金满花园业主委员会申报使用维修资金的情况说明
金满花园业主委员会于2013年3月到房管局维修资金管理办公室口头申报使用维修资金，维修资金管理办公室就金满花园维修资金的归集、使用范围、使用申报程序作了详细的解答，维修资金属于业主共有，维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，做到公开、公平、公正和安全使用。要求金满花园业主委员会填制专项维修资金使用申请表等，重点强调申报的《维修资金使用方案》必须在小区内醒目位置进行公示，《维修资金使用书面确认表》资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主本人书面签字确认同意后，才能使用维修资金。同时业主委员会领取了专项维修资金使用申请表等。
2013年4月15日，业主委员会到房管局递交了使用维修资金申请表，维修资金管理办公室告之：据了解现部分业主有意见不同意使用维修资金，《维修资金使用书面确认表》暂不领取，业主签字暂不进行，我们要作进一步的调查了解。
专项维修资金现支付的主要程序望各位业主了解：
一、业主委员会（或居民委员会）填制申报使用表，资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主本人书面签字确认同意，同时《维修资金使用方案》必须要在小区醒目位置公示。
二、维修完工填制《现场验收表》、《资金拨付表》现场验收人员、维修资金管理办公室、分管领导签字，财政局签章，银行审查，收款单位到银行填制转帐通知单，这样才完成了支付。
在此说明，维修资金与房管局经费帐户毫无关系，是带储蓄性质的专用资金，银行计息存入各位业主名下，此专项帐户是不能支付一分钱的现金，只能通过银行转帐，资金是绝对的安全，请大家放心。
现特别要对业主说明：
一、专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主未在《维修资金使用书面确认表》上书面签字确认同意，是不可能支付维修资金的，否则相关人员是要负法律责任的。
若同意使用维修资金，在签字前，请各位业主认真仔细核对《维修资金使用书面确认表》的内容，上面详细的计算出本次使用维修资金的金额，分摊各自应承担的维修费用及所交维修资金的情况等是否属实。若不实，则拒绝签字。
二、公示过程中若有意见，可以给业主委员会提出，街道办事处（或居民委员会）或房管局反映，我们都会认真核查落实，公示的目的不是让各位业主无条件的同意，就是要听各位业主的想法或好的意见。
各位业主应该明白，维修资金是属于全体业主共同所有，钱是大家的，在维修资金允许使用的范围内，最多只能用首次归集金额的70%，使用一次或多次由大家共同决定，用完则没有了，以后，要使用只能进行第二次筹集，各位业主有权利有责任更有义务管好用好维修资金。
三、若对业主委员会有意见，请认真阅读《四川省物业管理条例》第三章，上面对业主委员会的产生、权利、义务、履行的职责及终止、罢免作了详细的规定。
最后要说，专项维修资金的归集、使用、管理是我们大家共同做的工作，欢迎大家提出好的想法或意见，我们共同探讨，共同解决问题，共同建设好小区，祝福小区业主团结和睦，幸福安康。
房管局维修资金管理办公室
2013年4月23日
附住宅专项维修资金有关法律法规：
1998年建设部、财政部建住房（1998）213号文颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和川建委发（2000）0068号文件。
南充市房地产管理局、市财政局南房发（2000）23号通知，关于实施物业管理有关问题及贯彻《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。
2003年国务院《物业管理条例》以行政法规形式确立了维修资金制度，对维修资金的归集、管理、使用做了原则性的规定。
2005年《南充市房屋专项维修资金管理办法》南充市市长令（2005)16号。
2007年《物权法》，把维修资金制度的建立提升到了法律的高度。2007年建设部、财政部颁发的(2007)165号令《住宅专项维修资金管理办法》
2009年5月省建设厅、财政厅(2009)21号《四川省住宅专项维修资金管理办法》。2009年11月，南充市人民政府办公室又下发了《贯彻四川省住宅专项维修资金管理细则》实施办法（南府办函244号）。2009年月11月，南充市房地产管理局关于南充市市辖三区首次住宅专项维修资金缴存标准及办法的通知南房发(2009)275号.
