地价与代价 激进华府高库存压力阵痛

暴走的萝卜

地价与代价 激进华府高库存压力阵痛

两年实现土地价值翻倍增长，一年内商品房售价上涨千元幅度，华府板块在迅速升温崛起之后，又在淡市突袭、11个项目齐开、产品同质化、土地供应锐减、配套跟进不足等多方因素合力之下降至冰点，更为严峻的是，华府板块的已有的百万方库存压力仍在持续堆积，华府正为前两年的激进拓展付出代价。

“疯狂的土地”

2012年以前，现被称为华府板块所在的区域范围内，仅有通瑞月光湖及棠湖柏林城两个项目。此时位于东北侧的大源板块项目云集，销售数据攀升，土地数度引来房企争抢，一个由刚需逐渐转变为改善定位的大源板块正逐渐向南扩展。

然而，数年的集中供地使得大源可供应土地锐减，向南发展至华阳的大源远不能辐射至华阳以南的广袤区域，大源以南亟需一个新的板块接驳其发展后势。

2012年，位于双流南至牧华路、北至双华路、东至剑南大道、西至华府大道以内的7宗土接连入市，华府一年的“七连拍”吸引了森宇、中信、九龙仓、保利、国嘉争相入驻，华府板块初见雏形。

一个因土地供应频繁成交而诞生的板块，华府是典型的案例。房观察数据研究中心以北至双华路，南至牧华路，东至剑南大道，西至双黄路为划分为华府板块，统计了2009年11月截止目前版块内土地的成交数据显示，期间累计通过招拍挂方式供应15宗地块，累计2321.49亩，其中13宗土地成交，两宗土地流拍，土地平均溢价率14.6%。


从上表中可以明显看到，华府板块在2011年及以前土地供应稀少，在2012年出现土地供应高峰，达到近千亩的供应量，此时，华府的土地成交楼面价保持在1500元/平方米上下的水平，尚未破“2”，2013年华府板块保持了近700亩的土地供应，但其后两年土地供应连续下滑。

华府板块土地价格在2013年07月12日出现巨大转折，中铁八局拿下一宗面积大约为116.31亩的二类住宅用地，成交单价为909.99万元/亩，成交楼面地价3412.48元/平方米，溢价率高达102.22%，这也是迄今华府板块溢价率最高成交单价最高的一宗土地，短短两年时间，华府板块土地价值就实现了翻倍增长。

而看似火爆的成交背后，一些后期拿地的房企发现了与最初设想的差距。克而瑞数据显示，中铁骑士府邸目前的销售均价6090每平米，土地成本占据近一半，与最初业内人士预测的8000元/平方米的销售预期相差甚远。

在房观察划定的华府板块范围之外的东南角，具有相同区位特性的鑫苑置业面临更大的困境，2014年1月刚拿地，4月市场形势急转， 4150元/平方米土地成本，却仅有6000元/平方米的平均销价，接近楼面地价的售价，使得鑫苑成为华府高地价的典型牺牲品。

进入调整期的成都楼市，开发商在土拍市场上的活跃度锐减，2014年6月，华府板块供应的一宗509.99万元/亩的地块遭遇流拍，华府板块周边土地亦自此进入流拍常态。

在四川中原地产向维看来，“华府板块昔日荣光不再，受市场因素影响，开发商在土地的获取上优先选择主城区优质地块，对区域前景重新审视，自然不敢贸然进入。”

库存压顶

土地价格的成倍增长已经极大地压缩了后期拿地开发商的盈利空间，但这仅是个例。板块内11家房企共同面临的更大困境是，近百万方的库存。

由克而瑞提供数据统计显示，华府板块内从2011年8月到2015年9月，累计销售4367082平方米，而在这期间，新增供应就达到5194094平方米，加上此前的一定存量，板块内目前仍有近100万平方米的库存，而新增供应仍在持续。若按照华府板块今年1月到10月的月平均去化速度，仅住宅存量就需2年时间消化。

不仅于此，华府板块的商业去化更不乐观。中成房业提供数据显示，2015年1月至10月累计新增供应11594.69平方米商铺，这十个月期间仅实现了4909.35平方米的去化。若按照华府板块目前月均去化265平米的销售速度，仅今年10个月新增面积，就要近4年时间去化。

去年十月，淡市的冲击在华府板块有了更为放大的表现，到访量从年初开始锐减，成交量明显下滑。一场以价格换取成交量的暗战掀起于华府板块内大部分项目，他们以跌破6000元/平方米的价格赢取市场。

分析德商华府天骄价格走势可以发现，自2014年3月开盘到9月，项目的成交备案价格为7907元/平方米，但在10月价格出现明显的下降，以5500元/平方米的备案价格持续至今年5月。德商华府天骄2500.12元/平方米的楼面地价，加上建安成本，价格接近售价，以价换量牺牲的必然是利润。


