物权VS“公共利益”，孰轻孰重？ 由拆迁所产生的矛盾、冲突已成为不可忽视的社会问题。有专家认为，问题出在对房地产价值的评估上，评估的公正性是矛盾、冲突的焦点。建议淡化政府影响，设立超然于政府和有利害关系的各方的评估机构的意见。有的地方，政府干脆出台了评估办法。然而，这些似有道理的意见、办法，推敲之下却很难形成可操作性。原因在于：1、建设项目的实施牵涉诸多行政操作，政府的影响难以淡化；2、纵然设立了独立于政府的评估机构，以我国的法制现状，亦很难不受政府影响；3、稍有常识的人都知道，虽然有多种评估方法，但房地产的评估仍然难以确当，根本不能作为交易的硬性依据。任何两幢房子都不可能是完全相同的，房地产的这一特点决定了任何两幢房子的价值都不可能相同，即使是相邻的两间商铺，其商业价值都可能存在极大的差别。除了本身的区别外，还有使用人自身的因素。有所谓“房卖爱家”，说到底，房地产的价值最终决定于使用人的认同。而这种认同只在完全自由、公平的交易中才可能真实地体现出来。 我以为，拆迁冲突的症结在于法律规定的自相矛盾。我们必须正视这个已经无法回避的问题，思考如何处理它，才有可能从根本上解决问题，或者至少，可以把事情限制在明明白白，能够把握的范围内。只要稍加注意就会发现，人们在讨论拆迁问题时，往往忽略了物权的基本属性——物主对其所有物的处置权，这个处置权在公平交易原则中体现为买卖自由。不具备充分处置权的物权，至少不是完整的物权。那么，业主有没有权利拒绝出售自己的房子呢？这个问题考量着物权的斤两，考量着一个国家、一个民族的价值观。 《物权法》在规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”的同时，又规定了“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这个规定的依据当然是普天之下莫非国土。那么，什么叫“公共利益的需要”呢？简直可以无所不包！以此，政府和开发商占据了法律上的绝对优势。在“公共利益”面前，业主完全失去了对自己房地产的处置权。以此，政府可以充分展示自己的体恤民情和宽容大度，钉子户们才得以苟存。无须讳言，在开发项目的“公共利益”中潜在着巨大的私人利益，而这，才是拆迁、非法拆迁闹得乌烟瘴气的原动力。受害的则是拆迁户和国家。 物权VS“公共利益”，孰轻孰重？我以为，物权高于一切才是真正的、最大的公共利益、国家利益。如果因为某些困难，作为过渡阶段，至少可以也必须将“公共利益的需要”限制在最小的、明明白白的、没有地方政府裁量空间的范围内。比如：公共交通设施、道路、军事设施等（不包括生活区）。在公共利益需要的法定范围内，国家要出高价，给予拆迁户最大方便来收购房地产，以体现国家和全体国民对物权的尊重。“高价”怎么计算？在县、市的地理范围内，以本地城市房地产历史最高售价的1.2倍计算，其它补偿另计。不在这个范围内的项目按市场法则处理，买卖自由，公平交易：实行分区公开投标和协商的办法。超过90％的业主接受投标的价格和条件，方可进入下一步。剩下的业主采取同等面积、不低于原来的功能、价值就地或者异地还房，另计补偿的办法。哪怕只有一户，投标、协商未达成协议，不得实施项目，不得进行拆迁。这个协商、投标环节，政府不得介入。在这个过程中，任何单位、个人都不得使用威胁、强迫手段。一经举报，立即拘捕，追究其刑事、民事责任。为此，要设立官方网站，对有关拆迁的所有投诉及处理无保留地予以公布。不得隐瞒。 这样，工作可能会更加费力，建设可能会迟缓，但是，我们在另外一个更加重要的领域中的建设会取得无可计量的成就。 |
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发表于 2008-11-25 14:08
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