从“支撑”到“标配”“后轨交时代”的新常态

江湖江湖

舆论大多认为轨交对楼市的溢价效应已被提前透支。但多位业内人士表示，在新一轮轨交建设热潮之后的“后轨交时代”，已经进入理性增值期的上海轨交房，对置业者依旧颇具吸引力。

上海2015-2020年轨交建设规划日前公布。规划显示，到2020年底，上海还将新增260余公里轨交里程，形成总规模18条线路（其中12条穿越黄浦江）、总里程约800公里、500余座车站的庞大轨道交通路网。

作为楼市的“宠儿”，轨交房一直深受追捧，舆论大多认为轨交对楼市的溢价效应已被提前透支。但多位业内人士表示，在新一轮轨交建设热潮之后的“后轨交时代”，已经进入理性增值期的上海轨交房，对置业者依旧颇具吸引力。

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“后轨交时代”的新常态

“地上”上海和“地下”上海

2014年12月29日，上海轨道交通建设指挥部办公室发布消息：新一轮建设项目前期审批顺利展开。全年建成投运13号线一期（金沙江路至长寿路段）、16号线（龙阳路至罗山路段）等共10公里新线，线路总长近170公里，为近年来罕见。这些线路年内通车试运营，届时全网运营线路总长度达到548公里、车站337座。另外，在建4个项目约65公里今年也将进入建设高潮。多位业内人士表示，上海轨交网络的又一轮大手笔规划，或将带来上海整个城市发展空间的重构。

“12、13、14号线的持续建设将进一步完善中心城区的站点布局，届时上海内环以内90%以上的区域将达到周围800米至少有一个轨交站点的高密度标准，已经非常接近香港的水平。”戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管马昇华表示，根据戴德梁行对上海房地产市场的监控及对区域发展的理解，轨交网络的完善对上海城市发展空间格局，将使得成熟板块“线随人走”，对市中心成熟城区空间格局二次优化。

另一方面，新兴外围区域也将形成“人随线走”的状态，促进城市中心城区进一步向外扩延。多条轨道交通的连通，也会将更多外围板块纳入城市中心圈。“过去1号线莘庄板块，2号线张江板块，均是通过轨交线的连通大大缩进与城市中心的通行距离；而相类似的未来青浦17号线，同样能给西虹桥乃至青浦城区板块注入更多发展动力。”

第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部主管谭文红则认为，随着城市经济的高速发展、城市化范围的不断扩大，涌入上海的人口急速增长。上海需要从扁平化的城市空间发展，逐渐转变为以立体化的快速轨道交通来解决日益恶化的城市交通。同时，为因房价承付能力低而选择在郊区购房的居住人口解决往来市中心的困境。此外，谭文红还提出了“两个上海”的概念：“到2020年上海将完成18条线路的轨道网络体系建设，届时可称上海为‘两个上海’，即‘地上上海’和‘地下上海’。‘地上上海’以发展城市板块特别是外延发展至新兴区域为主，如东外滩、南外滩、世博、前滩等。而‘地下上海’主要在地下商业的延伸发展上……轨交商业已逐渐在改变城市商业发展模式，甚至更多地已将轨交商业与地上购物中心成功链接，形成统一性发展，实现共赢。”

仍是未来5年“热词”

谭文红指出，未来5年内轨交网络的完善，对步入“新常态”阶段的楼市，将有着深远的影响。轨交建设的持续推进，也将助长沿线区域的地价房价。“轨交在房地产开发中基本上就是点睛之笔，其所过之处物业价格应声而涨，甚至是透支五年以上的规划宣传。轨交沿线住宅物业与非沿线住宅物业（轨交出站步行距离较远的项目）价差可达25%-30%。” 据谭文红介绍，在上海，轨交站点周边往往会实施较高强度的开发，站点周围500米至1公里范围内普遍会出现集公共交通枢纽、住宅、商业、娱乐设施为一体的综合型项目，而周边超过1公里普遍以成熟、高端的居住社区为主。

“轨交的发展确实带动了区域的发展，实现了人口的导入，实现了商业配套建设为居民或办公人群提供了相应的生活、商务服务，轨交概念是区域发展不可或缺的关键因素。”谭文红肯定地表示，轨交房的概念在未来的5年内依然还会是一个火热的关键词。“虽然当前出行交通的选择已多种多样，且交通换乘的组合模式也较多，但未来或即将开通的几条新增线路，会使得交通网络更加完善和合理。”

“轨交房因为轨交溢价的兑现，对置业者的吸附力递增。”德佑地产市场研究部分析师朱萍表示，随着轨道线路的不断开通，城市人群的转移和城镇化建设的步伐也都将加快，同时也会形成一些新兴区域。

马昇华表示：“轨道交通提升沿线房价已经被全球范围无数案例佐证。轨交完善后，将促进沿线人口的集聚，尤其是外围区域，轨交线路的连通也将加速人口从中心城区向外围的转移。”

楼市回归供需层面

但一枚硬币总有两面。轨交建设加速推进的背后，是不断暴涨的轨道交通客流量。超乎寻常的数字、无法想象的拥挤，也反映出城市布局、尤其是近年来居住与就业地点的分布分离过快，导致出行距离越来越长的困境。

“‘轨交沿线’是现在多数楼盘的标配概念，但已经难以成为撑起一个项目成功的全部理由。”马昇华认为，“未来轨道交通对于住宅价值的提升作用将不能和10年前相比，相对完善的布局网络使得‘轨交沿线’元素成为基本条件，而不是决定性的因素。届时楼市的走向更多的是回到供需关系这一基本经济学原理上。”