从房观察统计板块内11个在售项目2011年8月至今年10月的月平均成交价走势图可以看到，华府板块销售价格浮动于4000元/平方米到7000元/平方米之间，2013年到2014年8月期间有所上升，但在2014年9月开始，华府板块成交价格有所下滑，回跌至不到6000元/平方米的水平，这一情况持续了半年时间。

不过，华府板块以牺牲盈利换取去化的决策取得了成效，仅在2014年9月到2015年6月4个月期间，实现了35316套的去化，是2014年1月至9月成交总套数的十倍。价格的降低使得购房者弱化了区域位置的相对距离，高库存量获得部分消化，但华府板块百万方的库存去化任务仍然艰巨。

此外，产品的同质化使得板块内房企竞争格局更加惨烈。目前华府板块主要户型面积段在80-100㎡左右，户型主要为套二和套三。“华府主打首置刚需和部分首改客户，目前这类面积段占到板块总量的约70%，竞争可想而知。”四川中原地产向维说。

在西南财经大学经济学院副教授刘璐看来，“华府板块成长期刚好遇到比较严格的限购限贷政策，很多开发商为了规避限购限贷的风险，开发了大量的刚需户型。”

但试图尝试打造区别化产品的房企，却在华府板块栽了跟头，克而瑞提供数据显示，棠湖泊林城自开盘以来，备案于2011年备案的44套别墅加上今年9月底备案的65套别墅，截至目前，销售备案套数仅为19套，此外，保利叶语别墅产品今年以来销售情况也不容乐观，增加了华府板块市场存量。

对此，全经联四川分会秘书长何良栩认为华府板块的置业者对住宅产品更为挑剔，“目前华府板块的配套无法支撑改善户型的需要，大部分开发商都开发刚需楼盘，比较适合首次置业的购房者，他们对性价比要求更高，一定程度上会影响成交，影响去化速度。”

“三无”困境

如今的市场行情下，更青睐于主城土地的房企已经失去了对华府板块的兴趣，板块内房企为项目去化费尽心思。但眼前的现实是，华府板块无配套、无人气、无交通的现状仍旧难以让购房者对这里产生信心。

观察家实地探访发现，华府板块目前在售的11个项目均处于在售状态，其中早期开发的部分项目如棠湖柏林城、通瑞月光湖及保利叶语项目前期已经交房入住，但这不足以改善片区的人气状况。

一名保利叶语业主直言，目前入住新房的住户较少，或者处于装修状态，生活配套的缺乏使得片区生活极不方便，虽有很多人在这里购房安家，但大部分人仍旧选择在主城区租房。

按照规划，华府板块位居天府新区的居住“轴心”位置，并且随着对天府新区建设不断升级，未来周边交通，公园，学校，商业各种设施已完成规划，各种配套日后将趋于完善。但实际上，板块内配套建设速度远低于板块内业主的期望值。

商业配套方面，如中信城自身规划有三公里的法国风情商业街、南湖逸家自带30000平米商业街区“南湖汇”，宏达世纪丽景配以50万方商业配套……这些商业目前均尚未呈现，去化却成为了房企不小的负担。

较低的入住率无法支撑商业开发，另据中原地产提供的数据显示，华府板块近年来上市的商业用地流拍率一直较高，而成交的商业用地中目前均没有商业项目呈现，入住业主日常消费需要只有寄希望于大源板块的银泰城、复城国际、伊藤等商业配套。区域内医疗和学校资源相对其他板块依然不足。

同时，交通也是华府板块目前最大的软肋。剑南大道将华府板块一分为二，华府的大部分区域在行政管理上与天府新区有所差别，仅剑南大道作为主要交通枢纽，对华府板块而言缺失通达性，而地铁5号线预计2019年才通车。公共交通方面，目前华府板块只有843路、华阳2a路、826路、828路、825b路少量郊县公交车且发车频次较低，公交难以直达部分项目。

华府板块论高端不及麓山、牧马山板块，比改善敌不过大源， “东麓山，西牧马，北大源，南湖当作后花园”，道出了华府板块在发展中已步入尴尬之境。

被称为“下一个大源”的华府板块并未如预期中发展迅猛，克而瑞分析师张文迪谈到，“前两年抛出的华府板块概念很吸引人，认为现在的华府就是早年的大源，报以积极的预期认为华府会按照大源板块崛起的路径发展，但是并不是。大源在规划格局上是不一样的，有主干道、有写字楼、有公园，而华府目前仅是纯住宅。另一现实是，大源发展至今并未饱和，人气尚未成熟，华府板块亦进入清库存常态，发展华府则还需要更长的时间。”

点击下载：《成都华府板块区域报告》2009年11月—2015年10月

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