土地增值税，你知道多少?16个常见问题一一为你解答

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    对很多人来说，税务，遥不可及，十分神秘。不知咋的就被征税了，听着听着遗产税什么的税种有传出来了。

　　其实税务距离我们很近，就让易法客为您掀开税务的什么面纱吧。

　　本期我们以广州市为例为大家介绍土地增值税：

　　一、土地增值税清算条件范围是如何规定?

　　在广州市市范围内(包括番禺区、花都区、南沙区、增城市、从化市)开发房地产项目的房地产开发企业符合下列情形之一的，应进行土地增值税清算。

　　(一)纳税人应进行土地增值税清算：

　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3、直接转让土地使用权的。

　　(二)主管地方税务机关通知进行土地增值税清算：

　　1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　4、省税务机关规定的其他情况。

　　二、房地产开发项目，如何确认已竣工验收?

　　房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：

　　(一)开发产品竣工证明材料已报有关政府部门备案;

　　(二)开发产品已取得初始产权登记证明。

　　三、转让房地产行为发生时间如何确认?

　　以交易双方转让房地产合同签订之日确认为转让房地产发生时间。

　　四、土地增值税清算纳税申报如何规定?

　　符合上述第一条(一)规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;

　　符合上述第一条(二)规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　五、办理土地增值税清算应报送哪些资料?

　　(一)房地产开发企业土地增值税清算书面申请、土地增值税纳税申报表;

　　(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

　　(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

　　房地产开发企业委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　六、应如何计算土地增值税的增值额?

　　土地增值税以纳税人销售商品房所取得的增值额为计税依据。

　　增值额为纳税人销售商品房所取得的收入减去扣除项目金额的余额。

　　七、土地增值税清算时如何确定收入?

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测试面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　八、清算单位扣除项目金额应包括哪几个方面?

　　扣除项目应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　(一)取得土地使用权所支付的金额。是指纳税人为取得土地使用权 所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和过期银行还贷产生的罚息不得扣除。

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　(二)房地产开发成本。是指房地产开发项目实际发生的成本：

　　1、土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等。

　　2、前期工程费。是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”或“七通一平”(自来水、通通路、通电、通邮、通排水、通气、通热力、平整地面)等支出。

　　3、建筑安装工程费：(1)以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，(2)以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　4、基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　5、公共配套设施费。开发项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按一下原则处理：(1)建成后产权属于全体业主所有，其成本、费用可以扣除;(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　6、开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用。开发间接费用与开发费用中管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。

　　(三)房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，确定清算项目的扣除金额。

　　1、财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5%以内计算扣除。

　　2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10%以内计算扣除。

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。

　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定比例执行。

　　3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

　　4、土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　(四)与转让房地产有关的税金。指在出售商品房时交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税和堤围防护费等(注：印花税已列入管理费用的，不得再扣除)。

　　(五)财政部规定的其他扣除。对于从事房地产开发的纳税人，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%计算扣除。公式为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*20%。对未进行开发的土地转让不能加计扣除，对将生地变为熟地转让的，只能加计开发成本的20%。

　　九、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费能否扣除?

　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　十、房地产开发企业未支付质量保证金，其扣除项目金额如何确认?

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　十一、房地产企业拆迁安置如何确认拆迁补偿费?

　　(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按187号文第三条第(一)款“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”确定收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按187号文第三条第(一)款规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效证计入拆迁补偿费。

　　十二、对于分期开发房地产项目，符合什么应视为分期项目?

　　对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

　　(一)同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的;

　　(二)同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

　　十三、对分期开发房地产项目确认清算单位问题

　　对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

　　十四、分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时如何计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费?

　　对于能够按各分期项目土地面积划分清楚的，直接分摊各分期项目取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费;

　　对于不能直接按各分期项目土地面积划分清楚的，应按照下列方法和顺序计算分摊土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费：

　　(一)按未清算分期项目和已按核定征收方式清算分期项目之间土地面积比例计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费;

　　(二)按未清算分期项目和已按核定征收方式清算分期项目之间建筑面积比例计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费。

　　十五、对于合作建房形式开发房地产项目的，如何确认有关收入和扣除项目金额?

　　(一)一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权(房地产)为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权(房地产)。

　　对于上述出地方以转让部分土地使用权(房地产)为代价，换取部分房地产所有权，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地使用权所支付金额。

　　(二)出地方以土地使用权(房地产)、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的;2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的;3.按一定比例分配房地产的。

　　对于上述合营企业，以出地方土地使用权(房地产)作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额;对于出地方，以土地使用权(房地产)作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权(房地产)所取得收入。

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权(房地产)作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。

　　十六、清算后再转让房地产的扣除项目金额如何规定?

　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

　　“清算时的扣除项目总金额”应是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认允许扣除的扣除项目金额;“清算的总建筑面积”应是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认已销售的建筑面积。