成都公寓存量消化需3.6年 公寓租赁又是一次噱头？

暴走的萝卜

成都公寓存量消化需3.6年 公寓租赁又是一次噱头？

和“公寓”有关的新闻最近频频登上各大财经类媒体头条，从内容上大致划分为两类，一是政策利好；二是公寓租赁。

近日，国务院在出台的《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（以下简称《意见》）首次为公寓定性，并明确指出要积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态，这是国务院首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。

消息一出，不少媒体、业内人士将这一信息看做是公寓界的福音，认为公寓市场有望成为政策支持的风口，或掀起投资热潮。不可否认的是，获得国家政策的支持，公寓企业税赋将大大降低，这在一定程度上能缓解开发商的资金压力，降低资本成本。

在四川中原研究经理向维看来，虽然《意见》出台，但是细则还未公布，支持的力度有多大，不得而知。税收和融资虽然方便了，但是在面对如今公寓过剩的情况下，打开销路，带动销量才是开发商的“燃眉之急”。

若仅仅把《意见》作为风向标还是较为狭隘，公寓作为一种投资属性的物业，和市场的变化息息相关。在公寓高库存的压力下，不少房企将长租、短租公寓作为新的出路。万科、阳光城、招商等多家房企纷纷宣布各自的长租公寓战略。

就万科而言，去年年底万科便确定长租公寓项目。前段时间引发业界大肆讨论和关注的重庆“西九·万科驿”其实仅是万科长租公寓的一个缩影而已。据公开资料显示，万科在广州、厦门、西安、重庆等多个城市10余个长租公寓项目已开业。预计2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。

公寓租赁市场被不少房企看做是公寓市场发展的“新蓝海”。虽然长租公寓在国内兴起时间不算早，但毕竟还是属于一个较为新鲜的领域，不少大型房企也是处于试水阶段。而且，就万科而言，发力租赁市场也是在于未来租客的转换，为了更好的带动房地产销售市场。

但值得注意的是，若是在北上广深这样的一线城市，公寓租赁市场势必有一定的发展空间，因为昂贵的房价让不少人买不起房，二三线城市的人可能通过几年时间的积累便能在所在城市买房，而一线城市则需要更长时间，公寓租赁或许会是这一部分购买力不足的人群的消费对象。但是在二三线城市中，或许就不会有这么好的市场空间。比如，租售比不是很高的成都市场。中原地产数据显示，消化现有的公寓存量，成都需要3.6年！也许对于成都这样的城市来说，打开销路才是开发商们关注的重心。

近年来公寓租赁市场竞争也较为激烈，在笔者看来，做好服务和产品是关键，此外地段和租金也是产品竞争的核心。另，公寓租赁回款较慢，并不适宜小型房企或者是有资金压力的房企。

观察家