商品房买卖关系是买房的人（法学名词叫做买房人）与房地产开发商（法学名词叫做出卖人）这两个具有平等民事法律地位的主体之间的以商品房买卖为内容的一种合同关系，这两方当事人之间的民事权利义务关系是以商品房买卖合同为准确定的，所以买房人与政府之间没有直接的法律上的权利义务关系，政府也不是商品房买卖关系的当事人。在商品房买卖这种法律关系中，政府的职能部门如建设局、规划局等只负责对开发商开发的房地产项目的审批，开发商还要向国土资源管理部门办理国有土地使用权手续（签国有土地使用权转让合同、交付巨额的土地出让金），同时还要办理环保、城市规划等一系列政府批文，在这个前提下，开发商还要周转资金充足（有的资金不足还要向银行贷款才有开发资金）才能进行房地产开发，办理房屋销售许可证（期房就是预售许可证）后，才算依法进行了房地产开发。竣工后才能依照商品房买卖合同的约定向买受人交付房屋。
开发商在依法进行上述开发过程中取得的开发项目的房屋产权证（即初始产权，俗称“大产权”）应向买受人办理房屋产权过户手续（俗称“小产权”），买受人取得这个“小产权”并且根据物权法的规定还要到房地产管理部门登记后才算真正对所买的房子具有所有权，才能依法对房子进行处分（即自己出售 、出租收取租金等转让或抵押给银行贷款等），没有取得“小产权”而进行的出售、出租等行为缺乏合法的法律要件，也无法抵押给银行贷款资金做其它用途。
所以拿不到房产证（即“小产权”）问题，首先看你与开发商签订的商品房买卖合同中对这问题是怎么约定的。如果走法律程序，只能依据商品房买卖合同起诉开发商，或与开发商协商。至于政府，那是与开发商之间在审批项目过程中的一系列行政法律关系，与买受人之间没有直接的民事权利义务关系。如果买受人对政府在给开发商进行一系列项目审批过程中的政府行为有异议，只能另行提起行政诉讼，要求政府纠正不当的行政审批行为或重新作出行政行为。
多年的法律实践中，我们遇到的买受人迟迟拿不到产权证的案件中，最大的根源是：开发商资金实力不足、无法全部交齐给政府的土地出让金，从而导致一些应有的合法的政府批准文件无法办理齐全，从而无法完成给买受人办理产权过户手续，买受人也就迟迟拿不到产权证。
这里，买房前关键查看开发商是否办齐了所售楼盘的如建设工程规划许可证、建设工程许可证、土地使用权证、施工许可证、销售许可证（期房是预售许可证）等关键的政府批文原件。 |
楼主: 高举红旗
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发表于 2009-7-7 11:36
