选择本村较大的三个农村林院地（老鸦林、曾家院子、肖家院子），推进了该村统规自建项目，实现住房重建。
科学规划，统规自建。按照新农村建设的基本标准，全村统规自建项目共需占地55.19亩，利用这三个林院地后，只需再扩占院落周边的林荫地22.10亩，可节约大量集体建设用地。
产权融资，轻松重建。为筹措重建资金，向荣村除用好重建救助资金外，还将统规自建项目与产权制度改革紧密结合，通过“土地整理”方式，使土地资源轻松向土地资本转变。据初步统计，该村通过增减挂钩将节约指标120余亩，大致可获得1800万元的土地收益。
村民自治，还权于民。该村通过村民大会达成一致决议，统规自建户开垦的宅基地和林盘地凡达到人均131平方米的，可享受11200元/人的重建资金补贴；人均不足131平方米的，不足部分按每平方米50元由建房户补给集体，用于安置点基础设施建设；人均超出131平方米的，超出部分由集体给予建房户每平方米30元补助。
依托优势，产业支撑。向荣村充分依托产业带动优势，结合蔬菜种植产业实际，从种植规模、种植技术、经营市场等方面早谋划、早安排，确定村级集体建设用地规划和产业布局规划，有效实现了生活设施重建与生产发展的双胜利。
沙湾村模式：“产权融资”，群众开创联建新路子
沙湾村一组组长孙远洪，从1999年退伍后就回到了老家紫坪铺镇沙湾村，过着普通的农家生活，全家收入一年不过一两万元。地震摧毁了这个家惟一的房子，他在得知成都市政府8月7日下发的《关于加快灾后城乡住房重建工作的实施意见》后，把目光投向了自己的那块353㎡的宅基地。
孙远洪与12位联建投资者达成一致协议，联建方每位出资5000元，总计60000元获得孙远洪180㎡宅基地40年的使用权，12位联建方出资在此宅基地上修建一幢3层小楼，共12套，每户40余㎡，皆是带独立厨房、卫生间和卧室的小户型，而紧邻这幢小楼110㎡的宅基地上则是孙远洪自己的小楼。宅基地的土地使用权和房屋所有权都归孙远洪所有，40年后，12位联建方修建的小楼使用权归孙远洪。12位联建方共同出资修建的房屋建成后，各自完成装修。每年每户将交给孙远洪800元的管理费。对于联建方来说，40年每户大概会出资55000元左右用于获得房屋使用权和修建，再用32000元交与孙远洪管护房屋，不到90000元，就可以坐拥40年“山水”，享用自己的“乡间别墅”。孙远洪的重建模式，为有效解决灾后重建资金瓶颈找到了一条新路子。
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发表于 2011-1-17 11:30
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