安岳当日新闻：邓明秀等人诉安岳县凯发房地产公司拆迁纠纷再审案今日9点在安岳人民法院再次审理，法官非常认真严肃，有趣的是这次原告的法律代理人是普通公民胡代国，被告的法律代理人是胡代国的老对手博鉴律师事务所的许珂律师。一开庭，许律师对胡代国的代理资格向法官提出了异议，法官经合议、请示，当场驳回了许律师的的异议......近日将有全程报道......
邓明秀等人诉安岳县凯发房地产公司
拆迁纠纷再审案代理词
代理人：邓启贵 胡代国-0832—4540125 07.8.23
第一部分：原告邓明秀等人的诉讼请求：
1、请求人民法院判令被告按照《拆迁安置协议》与原告进行如下结算：
（1）支付原告搬家费及其它费用。
（2）支付原告过渡费。
（3）支付原告逾期过渡费。
（4）支付原告违约金和滞纳金。
（5）支付少还原告门市面积房屋款。
（6）支付原告国土使用权补偿款。
2、责令被告将新房的窗子装上铝合金窗，并限期将房产证、国有土地使用证、契证等交付原告。
3、责令被告补偿砍伐原告的竹子、树子所造成的损失。
4、由被告承担本案的诉讼费、代理费及其它相关费用。
第二部分：证据目录
1、拆迁安置协议书。
2、交旧房产证收条。
3、安岳县物价局文件（安价费字[1999]15号）
4、安岳县建筑工程竣工验收鉴定书。
5、安岳县房地产管理局（安房函[2005]16号）
6、安岳县人民政府令第二号。
7、唐安东还房通知，2003年11月15日（照片）。
8、原告原国土使用证复印件。
9、被告擅自篡改的《拆迁安置协议书》中的第十二条，单方面删除了该条的第3、第4点。
10、窗子未安装铝合金窗的实况照片。
11、周厚才所写的字条（邓明秀有竹子70根、恩桃树未给补偿）。
第三部分：证据效力
证据1：拆迁安置协议书。该证据材料证明当事人双方在协商一致，自愿平等的基础上对产权调换、过渡期限、交房时间、过渡费、滞纳金、违约责任及违约金计算方式等事项签订了合法有效的协议。
证据2：交旧房产证收条时间是在2003年3月。
证据3：安岳县物价局文件。证明被告（拆迁人）应给原告（被拆迁人）的各种费用补偿规定。
证据4：安岳县建筑工程竣工验收鉴定书。证明北大街还房A幢竣工验收合格，同意交付使用的时间是2003年9月3日。
证据5：安岳县房地产管理局文件。证明门市后房是辅助用房。
证据6：安岳县人民政府第2号令。证明拆迁时门市面积的计算规定，过渡费、逾期过渡费计算规定，并执行第四十二条规定。
证据7：唐安东还房通知。证明被告2003年11月15日才开始还房结算。
证据8：旧国有土地使用证。证明被告占用了原告原拥有的国有土地使用权面积。
证据1、4三个证据无论是单独证明还是形成的证据链证明，交房的时间应是2003年9月3日后。法律法规规定交房应该而且必须是在建设工程竣工验收合格之后，即2003年9月3日以后的以后。原告请求法官依法将法定的“同意交付”时间2003年9月3日作为交房时间的定案依据，下面用事实根据、法律依据两个方面加以证明原告的这一主张成立。
一、事实根据如下：
证据4安岳县建筑工程竣工验收鉴定书说明：自2001年9月（设计部门、规划部门评价意见）——2003年2月（市政、园林环卫部门评价意见）——2003年8月（消防部门评价意见）的单项验收——2003年9月3日（建委审批意见）“同意交付”的验收程序过程完成后才具备交付还房使用条件。即交付还房时应是在2003年9月3日后。依据中华人民共和国《建筑法》第六十一条之规定：建筑工程的交付竣工验收的前置条件必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其它竣工条件，在不具备前置条件的验收是非法的、无效的验收，同时未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是人命关天的大事，这也是法律的强制性规定。否则就是法律上的非法的、无效的交付，在法律上不应当被确认，因此应当以竣工验收完成的时间2003年9月3日后定为交房时间。
二、法律依据如下：
1、《民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：五、违反法律或者社会公共利益的，违反法律的民事行为，从行为开始就没有法律的约束力”。第六十二条规定：“民事行为可以附条件、附条件的民事行为在符合所附条件时生效。因此在不具备前置条件下进行的竣工验收交付应当是非法无效的验收交付。”
2、依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其它竣工条件。建筑工程经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。
4、《城市房地产开发经营管理条件》第十七条规定：房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
以上法律、法规规定是专门针对房地产开发的特别法，据此可以认定被告在2003年9月3日前交付使用都是非法的、无效的。原告请求法院将建筑工程竣工验收鉴定书中“同意交付”使用的时间即2003年9月3日定为交付还房时间。事实依据成立，法律依据成立，请法官予以支持。
三、过渡费和逾期过渡费：
