楼市下半年中高端调整 刚需主导市场

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        根据监测数据显示，8月上旬新建商品住宅成交均价继续下滑，为31184元/平方米，环比下跌7.8%。中高端住房在连续跑量后进入调整期，即便成交排名靠前的中高端项目也只有二三十套，而前期一般至少四五十套。
                 

         刚性需求唱主角市场迎来短期修整
            经过7月底快速上冲后，8月初楼市低调起步，据中原地产上海研究咨询部数据显示：8月首周（8.3-8.9）新建商品住宅成交面积22.0万平方米，环比减少32.8%。近期周末开盘数骤减，因此双休日平均成交量维持在4万平方米左右，刚需唱主角，市场迎来短期修整。
           8月初刚需产品一改前期低迷格局，单价2.5万元/平方米以下的产品成交占到46.8%。从区域表现来看，排名前三的南汇、嘉定、松江均是刚需集中之地。前期改善型产品较为集中的浦东则退到第五。从成交量排名来看，依然是刚需主导前三名，排名第一、第二的项目成交单价只有1.4万-1.5万元/平方米，如此低价位的产品成交排名第一，近2个月还是第一次。排名第一的民乐城惠益绿苑，由于户型为57平方米1房型和80平方米2房型，且单价仅14758元/平方米，受到预算不多的刚需青睐。第二、三名分别是绿城黄浦湾和经纬城市绿洲家园，成交均价为15504元/平方米和24165元/平方米。
          目前，成交火热的经纬城市绿洲6期，开发商为快速回笼资金，一手房挂牌均价仅为2.6万元/平方米，而周边二手房均价已达3万元/平方米，这种一、二手房价格倒挂的现象在上海非常罕见，极高的性价比吸引了不少刚需客户。
         二手房挂牌量减少，买方陷入观望情绪
            根据网上房地产数据显示，8月初二手住宅挂牌9.6万套，环比减少2.3%；根据中原地产数据推算，8月首周全市二手住宅成交约7471套，环比减少6.5%。门店来客量和带看量保持稳定，但与7月相比出现10%-20%的下滑，受新增供应持续萎缩的影响，成交量出现明显回落。目前，客户购房偏理性，虽然看涨预期不变，但不会盲目追涨入市。在挂牌量下滑及房价坚挺的情况下，买家普遍认为房源选择面小、性价比低，短期内购房意愿偏低，观望情绪逐步积聚。
           在政策扶持及挂牌量高的双向利好下，4-6月该盘二手房去化量非常高，均价从2.6万元/平方米一路飚升至3万元/平方米，几乎每月都有1000-2000元的涨幅，房东也频现跳价现象。据了解，当时某套117平方米的3房型，房东挂牌260万元到手价，签约前被另一名客户看中，加价到270万元并最终成交，不少房东每隔几周都会抬高挂牌价。经过前几个月房源大量消化，目前二手房挂牌量骤减，尤其是楼层好的优质房源，更是一房难求。
           中原地产上海研究咨询部高级经理表示，近期市场投放一直处于比较低迷状态，房企控制入市节奏的意图明显，短期内供不应求的局面或加重。一方面蓄力准备即将到来的“金九银十”，另一方面想把涨价做实。不过，当前楼市去库存任务仍未结束，截至7月底上海新房去库存周期仍有11.5个月，离开6个月的警戒线还有不少距离，房地产税立法仍会对当前市场产生心理影响，根据当前热议的免征条件，首套和人均面积少于60平方米可能免征，不管确切与否，至少会对大面积房源需求产生影响。目前，房地产税开征条件和时间还存在较大争议性，但大面积公寓房和联体别墅成交或将会呈现出小幅回落的态势。shqianhh