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导语
央行、住建部、银监会今日联合发文，二套房最低首付款比例调整为不低于4成，公积金贷款购买首套房首付比例下调为2成。 财政部同时通知，个人销售2年以上的普通住房免征营业税。回想2009年，楼市刺激政策横空出世后，楼市涨幅惊人。如今，历史会重演吗？
央行、住建部、银监会通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。
缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。
财政部同时通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
对于央行楼市新政，伟业我爱我家胡景晖认为，房地产新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型、高价房的销售。但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限。
汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌认为，2012年以来经济下行由苗头逐步形成趋势，经济滑入通缩的边，现在要想遏制下滑需要更大力度的政策逆调节。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为商业房贷放松力度超预期，宽松程度回到2010年4月“国十条”之前。而房贷放松属于大利好，将会刺激有效需求。他表示，此次放松主要受惠对象是二套房，这类需求已经成为近几年主力刚需，这类需求释放将有利房价上涨。
今年“两会”上，中央释放了“支持居民自住和改善性需求”、“稳定住房消费”的信号，地方第四轮的楼市刺激政策也随之密集展开。
率先作出调整的是公积金。中央国家机关住房资金管理中心对公积金政策作出调整，规定只要公积金贷款人之前一年内没有提取过公积金的，将原先的“账户余额不足2万按2万计算”，调整为“账户余额不足5万按5万计算”，并提高了贷款额度。
关于房贷首付降低你必须知道的几件事
1、为什么调整？
930房贷新政和1122降息之后，房贷的“价”（房贷利率）虽然开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。
2、如何调整？
此前的地产政策松动主要是：放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等，这次的措施主要是：
1）鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。
解读：此前公积金贷款额度已有提高，但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪，很多人还是需要组合贷，但组合贷审批复杂、时间慢，一般交易双方很少采用，此次提出鼓励组合贷，有可能简化审批流程，加快审批速度。
2）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
解读：有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，超预期
进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；
解读：公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%，符合预期
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
解读：有房无贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至30%，超预期
按照支持合理住房需求（自住型和）下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整，不过北京上海放开限购的可能性较低。
3、对房地产市场的影响？
短期压力缓解，长期压力不减。鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。
第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。
第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。
第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。
第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。
4、对股市有何影响？
对于央行降低二套房贷款最低首付比例，李大霄评论：这是房地产政策的重大变化，利于自住及改善性需求，利于房地产市场的稳定。
同时，李大霄认为，该政策对股票市场的稳定有重要作用，优秀的房地产股有戏了。投资价值排序为内房股、B股、A股。
瑞信分析称，房贷新政对A股和香港市场地产股短期料有提振作用，但不一定能持续；新政对地产市场成交的实际刺激作用有多大还很难说。
今日盘中，在二套房贷首付比例降低的传言刺激下，地产板块今日大涨4.75%，招商地产、保利地产等10股涨停。
5、对宏观经济的影响？
房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。
6、对买房者影响？
一线城市购百万房产需多付24万利息
二套房首付降至四成每月还款和利息将翻倍
实际上，在两会定下“支持自住型住房和改善性住房需求”的基调后，市场普遍认为房地产政策将更为宽松，二套房首付下调成为题中之义。
这首先意味着改善性需求置业的门槛将有所下降。以广州一套市值100万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例7成计，首付款70万元，若首付为4成，则减少30万元，至40万元。
首付比例降低，给前期资金紧张的人群更大的缓冲空间，不过，这也意味着往后每月还款以及总共需要支付的利息都翻番了。还是以上述这套房产计算，如果按贷款20年、基准利率的1.1倍来算的话：
同时，也意味着，银行将要提供的人均贷款额度更高。据第一财经日报援引广州中原地产项目部总经理黄韬的说法：下调首付的政策力度是够大，银行却不一定有足够的流动性来提供首付下调带来的新增贷款。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场来看，可以消化中大户型库存，合理调整市场库存结构；从购房者的角度看，可以降低改善型需求入市门槛，提前入市，避免房价上涨而带来的购房成本增加。
7、对房产税的影响
未来针对拥有多套住房的居民，征收累进式、惩罚性房产税的可能性进一步降低。事实上，我们正在进入“买房就是爱国”的新时代，国家不太可能几年后就对买房者收取重税。
8、对银行业的影响
银行的风险会增大吗？只要避免人为“做高评估价”的现象，就不会有太大风险。毕竟，二套房首付仍然会普遍在4成以上。银行也会根据不同城市、不同片区的楼市风险，来确定首付比例的，他们不傻。
钢妹儿觉得，不管是楼市救市政策也好，是宏观调控也罢，政府都是希望在房地产这方面做些文章，或多或少的让大家都能感受到国家政策的导向。当然了，如果您对于购买二套房产仍是观望的态度，不妨来我们北新小钢铺瞧一瞧！
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发表于 2015-4-4 18:27
