新同辉商业模式败北 或退出房地产市场

暴走的萝卜

新同辉商业模式败北 或退出房地产市场

在尝到将成都双楠伊藤引入成功运营双楠同辉购物中心甜头后，新同辉再次以同样的模式运作了位于双流的世代积家一期新博美商业项目，但如今，试图引入太平洋森活的世代积家二期陷入停工困境，巨大的资金缺口迫使新同辉出售双楠伊藤部分楼层抵债，新同辉面临的将是银行4000万资金的追讨和反租客户的规模维权，破产危机四伏。房观察 新同辉.jpg

四千万欠款难倒新同辉？

今年6月，新同辉被爆以8亿出售双楠伊藤负一楼到三楼商业及车位物业震惊地产圈，去年就已停工双流世代积家二期可看出此举的些许端倪。

观察员实地调查发现，世代积家二期项目并无人员施工，售楼部空置也并无销售人员，紧邻的一期新博美家具城尚在正常运营当中。

实际上，世代积家一期的业主日子也不好过，据业主反映，世代积家二期在停工后不久，由于世代积家一期新博美家具城的业主在2015年1月起就未收到返租回报，而商铺正是同辉置业下属公司成都金同辉物业运营管理在承担返租商铺事宜。

彼时，相关新同辉资金断链消息盛嚣尘上，观察员获得的一份相关新同辉债权裁定书中看到，天津银行股份有限公司成都分行申请强制执行相关新同辉债务处理事项，裁定成都新同辉置业有限公司、成都金同辉物业管理有限公司、四川同辉实业有限公司、王长春收到本裁定书之日向申请执行人天津银行股份有限公司成都分行履行债务人民币4000万元。

且予以冻结、扣划被执行人成都新同辉置业有限公司、成都金同辉物业管理有限公司、四川同辉实业有限公司、王长春应当履行上述义务的银行存款；查封、冻结、扣押、提取、拍卖、变卖被执行人成都新同辉置业有限公司、成都金同辉物业管理有限公司、四川同辉实业有限公司、王长春应当履行上述义务的财产，裁定日期为5月6日。

巧合的是，新同辉售卖双楠伊藤物业的消息发生在裁定日期后，可以推测，这是促使新同辉售卖旗下物业的直接原因，并且由银行主导转让，以期用新同辉旗下资产抵债。

但就双楠伊藤目前的经营情况，很难获知新同辉仅欠债4000万即出售物业的原因。据悉，新同辉与伊藤洋华堂签订租赁协议至2023年，也就是说同辉置业还有8年的租金可收，每年上亿元的租金回报，也足以支付新同辉的欠款。但资金的巨大缺口却将新同辉推至破产的境地。

观察家智库专家、新港地产执行董事张红兵猜测，“同辉置业在资金上巨大的缺口，在他的经营模式下，如果开发商算帐灵活，卖价这么高，本身有一个正常的融资功能，剩下的部分他可以融资回来，但更重要的是民间借贷的原因，商业地产的融资渠道太窄，对于开发商来说来说没有更好、更多的融资渠道是制约其发展的重要因素。”

巨大的资金缺口仅是新同辉在商业运营过程中的累积恶果，而观察员还发现，新同辉的两个物业均以相同的模式操盘商业，且自持了高达80%及以上的比例。

新同辉商业模式困局

资料显示，四川同辉置业有限公司成立于1998年，在众多本土房企中，新同辉走出了一道专属路线，以主力店+商业地产模式在2003年的同辉购物中心成功招商伊藤取得了在商业地产的首捷。

对于项目的销售和自持比例的把控上，新同辉选择了高比例商业自持，仅同辉购物中心自持了80%以上的物业，对外销售的少部分则由新同辉自营商管公司与业主签订每年8%以上的反租合同，也因“伊藤效应”，销售部分获得了快速的去化，且还吸引了此前双楠伊藤的部分老客户。

此后，新同辉入驻双流，启动了第二个项目世代积家纯商业项目，2011年，同辉置业与新博美连锁集团正式签订协议，携手打造世代积家家居博览中心。值得一提的是，世代积家一期也采用了“双楠伊藤销售模式”，与客户签订15年的租赁合同，由开发商自持80%的主商场，只对外销售主商场周边的20%的商业街。

以一家主力店的支撑，促进整个商业的快速去化，“双楠伊藤”模式屡试不爽，在世代积家一期新博美家具城开业之际，世代积家二期试图延续扩大家居氛围，将把18万平方米的二期打造集国际卫浴、品牌厨具、品牌家具、品牌家电、知名家居装饰为一体的“一站式居家购物mall”。

最终，延续一期打造家居mall的计划被引入太平洋森活旗舰店代替，但是，被太平洋森活广告围挡包围的世代积家二期却在还未入市前即已夭折停工，此前的双楠伊藤项目及世代积家一期项目的商铺业主纷纷组织维权，新同辉的商业地产这一次的复制，失败了。但这并非偶然。

如今的商业地产运作难度颇大，高比例自持项目更考验企业的资金周转实力，乃至于如今众多大型房企，也不会选择高达80%的自持比例。观察家智库专家、中原地产市场研究经理向维认为，“房子卖出去得经历资金回笼过程，后面通过返租回馈给客户，这让企业在以后的项目打造上将面临很大成本，项目累计过多将会对企业资金链产生压力。”

显然，新同辉高达80%的商业比例自持，遏制了其现金流的回转，而试图以自持的部分赚取租金收益，不敌销售获得的最为有效及时的现金。

商业自持考验开发商的资金实力和商业运营实力，尽管新同辉成立的成都金同辉物业管理有限公司负责项目的反租回报运营，但租金收益毕竟有限且耗时。

在向维看来，“高额返租回报是开发商促进销售的一种模式，给与购买商铺消费者一些信心，但后期在商铺的运营出现一些问题将考验开发商资金链的问题。同辉置业在世代积家的打造中，过早推出二期项目是其致命伤。同辉置业两期项目的同时进行中，资金回笼不及时，导致资金链条出现大问题。”

此时，在新同辉在试图通过自持商业获得的租金收益，来继续世代积家二期的开发之时，有限的现金流成为其二期停工的致命硬伤，乃至于牵扯至双楠伊藤项目，出售持有物业的境地。

中成房业市场部经理时红萍还表示，“在2014和2015年，双流在不论从成交量、房价还是土地流拍都呈现下滑趋势，并且双流常住人口不多，入住密度不大，加上商业过于饱和，人口消费难以支撑商业项目，同辉在双流发展商业很困难。”或许，世代积家一期能为新同辉带来的租金收益，并不乐观。

房观察

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