罗湖中港金岸商业城之商铺营销揭秘 产权式商铺持续热卖

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土地的使用年期是如何确定的？
凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

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期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

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期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

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开发商热衷于产权式商铺，有几个层面的原因。首先，目前国内绝大多数做商业地产开发的开发商都是从做住宅开发转型而来的，做住宅开发的模式在这些开发商脑子里已经形成一种思维定势：房子盖好了就是要卖的，这些开发商并不会认真思考商业物业与住宅到底有什么本质的区别；其次，即使一部分开发商心理清楚，商业物业要靠后期运营管理来获得收益，但商业运营管理已经超出开发商的经营范围和经营能力，所以懒得去考虑不属于他们职责范围内的事，干脆一卖了之；最后，国内开发商的融资模式，主要依赖银行的项目贷款，而项目贷款期限一般只有3年，展期之后也不会太长，开发商为了还贷不得不追求商铺的迅速变现，产权式商铺于是应运而生。

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开发商习惯于卖商铺，是经济学中路径依赖原理在现实商业地产开发中的表现，破除这种路径依赖，需要先知先觉的学习能力和反省能力，但开发商大多忙于搞定政府官员和搞定银行行长，用来学习和思考的时间是不多的。对于融资渠道，以国内资本市场和金融市场的现状，缺少支持商业地产开发的各种直接融资工具，而且即便有了PE、REITS、CMBS等多种融资工具，多数开发商的经营管理水平也是远远达不到这些融资工具的要求的，所以摆脱对银行的间接融资方式的依赖，对绝大多数开发商来讲，都是一个不可能完成的任务。开发商热衷于产权式商铺进行快速套现，实在是不得已而为之。

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最近几年，随着商业地产开发热，产权式商铺也火了起来，但是没有多久，这种模式本身存在的一些问题就开始暴露出来。

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开发商习惯于卖商铺，是经济学中路径依赖原理在现实商业地产开发中的表现，破除这种路径依赖，需要先知先觉的学习能力和反省能力，但开发商大多忙于搞定政府官员和搞定银行行长，用来学习和思考的时间是不多的。对于融资渠道，以国内资本市场和金融市场的现状，缺少支持商业地产开发的各种直接融资工具，而且即便有了PE、REITS、CMBS等多种融资工具，多数开发商的经营管理水平也是远远达不到这些融资工具的要求的，所以摆脱对银行的间接融资方式的依赖，对绝大多数开发商来讲，都是一个不可能完成的任务。开发商热衷于产权式商铺进行快速套现，实在是不得已而为之。

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这当中最突出的问题主要有两个，一是绝大部分开发商都是只管卖不管后期运营管理。
二是开发商在销售环节的销售天价透支了投资者和经营者未来的利益。

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什么是现房？
现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。

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房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？
（1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；
（2） 取得《建筑许可证》和《开工许可证》；
（3） 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；
（4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；
（5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。
符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《商品房预售许可证》。

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土地管理法
在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了：
1) 新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。
2) 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。
3) 有关土地的六项制度：
国家依法实行国有土地有偿使用制度
国家实行土地用途管制制度
国家建立土地调查制度
国家建立土地统计制度
国家实行土地占用耕地补偿制度
国家实行基本农田保护制度
4) 土地管理法
中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法

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土地管理法
在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了：
1) 新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。
2) 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。
3) 有关土地的六项制度：
国家依法实行国有土地有偿使用制度
国家实行土地用途管制制度
国家建立土地调查制度
国家建立土地统计制度
国家实行土地占用耕地补偿制度
国家实行基本农田保护制度
4) 土地管理法
中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法

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房地产交易管理制度
所要了解和熟悉的内容：
1) 城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。
2) 房地产交易的形式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
3) 《房地产管理法》规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产估价人员资格认证制度和房地产权登记发证制度。

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房屋权属登记管理办法
所要了解和熟悉的内容：
1) 国家实行房屋所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护。
2) 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
3) 房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。
4) 房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权片》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》

大家来八卦八卦

能够理性投资，谨慎投资，宁停三秒，不愿挣一秒，尤其投资，作出的决定都很有根据性，没通过搜集数据处理，和留意政策规定和宏观经济的规则，很容易掉进这样的陷阱。

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公仆散打白骨精

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投资有风险，入市须谨慎，且行且珍惜。阐述了投资是高收益高风险的行为，没有一步登天的路，只有认真思考和作出正确的判断，结合实际，根据具体情况具体分析，要概览宏观经济和微观经济，相关制度政策规定相指引和参考消息，做出投资最好的决定，将风险降到最低.