昨晚楼市迎来重大变化！国土资源部部长姜大明说，政府将不再是居住用地唯一提供者，同时适度放活宅基地使用权。让全体人民住有所居！对楼市有啥影响？集体土地上的“小产权”们能否迎来转机？
●两个关键点
>>住房供地政府将不再垄断：我国将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。
解读：租赁市场受影响最大！对集体土地价值将产生非常大的提升影响，其中，城市租赁市场影响最大，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。
>>宅基地“三权分置”：探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，是一项重大创新。
解读：城里人可以到农村买宅基地？NO！姜大明强调，这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破，要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等。那么，咋个盘活宅基地？有业内人士说，改为租赁住房、建设民宿从事经营性活动等。
●吃瓜群众观点PK
>>正方：“小产权”将成租赁住房主力，大型租赁社区将降低租金
此次表述，不意味着“小产权转正”，但是允许在集体土地上建设用于租赁的住房，将大大降低相关成本。据测算，公寓企业一间月租金1100元的房子，其支付给房东的租金成本就有六七百元，而房东的购房成本中，得有一半支付的都是土地成本。根据新的政策动向，放开集体土地建设租赁住房后，能大幅度降低土地成本，进而降低租金成本，形成集中式、大规模的租赁社区。
>>反方：建设租赁住房回本慢，构想落地需要配套政策
对成都来说，这完全不是什么新鲜事儿。早在去年8月，国土部和住建部就已经印发文件，成都成为第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。文件中提到，村镇集体经济组织可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
但村民积极性有多高呢？有消息人士指出，上述文件中明确：集体租赁住房不得以租代售、承租的集体租赁住房不得转租。从开发的角度看，只租不售的长租住房远不如可售卖的住宅划算：“前期运作、建设会产生巨额贷款，就等着赶紧销售回款还账，拖个十年八年，利息太吓人。地产企业的命脉就是现金流，自持物业，对本土知名房企来说也就是这两年的事儿，而且一般也就是自持一层两层，几千平方、万把平方。”
而从村民角度看，在集体土地建设长租公寓，日后漫长的运营、管理也让人抓狂，相对来说不如村庄整体改造，直接拿安置房或补偿款省事儿些。
所以构想落地也需要配套政策，有学者提出，可否允许自持20年之后就可以整体转让、打通资产流动通道？可否允许租户小孩就近入学、解决他们的最大痛点，也提升租赁住宅的吸引力？可否允许租赁住宅尝试让渡使用权的养老地产？
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发表于 2018-1-16 09:23
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发表于 2018-1-16 06:26