2010年12月《南充市住宅专项维修资金使用管理办法》。
2012年3月《四川省物业管理条例》
根据相关法律法规解读如下：
一、住宅专项维修资金的概念：
是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。住宅专项维修资金既不是税，也不是费，而是在政府倡导下建立的带储蓄性质的专用资金。维修资金也不计入开发企业经营成本，与房价的涨跌没有任何关系。维修资金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的运行机制
建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》（2007）165号令文件，明确规定了住宅共用部位、共用设施设备的项目。
1、住宅共用部位：
是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主与之结构相连的非住宅共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等
2、共用设施设备：
是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
二、住宅专项维修资金的使用：
建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》(2007)165号令。省建设厅、财政厅《四川省住宅专项维修资金管理办法》(2009)21号。2010年12月《南充市住宅专项维修资金使用管理办法》
1、使用范围：
用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造。
紧急情况使用住宅专项维修资金的范围:
文件《南充市住宅专项维修资金使用管理办法》第七条
（1）屋面、外墙出现严重渗漏；
（2）楼体外墙饰面有脱落危险；
（3）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆有脱落危险；
（4)专有部分各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险；
(5)景观工程（如石桥、土丘等）出现坍塌；
(6)因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水平；
(7)排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍；
(8)因线路故障而引起的停电和漏电脑；
(9)高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障；
(10)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害；
(11)消防设施设备出现功能故障；
(12)房屋安全鉴定机构鉴定为B、C级危房的；
(13)其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须消除的。
2、不能使用维修资金的范围:
建设部、财政部颁发(2007)165号令，建设厅、财政厅(2009)21号文件：
（1） 按照国家发改委《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号）规定应在物业服务费中列支的；
（2）依照法律法规或合同约定，应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（3）住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担；
（4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修养护的住宅共同部位、共用设施设备；
3、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限：
《房屋建筑工程质量保修办法》第七条
(1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2）屋面防水工程一，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(3)供热与供冷系统为2个采暖期，供冷期。；
(4)电气系统给排水管道，设备安装为2年；
(5)装修工程为2年；
(6)其他项目的保修期限、保修范围和保修责任由建设单位和施工单位在工程质量保证书中约定；双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定；
(7)房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定；
（8)房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
三、住宅专项维修资金使用的申报程序：
1、书面申报，提出使用方案：
《物权法》第七十九、第八十一条、第八十二条：建筑物及附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
由小区业主委员会、委托物业服务企业或委托当地居民委员会，申报使用维修资金，编制使用方案，填报统一的申报表格及资料。
（1）小区专项维修资金使用申请表；
（2）房屋维修更新和改造工程方案；
（3）房屋维修更新和改造工程预算明细表；
（4）房屋维修更新和改造方案业主书面确认表；
(5)房屋维修更新改造工程施工合同；
（6） 房屋维修更新和改造现场签证表；
（7）小区住宅使用专项维修资金拨付表。
接到申报后，由维修资金管理办公室审核维修资金归集情况，工作人员到现场查勘确认使用范围，分管领导审核工程预算，申报的维修资金使用方案》在小区内醒目位置进行公示，并经申报的《维修资金使用方案》资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主本人书面签字确认同意后，申报人方可与维修单位签订工程承包合同，进行维修。
维修施工单位应当具有独立法人资格并具有相关资质，业主委员或相关业主可自行或委托物业服务企业等相关单位通过招投标或者公开、公平、公正的方式选定维修施工单位。5万元（含5万元）至10万的维修工程项目通过比选方式选定维修施工单位（参与比选的维修企业不少于3家），10万元以上的维修工程项目应通过招标方式选定维修施工单位。
2、竣工验收，拨付维修资金：
工程竣工后，业主委员会，相关业主或物业服务企业（居民委员会）会同管理机构，施工单位、监理单位与业主代表，进行现场验收并形成书面验收意见， 验收合格后，编制拨付表，提供税务发票，公司帐号及领款人（经办人）身份证复印件，维修资金管理办公室请示维修资金监督管理部门县财政局同意，转帐支付维修款。
四、维修资金使用的分摊：
建设厅、财政厅(2009)21号第十七条
1、商品房之间使用维修资金的，由相关业主和按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
五、业主、业主大会与业主委员会
《四川省物业管理条例》第三章对业主、业主大会与业主委员会的概念、权利、职责、及业主委员会委员的产生、终止、罢免作了明确的规定。
第三章第十七条：依法登记取得房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。业主不得放弃权利为由不履行义务。
第三章第十九条至二十二条对业主大会的筹备、召开，经过选举产生业主委员会委员，作了明确的规定。
第三章第二十四条（第四项业主大会职责）：筹集和使用专项维修资金，并监督实施。
第三章第二十七条；业主委员会是业主大会的执行权构，由业主大会选举产生，由5人心上的单数组成，任期3年或者5年。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。
第三章第三十条（第四项）：业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布专项维修资金的筹集、使用情况。
第三章第三十一条至第三十五条对业务委员任期届满、职务自行终止及罢免委员资格作了明确的规定。
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发表于 2013-4-22 15:15
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