反房地产开发商暴利更要反对政府“暴利”

清风yl · 发表于 2011-12-18 17:02

   国家发改委主任张平于近日表示，明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。除此之外，还要继续完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。

   制定商品房反暴利规定的一个前提条件，就是先明确现在的商品房是否存在暴利，或存在多少暴利。对于赚多少才算暴利并没有一个明确清晰的界定，但至少可以肯定的是，即使在今年遭受了史上最严厉调控的情况下，房地产行业的利润仍然可观。本周刚公布“2011年度房地产行业年度30强企业总评榜”显示，上榜的30家企业平均毛利率为42.73%，较2010年提升了4.47%；平均净利率为28.91%，较2010年增加8.42%。此外，毛利率超过50%的有5家，毛利率达40%-50%的有13家，意味着六成的上榜企业毛利率都在40%以上。从以上数据来看，说房地产市场存在暴利并不为过。诚然，只看最赚钱的房企利润并不能代表整个行业，但是从近年来小房企成片、大批企业资金甚至境外资金向房地产市场涌去企图分一杯羹的情况即可看出，房地产行业的利润显然极具吸引力。

   现时大多数中小企业的利润率已缩减至3%-5%，与之相比，房地产行业利润率可达近30%，且房地产行业所需资金庞大，按此利润率可得的利润金额自然十分可观，这样看来，的确可算作暴利。但只要仔细看看房价的总体构成，即可发现，占比最高的并不是房地产开发商，而是政府。一般来讲，行业内默认房价的1/3是土地成本，三分之一是建安成本(人工、建材等)，还有1/3是税费以及开发商的利润。来自不同渠道得出的数据也印证了这个说法，全国人大常委会原副委员长成思危表示，其博士生于2005年做的案例研究显示，房价中土地与建安成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%；而2009年曾有开发商向媒体表示，土地成本占30%，建安成本40%，税费成本占10%。土地出让金以及税费均为政府所得，综合上述数据，政府所得在房价中占比高达40%-50%，一下就将开发商30%的“暴利”比了下去。

   政府通过卖地和收税获得的“暴利”比开发商的暴利更多更顽固，要使房价合理回归，打击开发商的暴利固然重要，但更重要的是打击政府的“暴利”。

   地方政府对土地财政的依赖已被诟病多时。根据清华大学国情研究中心研究员管清友在其微博中披露，1989年至2010年的21年间，全国土地成交价款增长了6732倍，而卖地收入在地方财政收入的比例从0.24%飙升至74.14%，涨幅超过300倍。在我国的勾地政策下，勾哪块地来卖以及招标的底价均由地方政府决定。随着对土地财政依赖增强，地价亦被逐步推高，近年来地王频出，即使在最近楼市黯淡而令土地市场遇冷的情况下，土地价格也依旧坚挺。土地成本占房价构成的1/3，畸高的地价对畸高房价的形成可谓难辞其咎。土地财政仍在，地方政府推高地价的动力就不会消失，土地成本居高不下必然对房价回归合理造成很大障碍。

   如果说土地财政根深蒂固并非短期内可消除，那清理和规范房地产开发过程中过重、过杂的不合理税费则是完全可能的事。我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项，税种设置繁杂、税率较高且征收环节多，可说是推高房价的“帮凶”之一。在开发环节，土地部分需缴纳3%的契税，其他主要包括营业税、土地增值税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税以及代扣代缴的个人所得税，其中土地增值税的税率极高，分为30%、40%、50%和60%四档，开发环节的税负相加一般占到房价的10%-13%。明年的政策重点之一是结构性减税，可借此机会清理房地产市场繁杂的税种，调整税率，简化征收环节，先除去高房价的这个“帮凶”。

   刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。今年以来发改委已在商品房明码标价等方面出台了严格政策，而在这个时刻提出正研究制定商品房反暴利规定，无疑是对“促进房价合理回归”这一指导精神的具体回应。要实现房价合理回归，开发商的暴利要反，政府的“暴利”更要反。

（来源：南方都市报 2011年12月18日记者：南都社论）