莫让经适房上市交易“变味”

暴走的萝卜 · 发表于 2015-7-8 16:22

从1998年第一批经济适用房被推向市场到今天，第一批经适房已经17岁了，在这期间，相关经适房的舆论此起彼伏。近日，深圳经适房上市收益分成政策出台，办法约定：“购房合同满5年的经适房权利人可向住建部门申请，在缴纳50%的增值收益后，房子可取得完全产权并上市交易。”

全国范围内，早有多个城市已出台经适房上市政策，但各个城市在增值收益部分缴纳比例各有不同，深圳的特点在于，业主方缴纳增值收益部分达到最低的50%，这意味着，若业主在经适房转让之后获得的增值收益比例能拿到收益部分的一半，也是全国范围内相当可观的比例。

诚然，经适房上市的最初目的并不是鼓励业主投机倒把，赚取增值差价。作为有限产权的一类，经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价。

经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。以城东地铁行政学院一商品房和仅一街之隔的经济适用房为例，商品房目前销售均价8500元/平方米（装修房），经适房的销售价格为最高价3300元/平方米，价差一倍之多，这可足见经适房的价格优势。这意味着，在出售之时，经济适用房与市场平均水平销售价格要低一半，若在5年后上市交易，增值收益更为可观。

正因有价格优势，经济适用房的业主是不具有完全产权的，为了不让经适房成为部分人盈利的工具，多年前的北京等地均是禁止经适房上市交易的。

但显然，目前有了放开的趋势，包括成都在内的十余个城市均有不同的关于上市交易缴纳增值收益的规定。那么，在出台允许经适房上市交易政策后，业主是否乐意出售房屋而导致大量经适房进入二手房市场呢？

应缴增值收益=(该套住房市场价格-该套住房原购买价格)×50%-税费。按照上述公式计算，以30万元的价格购买一套经济适用住房，5年后上市交易，根据交易时成都市五城区（含高新区）享受优惠政策普通商品住房标准中同一环域范围土地上的普通商品住房平均交易价格下浮10%，计算出该套经济适用住房价格为60万元，若实际成交价低于60万元，那么该家庭应上缴60万元减去30万元后，剩下30万元的60%，即18万元用于补交土地收益等相关价款；若实际成交价高于60万元，则应上缴实际成交价减去30万元后，剩下部分的60%。

笔者认为，要促使业主转让经适房的动机还不够，况且这也并不是政府所鼓励的，倘若真导致大量经适房入市，这违背了经适房建设的初衷，有悖社会公平。仅从上缴比例来看，多数城市缴纳给政府的均超过50%，也即是说，业主在取得完全产权后，获得的增值收益部分不及一半，除非真有住房环境改善需求或资金需求的人群，或可能入市交易。

近年来，偏高的房价伴随着不断地上涨，老百姓已经怨声载道。“经适房上市”实际上是具有积极意义的，一方面能够募集更多的资金，用以投入房产，增加更多的保障性住房，改善住房结构；另一方面也能让需要住房的人有房住，又能让确需买房，改善住房条件的人有机会。

其出发点值得肯定，但近年来支持和反对“经适房退出”的声音此起彼伏，如何防止一些人借机利用“经适房”再度炒房，投机倒把，进而抬高房价任务艰巨。甚至一些地区也正在筹划逐步停建经适房。其实，退出与否并不是解决问题的关键，保障房建设、分配、管理等制度的完善才是当前首要任务，切莫让“经适房上市”变味。

全国部分城市上缴比例

成都：不低于计征单价（实际成交价高于计征单价的，按实际成交价）与该经济适用住房原购房价格差价的60%；

深圳：缴纳50%的增值收益后，房子可取得完全产权并上市交易；

北京：原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%；

上海：上市交易全部价款的30%至45%；

广州：届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%；

杭州：届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55%；

厦门：原购房价格与届时相应地段经济适用住房上市交易指导价格的差价的90%；

武汉：房屋市场价格与房屋原购置价格价差的70%；

宁波：财税部门核定的计税价格与原购买经济适用住房价格差价的50%；