过渡费和逾期过渡费是不容置疑的两个法律事实。被告（拆迁人）在拆迁过程中必须履行法律规定和合同约定的法定义务。依据《拆迁安置协议》第十二条第二项，“签订协议后有政策规定而没有完善的，甲方（被告）按政策规定给予补偿（包括国有土地使用权补偿）”。
依据《城市房屋拆迁条例》第三十一条的规定：“过渡期内被拆迁人或房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费”。
依据《四川省城市房屋拆迁条例》第三章第二十条的规定：“拆迁人应当给予被拆迁人临时安置补助费、搬家费”。
从1999年8月至2000年8月过渡期一年，被告应支付过渡费22562.16元。
逾期过渡期限自2000年8月至2003年9月为三年零壹个月。
依据《城市房屋拆迁条例》第三十二条的规定：“因拆迁人的责任延长过渡过期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起增加临时安置补助费”。
依据《四川省城市房屋拆迁管理条例》第三十一条的规定：“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡过期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从逾期之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期6个月以下的按月增加1倍临时安置补助费；逾期一年以上的按月增加2倍临时安置补助费”。据此被告应该依法支付给原告逾期安置补助费203059.44元。
四、违约金：
协议中双方为履行合同即约定的违约条款，也是拆迁协议中不可缺少的条款。在被告提供的该项格式合同中（证据1）“第十一条：违约责任：第一项，拆迁过程中违约方承担10%的违约金和赔偿损失及相关费用。第二项，安置过程中违约方按造价的30%支付违约金及相关费用”。很清楚明白，第一项拆迁过程就是指搬出、拆除行为。第二项安置过程则为交付安置还房、回迁过程。这个过程只能被告（拆迁人）在独立行使权力。工程提前竣工，可以提前交付还房安置，也可按时交付还房安置。由于被告自己责任，超过约定期限交付还房就是根本性违约，就应该承担违约责任。被告应按约定的计算方法支付给原告（被拆迁人）违约金49320元。
依据《合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中被告提供的格式合同又是双方平等自愿达成的协议条款，本协议（合同）应是合法有效的。而且是被告单方造成违约的后果。所以违约方（被告）应该支付给守约方（原告）违约金。
同时，从格式合同证据1《拆迁安置协议》第九条的规定：房款的交付时间及其收取办法：“乙方应按甲方通知的时间即交房时，向甲方交付应交的款项，若乙方不按甲方通知的时间交清款项，每逾期一天按所欠金额的10%收取滞纳金。……同时执行十一条违约责任。”也就是说，如果原告欠被告的钱不但要支付滞纳金，还要支付违约金。被告的这两个要求都是符合《合同法》规定的。也是符合《民法通则》第六十二条：“民事法律行为可以附条件”的规定；反之，本着公平、公正、对等的原则，原告要求被告既付超期过渡费，又付违约金，是合法的，也是公平、公正、对等的，所以被告还应支付给原告滞纳金。
依据《民法通则》第六十二条：“ 民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”这里，我要提醒被告，过渡费和逾期过渡费符合民事法律行为，即符合主法律的原则，违约金则符合民事法律行为附条件行为即符合从法律的原则。在法律上讲，这就是主法律和从法律的关系问题，符合《民法通则》第六十二条之规定。
既然当事人双方在协议中既约定了过渡期限和过渡费（因为有过渡期限就有提前和延期之可能），既然逾期了，理应按政策支付逾期过渡费的民事法律行为，又约定了支付违约金的民事法律行为附条件行为，那么从签订之日起这两个行为无论是民事法律行为还是民事法律行为附条件行为都同时生效，同时受法律的约束，所以请求法官依法支持原告要求被告既支付逾期过渡费，又支付违约金的主张。
五、少还门市面积，在协议中（证据1）第二条安置原则及还房地点：
1、就地还房安置部分的建筑面积坚持产权调换，拆一还一。
2、原告原门市面积 平方米，在拆迁时是依照安岳县2号令第二十二条第四项的规定（旧门市面积计算，其进深不得超过6米，超过6米的部份，计入住宅面积，不足6米的按实计算）计算得来的。同样按拆一还一，拆除时只算6米。还房时也应按进深6米计算门市面积，其余进深超过6米部份应计入住宅面积，这才算公平合理。房管局认定的面积是以现行规定作出的认定，拆迁时是以县2号令为政策依据办理的，拆迁时算6米，还门市时也该以6米进深计算。现所还门市面积应为 平方米，被告少还门市面积 平方米。
依据《合同法》第六十三条规定：“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行：价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时按照新价格执行：价格下降时，按照原价格执行”。该地段门市现房价在5000元/平方米以上，按此计算......
