车位是专有还是共有，以什么为依据？

老孺子牛 · 发表于 2014-11-28 13:32

车位是专有还是共有，以什么为依据？    从物权法的规定看，住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位，建设单位有权处分，共有的车位，属于全体业主。那么，哪些车位属于专有，哪些属于共有？如何区分这两种不同权属的车位？
   《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
   　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
   　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
本条文第一款我们在后面讨论，注意它的第二款与第三款，分别规定了车位的两种权属。第二款规定，规划内的车位，建设单位有权出售、出租、附赠，表明这部分车位产权是属于建设单位的；而第三款规定的共有车位，没有“规划用于”的字样，也就是说这指的是规划外的车位。这一点，从最高人民法院《区分所有权纠纷司法解释》第六条中也得到了印证：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。” 由此可以得出一个明确的结论：规划内的车位，产权属于建设单位，规划外的车位，产权属于全体业主。
判断一个车位是规划内的还是规划外的，只能依据规划文件，主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；附图上未标示的车位，是规划外的车位。
规划内的露天车位，是专有的还是共有的，实务中分歧很大。几乎所有的城市，都不认可露天车位的转让，也不办理产权登记。普遍认为，露天车位没有任何构造形式，也就是说建设单位并没有投资，只是在地上划一个位置，而小区内的土地使用权都被业主分摊了，开发商并无份额，所以露天车位应当属于业主共有。对此，首先看法律规定，物权法、司法解释都只强调了规划内与规划外，并未区分车位的形态，规划内的车位属于建设单位，并未规定露天车位除外；其次，没有墙壁、顶盖，并不等于说没有投资，只是投资多少的问题；第三，只要是专有部分，就如同房屋一样是分摊建设用地使用权的，不存在土地权益都由房屋业主享有，露天车位无土地权益的问题。所以，露天车位与其它形态的车位一样，应当以规划为产权划分的标志，规划内的，开发商享有所有权。
最高人民法院《区分所有权纠纷解释》在制定的过程中，曾经有过一个条文“第八条【车位、车库】　物权法第七十四条第二款规定的‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库’，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位。” [2]这个条文虽然后来删除了，但可以看出当时起草人的初衷，确实是把露天车位包括在内的。