卫民不动产策划智库总经理蔡为民指出，如今轨交对房价的影响已经有所改变，轨交线路的辐射效应明显降低。在楼市成交表现并不理想的情况下，轨交规划并非不再是绝对利好，只不过对于某些区域起到“雪中送炭”的作用。

谭文红则表示，所谓轨交房影响力不再明显，应该是指对当前已建成或规划线路站点周边的地块，而后续推出的“轨交房”，要么大打区域轨交概念，要么是非轨交站点核心位置，可能导致市场上对于轨交房概念的期待已经没有过去那么火热，购房者已经有了一定的理性回归。但从长远来看，轨交房事实上还是一个性价比较高的产品。

事实上，轨交对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势。伴随着轨交建设进度的不同和贯通运营状况的差异，马昇华给出了一份来自戴德梁行的数据：如果将轨道交通对房地产产生的增值分为开通前预期心理的增值和开通后实质效益两部分，通车前的预期增幅和通车后的实质受益增幅为75%比25%。

在马昇华看来，作为国内轨交发展最早也是最成熟的城市之一，上海的轨交房市场已经进入到了“理性增值期”。“楼市的走向将更多地回归到供需关系层面，如具体到单个项目，比拼的可能是周边配套、服务等软性因素。”

谭文红建议对轨交房置业有兴趣的买家，除了路程、规划、配套、社区环境等诸多方面的考虑，轨交房的价格会在轨道交通线路规划通过时、施工期及开通期三个阶段出现大幅度的增长，“而通常来讲第一和第三阶段会实现非常不理性的价格跳涨，对于购买者来讲在第二阶段购买更加合理”。

热门线路

11号线：关注度最高

据搜房网数据监控中心统计，在上海轨交沿线关注指数中，11号线沿线楼盘以23.20%的关注度居首，占比近四分之一。搜房网分析，11号线作为上海唯一一条连通外省的轨道交通，连接江苏昆山、嘉定、普陀、徐汇、长宁、浦东等多个区域，途经多个热门板块，沿线楼盘数量较多选择余地大，所以受到购房者的关注也较高。

其中，嘉定区成为了11号线备受追捧的关键，从2014年的市场成交情况来看，嘉定区共成交161.24万平方米，在上海17个区县里位居第二，仅次于浦东新区。嘉定主城区以74.41万平方米成为去年销量最高的板块。而南翔作为嘉定主城区连接上海市区的重要通道，区位优势明显，成交量也名列前茅。

据了解，嘉定主城区板块沿线多个站点均是刚需产品扎堆的地方，在售项目超过28个，2014年的均价为18660元/平方米，11号线通车时均价为15226元/平方米。南翔板块的生态优势明显，加上11号线新增花园路站和区域综合开发的启动，板块交通将更为便利，未来有望成为中高端改善型社区。板块在轨交通车时均价为18379元/平方米，去年成交均价为22406元/平方米。

12号线：未来“换乘之王”

12号线全长40.4公里，西起闵行区七莘路站，途经六大上海中心城区并最终到达终点浦东新区金海路站，将成为纵贯中心城区的主干线。全线将于2015年底建成，并将与其他线路的19个车站形成换乘，被称为上海轨道交通网络的“换乘之王”。

某数据监控中心分析师夏俊卿认为，12号线沿线楼市未来是最有价值的。首先，它与16条线路的19座车站实现换乘，客流量预估非常大。其次，12号线西段途经莘庄商圈、漕河泾园区、徐家汇商圈、南京路商圈等上海三大商圈和一个高科技园区，无论是工作还是生活出行方面，便捷性较高。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦分析指出，从途经的板块来看，徐汇龙华板块受到的利好可能更有价值。西南莘庄等板块大格局已定，虽然还有提升空间，但突破性发展的幅度可能有限。而徐汇龙华板块的发展重点在徐汇滨江，当前的7号线和11号线站点基本处于一南一北，该区域南北跨度大，光靠这两点带来的辐射效应有限，轨交12号线龙华站位于两个站点之间，正好弥补当中的空白地带，届时可以带动更多客流，提高板块商业商务等需求。

从区域未来产业来看，徐汇滨江将打造文化传媒基地，随着人口的导入、交通的完善以及区域配套的提升，这里将是又一个滨江豪宅区，目前板块内在售项目保利西岸 名轩和海珀府邸每平方米单价已达到6万-7万元。

9号线西段：刚需项目最集中

上海轨道交通9号线西段即9号线一期于2007年12月29日通车。从松江新城站至桂林路站，全长29公里，途经的松江新城和泗泾都是刚需产品最为集中的区域，且区域内只有1条轨道交通，因此重要性不言而喻。

根据某监控中心统计，2014年，上海松江区商品住宅成交面积为100.9万平方米，在17个区县中位居第四，仅比第三名的宝山区少了不到3万平方米。而位于松江泗泾的金地自在城  和松江大学城的万科梦想派 这两个刚需项目均挤进年度销售排行榜前十。

中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，松江区楼市受9号线通车影响非常显著，通车一年后松江新城的房价涨幅即达到10%。而随着人口的不断导入，商业环境也有了较大改观。

事实上，整个松江新城就是以轨道交通为依托发展起来的，尤其是围绕松江大学城站和松江新城站建设了很多楼盘和商业中心。

泗泾板块在2014年成交均价21602元/平方米，同比上涨10.9%，当前在售项目约10个。随着轨道交通通车、居住环境的改善以及商业等配套成熟度的提升，也吸引了绿城之类的房企入驻尝试开发中高端项目。

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我相信，在未来几年之内，互联网的格局还会发生很大的变化，因为历史上几乎所有带有高科技属性的产品都很快会被市场淘汰，而新的产品和新的思想则会大行其道。