六、营业用房统一按1400元/㎡进行计算是错误的
依据证据6：安岳县房地产管理局（安房函〔2005〕16号）——2005年9月2日门市面积认定的通知，文件说明了门市后半部分是前门市辅助用房。
从省建设厅（1998）1310号文件可以看出，营业用房包括直接用于营业活动的房屋及辅助用房。双方只约定了营业房的单价而未约定辅助用房的单价。依据《合同法》第61条、第62条规定，对于双方未约定的，如协商不成，有规定的依规定，无规定的依交易习惯确定。在双方签定协议时，曾口头约定辅助性用房按住房单价进行计算，安岳县2号令第二十二条第四项之规定：“进深超过6米部份计入住宅面积”。据此后房应按住宅价计算。而交易习惯中，辅助用房的单价是不可能与营业房一致的。依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（1998年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过）的72条：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平，等价有偿的原则的可以认定为显失公平。”因此，营业用房的价格应将营业房及辅助用房区别对待。辅助用房应按380元/㎡进行计算。请求法官依法支持原告的这一主张。
七、国有土地使用权产权调换的年限问题和已失去部份国有土地权的补偿
土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。
根据（1998年7月20日国务院令第248号发布）《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”。（也就是说，没有缴够全部土地使用权出让金而取得土地使用权证书属违法）。
依据《国务院法制办公室对北京市人民政府法制办公室<关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示>》的答复二：关于1999年1月1日现行土地管理法施行后至2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行前，拆迁城市房屋的补偿问题：现行土地管理法第五十八条规定：“收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿”。（没有补偿的属欺骗行为违法）
依据《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日第九届全国人大第四次会议修订）第八十六条，本法至1999年1月1日起施行，第十三条，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条：“有下列情形之一的由有关人民政府土地行政管理产部门报经原批准用的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：1、为公共利益需要使用土地的；2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。依照前款第（1）项、第（2）的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿”。（没有给补偿的属侵权违法）。
依据（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布），《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“国有土地使用权，住宅为70年，商业用房为40年”。也就是说开发商应根据（1998年7月20日国务院令第248号发布）《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”。即住宅为70年，商业用房为40年的土地出让金。而被告（开发商）给我们的土地使用证上却只填写了两年，也就是说，被告（开发商）只交了两年的土地出让金，其余门市38年，住宅68年的土地出让金便被强加到原告（被拆迁户）的身上了。（被告严重违反本法和上述法律）
依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》产权调换的原则，以及双方签订的《拆迁安置协议》中第十二条，其他约定（二）“签订协议后，有政策规定而没有完善的，甲方按政策给予补偿（包括国土使用权补偿等）”。
我们是民事互易合同，拆迁还房，产权调换，外补成新差和结构差。所谓产权调换就是指产权的延续。那么，所还新房土地使用权的年限就应该是住宅为70年，商业用房40年。请求法官依据协议中：“其他约定（二）的”约定，依法判令被告按国家规定缴完国有土地使用权住宅为70年，商业用房40年的土地权出让金或依法给予原告土地使用权年限的补偿费及被告已占有原告的部分土地使用权的补偿。
证据8：由原国土使用证载明，原告原所拥有国土使用面积为209.87平方米。
八、判令被告承担本案的诉讼费、代理费及其它相关费用。
1、一审诉讼费4500元、代理费4000元。
2、二审诉讼费5000元、代理费4000元。
3、相关费用10000元。
合计：27500元
九、判令被告支付原告搬家费及其它费用
1、搬家费2739元
2、闭路电视搬迁费60元
3、炉灶拆迁补助费300元
5、水、电表立户费2200元
合计：5299元
综上所述，请求法官采信邓明秀等3位原告的全部证据和依据，支持各位原告的全部诉讼请求，判令被告依法履行双方所签订的《拆迁安置协议》的全部条款。
此致
安岳县人民法院
二OO七年八月二十三日
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发表于 2007-8-21 11:25
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