富盈酒店与富盈加州阳光小区的物业服务区域何时才能划定与备案？

看看就好66 · 发表于 2026-1-14 09:19

广福街道办事处和大寨社区对富盈酒店与富盈加州阳光小区的物业服务区域划定与备案没有依法履行法定职责，在富盈加州阳光小区的物业服务区域没有划定与备案前，广福街道办事处和大寨社区居然违法成立了物业公司选聘小组，小组成员没有富盈酒店，开发商为了少缴人工湖和游泳池等公共区域的土地费、大修基金数百万，市政府、市自然资源和规划局与开发商联盟把小区业主公共使用的人工湖和游泳池等公共区域分割给了富盈酒店，难道市政府、市自然资源和规划局与开发商联盟给富盈酒店的人工湖和游泳池等公共区域的物管费（包括路灯电费、清洁维护费、人工湖和游泳池维修维护费等每年几十万)也要富盈加州阳光小区的业主及其选聘的物业公司买单吗？目前应急物业收富盈加州阳光小区普通住宅的物管费2元降到1.8元每平方米也高出了广安区政府指导价最高1.5元每平方米，广安区市场监管局等部门也没依法监管吗？持续关注广福街道办事处和大寨社区违法成立了物业公司选聘小组的动态…………也请政府及其住建、规划等行政主管部门进行调解或认定富盈酒店与富盈加州阳光小区的物业服务区域划定与备案……

富盈酒店与广安区富盈加州阳光小区物业区域的划分，核心在于两者的产权归属、土地性质和规划设计。划分通常体现在以下几个方面，并且需要具体文件来界定：

一、法律和规划上的根本依据

1. 产权归属：这是最根本的划分标准。酒店部分和小区住宅部分的产权人（业主）不同。

·富盈酒店：由开发商持有，统一由酒店管理公司经营。

· 小区住宅：产权分散归属众多购房业主。

· 关键文件：《不动产登记权证书》是确权的法律凭证。

2. 土地使用权与规划许可：

· 查看项目最初的《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》，看土地是整体一幅地块，还是物理上分割的两幅地块。有时酒店和住宅可能是同一地块上的不同业态，有时则从土地性质上就已分开（如商业用地 vs. 住宅用地）。

· 关键文件：《建设工程规划许可证》及附图中，会明确标注不同建筑的功能、位置和红线范围。

3. 共有与专有部分：

· 专有部分：酒店建筑本身及其内部空间，属于酒店产权人专有；小区各套住宅内部，属于业主专有。

· 共有部分：这是划分的难点。需要根据规划，明确哪些是双方共有，哪些是一方独有。例如：

· 可能共有的：区域内的公共道路、绿化景观、化粪池等大型设施。

· 可能独有的是：酒店专用的停车场、后勤区域；小区内部的儿童游乐场、业主会所等。

二、物理与管理上的具体划分

1. 物理边界：

· 围墙/栅栏：最清晰的划分方式，酒店区域和小区区域之间有明确的物理隔断，各自有独立的出入口。

· 绿化带/道路：以特定的道路中线或绿化带作为分界线。

· 建筑本体：如果酒店和住宅是同一栋建筑的裙楼和塔楼，则通常以建筑的结构柱、防火墙或特定的转换层作为分界。

2. 配套设施与设备的权属：

· 供水、供电、供气：总表（阀）后是否分开？是否有独立的计量系统？

· 消防系统：是统一的一套系统，还是各自独立？消防控制室归谁管理？

· 安防监控：监控中心是共用还是分设？监控范围如何覆盖？

· 排水管网：污水管、雨水管是共用管网还是各自接入市政管网？

· 电梯：住宅电梯和酒店电梯通常完全分开，井道和机房也独立。

3. 管理职责与费用分摊：

· 物业管理方：是由同一家物业公司管理，还是酒店自聘物业、住宅另聘物业？

· 费用分摊：

· 对于共有部分（如共用的道路照明、绿化养护、保洁），双方如何分摊费用？需要依据各自产权面积或约定比例。

· 独立部分产生的费用（如酒店大堂的空调费、住宅楼道的照明费）由各自承担。

· 安全与秩序：车辆管理、人员进出、垃圾清运等，双方需要有明确的协议，避免互相干扰。

三、容易产生纠纷的灰色地带

1. 停车场：是最常见的冲突点。车位产权归属谁？是酒店专用、业主专用，还是公共停车？如何收费？外来车辆如何处理？

2. 出入口与通行权：酒店车辆能否借道小区内部道路？业主能否穿过酒店大堂？这些通行权需要明确。

3. 公共收益：如果共有部分产生收益（如共有区域的广告位、临时摊位），收益如何分配？

4. 噪音与干扰：酒店的空调外机、厨房排风、客人活动是否对住宅业主造成影响？

给业主或相关方的建议

要弄清准确的划分，不能仅凭感觉，必须查阅具有法律效力的文件：

1. 首要查阅：《建设工程规划许可证》及附图、项目竣工验收平面图。这些图纸上通常会清晰标注不同功能区域的界线。

2. 核心文件：《商品房买卖合同》及其附件，尤其是关于项目总体规划和共有部分约定的附件。

3. 法律文件：《物业管理条例》及双方签订的《前期物业服务协议》或《物业服务合同》。

4. 产权文件：各自的《不动产权证书》，查看“专有面积”和“分摊面积”的记载。

5. 协商依据：如果酒店和小区是同期开发，开发商或物业公司可能留存有《物业管理区域划分意见书》或类似的分割协议。

总结来说，富盈酒店与小区物业区域的划分是一个复合型问题，需要从“产权-规划-物理-管理”四个维度，结合法定文件来综合界定。如果双方存在争议，首先应尝试通过物业公司、开发商或业主委员会进行协商，依据上述文件厘清界限。若无法解决，则可诉诸住建、规划等行政主管部门进行调解或认定，业主通过法律诉讼已被法院驳回，只有等政府及其相关部门依法解决。